12月8日，週日，深圳著名房地產專家尹香武半求發了一條微博，提到西麗湖水庫要環湖建綠道，總長大概一個半馬，然後聯通大沙河綠道、兩大高爾夫球場，再直達深圳灣。
這樣的話，唯一的“山河湖海場城”的空間結構，就將出現在深圳南山區，幾乎成為中國最佳的居住空間了。
“15公里長的深圳灣、加13.7公里長的大沙河生態走廊、再加21公里長的西麗湖綠道，共50公里，好一個超級馬拉松！ ”
從這條微博信息看，最受益、最值得關注的顯然是西麗！因為深圳灣，大沙河（華潤城）已經充分反映各種預期，房價已經上天到了15-30萬，而西麗的高品質新房還在8-10萬的水平。
巧合的是，就在半求發這條微博的前一天，上週六，淘哥和鄧志旺博士，在西麗湖畔的金眾麒麟公館，舉行了一場內部粉絲私享會，結論和半求幾乎一樣！
鄧志旺博士分享了西麗國際科教城令人震撼的規劃，並做了前景預判。
淘哥則明確指出，在華潤城都已經賣到15萬的背景下，從深圳灣發源，到華潤城的南山板塊輪動行情，有可能繼續向西麗演進！
西麗片區，淘哥看好金眾麒麟公館，該樓盤開盤後一路熱銷，11月份是南山區住宅成交第一名。
NO. 1：對標國際、面向全球的科技產業用地
先來分享下鄧博士的PPT，看完之後，淘哥非常激動，西麗湖國際科教城的定位非常高！
西麗湖國際科教城定位非常高，為整個粵港大灣區的智核，注意圖中最中央的圈，與留仙洞、高新區、超總、後海、前海、寶中、深大同為深圳核心發展片區！
西麗湖國際科教城，直接對標世界最高標準，舊金山灣區硅谷科教城、東京灣區筑波科教城、以色列特拉維夫科教城，將建成具有世界影響力國際科教城。
從產業發展角度來看，未來的西麗湖國際科教城將是全球高科技產業重要策源地。
整個策源地概念規劃範圍約57.1km，分為三個片區，分別為：石壁龍（約256.47公頃）、燕清溪（約141.33公頃）還有白石嶺（約120.34公頃）。
隨著這三個規劃片區的發展，將推動西麗湖國際科教城形成產學研用深度融合的全過程創新生態鏈。與此同時，還將健全“基礎研究+技術攻關+成果產業化+科技金融”，建成全球科技創新高地和新興產業重要策源地。
NO. 2：一環一帶三組團五片區，著力提升科教城品味與層次
西麗湖國際科教城位於南山區最北端，北部以南山區行政邊界為限，背靠羊台山與寶安區、龍華區接壤，南端以留仙大道，茶光路為界，規劃總面積約57.1平方公里。
整個西麗湖重點片區建設用地（不含留仙洞）共約301.3公頃，其中新增的科教用地約233.7公頃，新增總建築量約900萬平。
根據規劃，未來將新增約3.5萬的科研力量，也將新增約18-21萬的就業人口。
西麗湖國際科教城規劃策略：一環一帶三組團五片區
“一環”：西麗湖科教發展環；
“一帶”：大沙河大學活力帶；
“三組團”：大學城、石壁龍、留仙洞
“五片區”：大學城片區、燕清溪片區、白石嶺片區、石壁龍片區、留仙洞片區。根據規劃策略未來將重點發展這五大片區，著力提升科教城的品味與層次。
五大片區中，燕清溪屬於新拓展區域，佔地約151.3公頃，可建設用地約64公頃。目前該片區已建成資本市場學院（證監會與深圳市共建），規劃建設清華大學國際研究生院、深圳灣實驗室、北京大學深圳國際校區等項目。
從建成學校來看，燕清溪片區將承載一流的科教資源，因此也是科教城內最有增長潛力的片區。金眾麒麟公館就在這個片區，資本市場學院正對面。
NO. 3：高校齊聚+創新載體=世界級科教城
不僅增加潛力巨大，西麗湖國際科教城作為一個世界級的科教城，其優勢也非常明顯，這裡淘哥簡單分析幾點：
第一：高校眾多，且整體層次高
目前西麗湖國際科教城高層次的單位有8個，其中不乏名校，根據地圖標示，對應的單位及高校如下：
1、鵬城實驗室（哈工大為依託，多校共建）
