隨著北京啟動第三階段城南計劃以及北京大興國際機場即將在今年9月正式啟用，推動大興區域關注熱度持續上升。這其中，亦莊板塊近幾年表現可謂絕對搶眼，並逐漸成為大興高端居住的代言板塊。
2018年，憑藉土地市場的火勢，原本開始顯現供應不足的亦莊板塊再次聚集了大批項目。只不過，這一次供應主角從之前的中高端、低密度產品變成了70/90的限競房，並且由於供應體量龐大、同質化嚴重，如何在今年的限競房鏖戰中突圍，也成為考驗區域開發商功力的重要課題。
宜居首選瀛海&河西區
如今提到的亦莊板塊主要由三大區域組成，包括林肯公園、亦莊·金茂府所在的傳統亦莊核心區，南海子公園周邊的瀛海及亦莊河西區和京滬高速以東、與通州接壤的區域。其中，瀛海及亦莊河西區作為後起之秀，也是目前亦莊板塊新增供應最集中的地區。
瀛海及河西區因緊鄰南海子公園，生態環境優越，因此一直以宜居著稱南城樓市。自2013年以來，金茂、萬科、北京城建、中鐵建、住總、首開、龍湖、中海、中信、融創、旭輝等眾多品牌房企先後競駐，相繼打造了十餘個高端低密住宅和別墅產品，令區域快速升級為亦莊高端宜居首選之地。
與住宅開發齊頭並進的還有區域交通路網的建設。包括京臺高速、京開高速、京津高速、京滬高速、四五、五環、六環等多條高速公路、城市高速路和城市主幹道已經在區域內形成了縱橫交錯的路網。
軌道交通方面，地鐵亦莊線、去年年底剛通車的地鐵8號線南延線，加上規劃中的地鐵17號線、S6線以及將在今年試運行的有軌電車T1線，將極大地提升區域出行便捷性，縮短區域與北京城市核心區的出行成本。
此外，瀛海及河西區還擁有整個亦莊板塊最優質的教育配套。目前，12年建制的人大附中北京經濟技術開發區實驗學校已經正式落戶亦莊河西區，周邊還有已經建成的北京亦莊實驗學校（十一學校）、中芯國際幼兒園、中芯國際小學、耀華國際幼兒園等眾多公立和私立國際教育資源。
同時，區域醫療文體配套也在全面跟上。北京同仁醫院、北京中醫藥大學東方醫院等三甲醫院、愛育華高端私立婦兒醫院均分佈於瀛海及亦莊河西區附近，特別是亦莊同仁醫院二期建成後，其就醫診療部門可能將整體搬入亦莊。而在亦莊河西區域的南側，靠近六環位置或將建兩座大型體育場館，未來將承接大型國際體育賽事或演唱會，極大豐富區域居民的文體生活。
合碩機構首席分析師郭毅表示，亦莊本身是國家級經濟技術開發區，具備雄厚的產業支撐，加上優異的自然環境，已經成為京南片區最重要的高端置業區域。而亦莊能覆蓋的客群範圍也很大，北至海淀、東、西城，南至大興，東至朝陽、通州，西至石景山、門頭溝都存在潛在的購房需求。
銷售壓力巨大
2017年至今，亦莊板塊共成交了9宗經營用地，8宗限競房地塊、1宗共有產權房，未來供應總量預計超萬套。截止到目前，6個限競房項目已經入市，包括和悅華錦、萬和斐麗、金隅·金麟府、首開熙悅林語、首創遠洋禧瑞天著、中海·瀛海府。
這些限競房項目基本上都分佈在五環至六環間，售價均在5.2萬元/平方米左右。受“70/90”政策影響，大部分戶型也都是90平方米以下的二居、三居，再加上全部為毛坯交房，同質化較為嚴重。
地產營銷人韓樂在接受採訪時表示，2018年北京南城限競房供應量比較大，亦莊板塊分佈的項目也比較多，競爭相對較為激烈。今年雖然還沒有新增項目，但去年很多項目普遍還沒有消化完，因此競爭局面仍會延續。
仔細盤點區域在售的限競房項目，瀛海府作為北京首個限競房項目，去年6月9日首期推出的194套88平方米南北通透三居房源全部被認購，主要得益於項目價格限定為52499元/平方米，而位於其北側的一普通商品房項目銷售均價為67000元/平方米，總價優勢突出。但項目二期產品為280平方米聯排別墅，總價超千萬元，去化率有待觀察。
萬和斐麗主力戶型為69-90平方米一居至三居，首期取證664套房源，目前簽約297套，去化率不足五成。二期取證243套，目前零簽約。雖然項目戶型優勢不算突出，但考慮到競品瀛海府二期新品總價較高，且緊鄰地鐵8號線南延線始發站瀛海站，後期去化率或將有所提升。
和悅華錦主力戶型為90平方米三居和130平方米四居，全部為6-8層花園洋房，容積率1.8，首期取證1501套房源，目前簽約410套；二期取證1839套房源，目前簽約114套。項目屬於區域中較大體量的限競房項目，考慮到今年激烈的同質化競爭局面，後期去化率也不容樂觀。
首創遠洋禧瑞天著主力戶型為89平方米三居、116平方米四居和138平方米四居，產品為高層和洋房。首期取證1095套，目前簽約134套，去化率不足20%。二期取證1148套，目前簽約0套。項目距離亦莊線次渠南站僅500米左右，交通便利，但洋房總價超過600萬元/套，三居總價雖然低於500萬元/套，但同樣戶型不夠方正。
首開熙悅林語主力戶型包括85-90平方米兩至三居，138平方米改善三居以及220-300平方米疊拼別墅。截至2018年11月14日共取證四次，獲批房源519套，目前簽約124套，去化率不足三成。總價相對較高、“刀把”式戶型以及無軌道交通支持均是影響項目去化率的因素。
金隅·金麟府主力戶型89-115平方米三居，得房率80%，戶型通透方正，容積率1.84。首次取證房源1224套，目前簽約僅29套，去化率不足1成。項目與和悅華錦僅一路之隔，雖然距離地鐵亦莊線和地鐵8號線較遠，但未來T1有軌電車會經過項目附近。由於錯過了2018年銷售季，項目一期開盤推出了總價300萬元以內的一居產品，以期以低總價吸引客戶關注。
值得注意的是，金隅·金麟府旁邊還另有一個限競房項目待入市，同為金隅旗下，房源約1100套。這意味著，未來1-2年區域將面臨三個大體量限競房相互“貼身肉搏”。
韓樂認為，今年春節前後，北京樓市開始出現一些地段優勢明顯的新項目。對於限競房來說，在總價、面積差不多的情況下，購房者肯定希望選擇離市區更近、地段更有優勢的。因此，這些新品出現勢必會對區域市場產生分流，帶來銷售壓力。
同時，考慮到亦莊板塊限競房項目較為集中、單體面積也較大，未來不排除開發商會有優惠促銷的情況出現，包括推出特價房、一口價優惠等，以快速消化、促進回款。
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