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123房先生之前已經推送過碧桂園雲頂、品秀星圖和招商臻園的跑盤報告，這三個樓盤是新塘在售比較矚目的樓盤，很多讀者都特別關注，讀完跑盤之後可能也不太知道該怎麼選。
於是，123房先生就萌生了寫比選分析的念頭，個人意見，純供參考。
三個樓盤，雖然都在新塘板塊，但距離都相差較遠，因此我們會從區位和配套、產品和性價比兩個方面來進行分析。
一個是告訴你這位置好不好，一個是告訴你劃不划算。
（1）區位和配套
在宏觀大區位上，雲頂、星圖和臻園都是新塘板塊。但在新塘板塊內部，三個樓盤的區位都不是新塘TOD上蓋，而是分佈在新塘TOD的概念延伸板塊。雲頂是鳳凰城小板塊，臻園是新塘客運站小板塊、星圖是官湖車輛段上蓋物業。
就單純從位置上來評價，星圖＞臻園＞雲頂。
星圖更優是因為它是已建成的13號線官湖車輛段上蓋物業，地鐵一步之遙，未來是規劃23號線換乘站。臻園是規劃16號線和23號線交匯的新塘客運站，距離1.3公里，步行需要一些時間。雲頂身處鳳凰城深處，距離地鐵和TOD都太遠，未來雖有有軌電車，但軌交便利性不如星圖和臻園。
如果進一步疊加商業、教育和醫療配套來進行考慮，我們認為是星圖≥臻園＞雲頂。
雲頂是被完爆的，我們覺得鳳凰城雖然是十七年社區、氛圍成熟、但配套等級還是太低。
我們來具體比選星圖和臻園。
臻園其實是三個樓盤裡面比較均衡的，周邊三大商業體環繞（萬達、永旺、合生匯），還有三甲醫院南方醫院增城分院，唯一的不足是教育配套等級太低，以村校鎮校為主。
星圖雖然沒有商業體環繞，但本身自帶商業中心。而星圖也是教育配套不足，但我們還是覺得星圖大概率有機會引入名校。而醫療方面，星圖的社區醫療基本滿足需求，三甲醫院並不是距離越近越好。
主要考慮到名校引入的可能性，所以我們認為星圖本身配套會比臻園有想象力。
（2）產品和性價比
碧桂園雲頂3.4-3.6萬/㎡的售價，在三個樓盤裡，投資總是最先斃掉的。以招商臻園進行比較，同樣是兩梯四戶、專梯入戶、南北通透、戶戶朝南、大園林景觀，但為啥雲頂賣3.4-3.6萬/㎡，臻園賣3.2萬/㎡呢，因為雲頂地價比臻園貴3-4千元/㎡。而其實臻園配套和交通都會比雲頂要好些。
那我們具體比較一下星圖和臻園就好了。
品秀星圖之前在推車輛段咽喉位的住宅，居住舒適性比較低，因此價格會比較便宜，在2.8-3萬/㎡之間。星圖多是兩梯六戶，後面也會有相當體量的兩梯四戶。估計後面推售的價格也會3.2-3.4萬/㎡往上。
招商臻園全是兩梯四戶、專梯入戶，目前售價在3.2萬/㎡上下，往後也會達到3.4萬/㎡往上。
投資總的看法是，同等價位的情況下，可以優先考慮星圖的南向和南北通透戶型，居住體驗不會比臻園差。主要還是認為在產品可接受的情況下，優先看配套。
臻園除了軌交和教育劣勢之外，產品和位置還是不錯的。臻園三大商業體環繞，是有成為新塘核心商圈的想象力的，但主要還是規劃16號線的落實時間會影響它價值的兌現。
綜合以上所有，我們認為，星圖≥臻園＞雲頂，首選星圖，次選臻園，再看雲頂。
其實我們並不是特別建議雲頂，對陳家林生態特別喜歡的讀者，其實還可以看看翡翠綠洲香江天賦組團，產品不差，看齊雲頂，但售價得便宜老多。
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