2 、北大
3 、清華（含伯克利學院）
4 、深大西麗校區
5 、南科大（深港微電子學院）
6 、哈工大（深圳）
7 、天大佐治亞
8、 深港微電子學院
目前根據相關資料顯示，已入駐高校一共有8個，其中有三處仍處於建設中，分別是清華的伯克利深圳學院、天大一佐治亞學院還有深港微電子學院。
有7所高校已知師生規劃人數，其中教師合計超過5000人，其中大部分是博士、海歸等。在校大學生達到4萬人，合計達到4.5萬餘人。隨著大學擴容，預計大學師生總數將達到8萬餘人。
“老師有可能達到1萬人！”鄧志旺博士說。
第二點：創新載體多
作為深圳基礎科研雙中心之一，西麗湖國際科教城在堅實的基礎下，展望高位發展，目前已擁有國家、省、市級創新載體300餘家。其中包括了諾貝爾實驗室、重要研究機構（實驗室）、重要智庫機構、重要孵化器：
諾貝爾實驗室
馬歇爾生物醫藥工程實驗室
格拉布斯研究院
中村修二激光照實驗室
蓋姆石墨烯研究中心
內爾神經可塑性實驗室
霍夫曼先進材料實驗室
重要研究機構（實驗室）
國家超級計算深圳中心
中國科學院先進技術研究院
鵬城實驗室
深圳灣實驗室（籌辦中）
深圳市計量質量檢測研究院
深圳市北斗應用技術研究院
深圳傢俱研發開發院
深圳軍民融合研究院等
重要智庫機構
聯合國科教文組織國際高教創新中心
中聯辦深圳培訓研究中心
清華大學港澳研究中心
北京大學匯豐金融研究院
中國資本市場學院
重要孵化器（部分）
柴火空間
萬科雲城設計公社
大學城創業園
留學生創業園
第三點：交通發達
外部交通上，西麗湖國際科教城緊鄰西麗樞紐、與深圳北站僅有1個地鐵站的距離，與深圳基礎交通時間在半小時內，優勢明顯。
從內部交通來看，西麗湖國際科教城依託軌道5號線、7號線、13號線、15號線、27號線等城市軌道交通系統及南光快速、南坪快速、寶鵬通道、僑城東路——龍光快速等城市快速路系統，可實現深圳內重點片區半小時內通達。
第四點：擁有“山、湖、河、海”生態格局
除此之外，西麗國際科教城擁有羊台山、塘朗山、鐵崗水庫、西麗水庫、長嶺陂水庫、環西麗湖、大沙河等集合，是深圳城市核心區唯一擁有“山、湖、河、海”生態格局的片區。
NO. 4：未來新格局：南有深圳灣，北有西麗湖
西麗湖國際科教城未來將如何發展，可以簡單從戰略、創新、人才、人居這4個要素去看：
從發展定位來看，西麗湖國際科教城是深圳、大灣區乃至國家的戰略高地；
從發展潛力來看，是一個資源最豐富、基礎最雄厚、規劃最超前的創新高地；
從發展動力來看，西麗湖國際科教城將是大灣區頂級人才最集中的區域，發展動力將源源不斷。
從居住角度來看，片區的生態環境及人口素養極高，也將形成高品質的居住氛圍。
隨著區域的發展，或形成南有深圳灣，北有西麗湖的人居新局面。
NO. 5：華潤城之後，西麗可能面臨史詩級輪動
上週末，淘哥在金眾麒麟公館的VIP粉絲內部分享會上，談到幾個重要觀點：
1、深圳房價低點已過，新一輪週期即將開啟；
2、新週期的重大特點是，史詩級輪動，以深圳灣—-華潤城為原點。
前幾天，淘哥寫了一篇文章，《華潤城趕上深圳灣！89平敢喊1590萬，17萬+，史詩輪動下一個是誰？》，披露了一個驚人的事實：
南山華潤城89平米的戶型，上個月成交價已經到了1300萬，目前剩下的掛牌價，普遍在1400萬以上，最高已經到了1580萬，這意味著單價超過了17萬一平米。
華潤城潤府一期成交價1300萬
華潤城潤府一期掛牌價1590萬
去年73 1之前，華潤城的二手房，900多萬還能買到89平米戶型，一年時間，漲幅50%以上。去年中籤了華潤城三期的（8.5萬），目前已經賺了8萬一平米以上，89平米躺賺600萬+，150平躺賺上千萬，190平賺1500萬......
