宋丁 中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產中心主任
這兩天，《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱“意見”）徵求意見的消息公佈後，深圳簡直是炸鍋了，光是6月5日這一天，我就接受了包括央視、央廣、香港部分媒體、各大網媒、深圳各類媒體的採訪十幾次，網上更是議論紛紛。
大家關心什麼呢？普通市民當然首先關心房價和買房的事：意見出來後，房價會是什麼走勢啊？能不能再買房子了？房子還買不買得起了？我能買安居型商品房嗎？而學界業界則更關心意見中提到的各項改革內容，其中最重要的就是關於三類保障性住房與商品住房6：4的比例關係可能帶來的一系列重大影響。
顯然，這個6：4是整個意見的核心，也是本次房改的主導性動作。這個動作可謂重大，以至於立即引發了社會輿論的強烈反彈。北京一位知名學者說：深圳的這個意見讓他非常失望，是否定市場化的行為，通篇沒有更多的新意。網上很多人也說，這是走回頭路，政府從市場裡拿走了太多權力，更多的人擔心政府切入過多，會不會再次引發腐敗，等等。
這些人的失望和擔心我都非常理解，畢竟，中國的改革開放已經推進了四十年，大家都自認為對市場經濟十分了解了，“讓市場起主導作用”也是寫進國家重要文件裡面的話。以此來看，深圳的這份房改意見是不是有點反市場化，是不是有點倒退的感覺？
我想在這裡談一談我的看法。我認為，深圳的意見整體上對房地產發展格局和時代特徵的把控是準確的，我們不能離開歷史和現實胡言亂語。中國住房問題的歷史和現實是什麼呢？用最簡單的說法就是：三十年河東，三十年河西。1998年貨幣化改革之前，中國的住房基本上是福利制度，那時候沒有私人住房，都是公家的，單位的，是單位分房制，分到個人手裡，每月只交一點點房租。貨幣化改革後的二十年，中國房地產進入完全的市場化階段，政府實施強制徵地並通過招拍掛制度，把土地使用權出售給開發商，開發商進行住房開發後，把所有住房通過市場賣給私人或機構，形成獨立產權。
為什麼當年住房要搞貨幣化改革？很簡單，福利分房制度看似公平，但極大地壓抑了土地和住房市場應有的價值、活力、效率和效益，全社會把巨大的居住包袱全壓在了政府身上，最終難以實質性提高全體人民的住房生活品質。顯然，貨幣化改革是對福利分房制度的一次革命，是由福利化向市場化的劇烈變革。
在貨幣化時代，幾乎所有人的住房希望都押寶在商品住房上面了。這看似公平了，但事實上蟄伏了另外一些深層次的不公平 。土地財政大行其道，地方政府依賴不斷增加的土地財政收益支撐起政府龐大的財政支出，開發商拍地拿地，地王頻出，以地價激勵房價，加上其他因素的助力，導致二十年來房價一路上漲，目前已經是十幾年前的十幾倍、幾十倍，中國房地產的資產總規模已經達到250萬億至300萬億的駭人規模，是中國GDP的三、四倍。與此同時，中國的住房信貸規模也屢創新高，目前，全國住房貸款總規模大約為25萬億，佔全國各類貸款總額的大約20%，中國城市居民的儲蓄率已經在明顯下降，房產佔居民總資產的比例超過50%，甚至60%、70%、80%，房奴越來越多，生活壓力越來越大。從現實看，住房資源的配置很不合理，有人可以手握十幾套、幾十套、上百套住房，坐等升值，而更多的人連一套住房都買不起。這表明，貨幣化改革的方向出了問題。
這次深圳的房改意見出現了6：4比例，也就是60%的保障性住房，40%的商品住房，這顯然是對過去二十年來的貨幣化改革方向的一次重大矯正，可以說是再一次的房改革命，也可以說是由當年的福利分房到後來的貨幣化分房再到這次的商保並舉式的雙軌制分房，是經歷了住房制度“正、反、合”的轉變過程。這次的“合”，就是把前兩次住房制度的有利部分都保留下來，剔除不合理的部分，形成由政府把控和引導的保障性住房體系和由市場調節的商品住房體系同時運行的基本格局，從中國房地產數十年來的發展經驗看，這樣的模式是相對合理的，也是市場不同層次需求都容易接受的。
至於保障性住房佔比略高於商品住房的問題，我覺得其實不是一個問題，世界上很多國家都有不同類型的、由政府提供的或指導的住房，無論中國還是深圳，都不是新發明，只是經驗借鑑而已。而且，我認為這個佔比並不是絕對的，在以後的實踐中，如果這個比例不能為真實的供需關係帶來有效平衡，將來仍然有可能調整比例，但比例本身會長期存在。
不能說，政府介入住房開發和分配，就是否定市場經濟制度，這個結論太草率了。從經濟學的基本理論講，政府是幹什麼的？是維護市場秩序的，當市場出現失靈的時候，政府就要出面干預，把局面引導到正常的軌道上來。回想二十年來的住房貨幣化過程，的確出現了很多問題，例如房價暴漲、投機盛行，以往政府用強壓性的臨時政策調控並沒有解決問題，這次深圳的意見是著眼於從供給側實施深度改革，必然觸及到深層利益調整和長效機制建設，會讓一些人感到不安，這很正常，這些年來習慣了通過炒房過日子的人當然不願意看到政府從市場上切走60%的蛋糕，他們當然會抱怨政府的手伸得太長了。一些自詡為市場派的專家和業內人士也陶醉在他們自己設定的純粹的“市場”概念裡不能自拔，全然不理會早已變幻了的中國房地產市場的嚴峻現實。
我支持深圳房改意見中的一系列改革舉措，包括6：4比例，當然，還要經過實踐的檢驗。深圳不是剛剛從中央那裡拿到一項重要任務嗎：建設中國可持續發展議程試驗區。深圳的這個房改意見是不是可持續，全看實踐檢驗。就讓我們有點耐心吧，看一看未來幾年的實踐效果如何，深圳還好，是一個允許試錯的地方，有錯就改，改了繼續！
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