淘哥認為新週期下，房地產將有三個值得重點關注的點，分別是：輪動效應、比價效應還有品質效應。
1、輪動
華潤城的上漲，事實上中長期的推動力量是深圳灣的比價效應和輪動效應。
2017年11月，當時坊間熱炒翡翠海岸89平要賣1480萬，單價衝破16萬時，華潤城才8萬多。淘哥當時就不斷在小密圈發帖稱，要注意深圳灣的溢出效應，臨近深圳灣的華潤城片區，最先享受這個溢出效應，相比深圳灣，性價比非常高。
同樣道理，當華潤城現在80多平米，要1300-1500萬，最高單價去到16萬的時候。臨近華潤城的西麗大學城片區，8萬多的新盤，也將享受到華潤城的溢出效應。這就是片區輪動效應。
隨著片區輪動效應的推進，接下來新週期特點是：輪動與龍頭+生活重心
比如從深圳灣輪動到華潤城，正是因為華潤城與之不僅距離近，更是龍頭的新盤，熱度也高，教育配套好。再者現在購房者更注重生活品質，這些萬象天地正好能提供。
輪動效應是持續發生的，隨著片區的發展，未來將以華潤城為節點向周邊發展，下一個輪動點或將到西麗。
2、價格
輪動效應的背後是“比價”，華潤城現在15萬上下，金眾麒麟公館均價是8.2+6500（裝修），不到華潤城價格的60%。
深圳灣到華潤城的舉例，其實和金眾麒麟公館到華潤城的距離差不多。如下圖，根據高德地圖，金眾麒麟公館到萬象天地，小堵車的情況下，是7.5公里，行車需要約20分鐘。
而萬象天地到恆裕濱城二期，基本同一時間的高德地圖顯示，也是小堵車情況下，6.9公里，約19分鐘；
目前深圳的高品質豪宅新盤，價格統統要10萬+了。比如，前海招商領璽：均價10.8萬。前海頤灣府：均價10.2萬。龍華金茂府，均價10.3萬。寶安雲璽，均價10.9萬。
無論是寶安、龍華，還是前海、福田，均價都在10萬+，而且有些還是毛坯價格。相比之下，位於南山的金眾麒麟公館，均價是8.2萬+6500元（裝修），性價比真的很高。
3、品質效應
除了要關注溢價帶來的輪動效應、價格之外，當下品質也成了購房者重點關注的要素。關於金眾麒麟公館的品質，淘哥可以直接給個定義，目前深圳在售新盤中，數一數二的項目。放幾張實景圖：
金眾麒麟公館實景圖1
金眾麒麟公館實景圖2
金眾麒麟公館實景圖3
從輪動、價格、品質，基本上可以判斷下一個輪動板塊的中心片區的高品質的樓盤，大概率就在這裡，淘哥建議重點關注一下！
（本文僅代表《文傑淘樓》及淘哥個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）
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