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導 語
開發商“自己告自己”無證售房，起訴業主，法院判合同無效，業主敗訴。這種做法雖然符合法律規定，但讓人們感到不安的是，開發商這種不誠信的行為會像瘟疫一樣蔓延。
房價低迷時全款買的房子
在如今房價上漲數倍後
開發商後悔了……
竟“舉報”自己無證銷售
當大膽子的開發商
遇到心大的購房者會發生什麼呢？
近日西安的一起判決
引發網絡熱議
事情到底如何？
2016年8月，西安市民陳女士一次性支付166萬餘元通過內部認購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年後，在房價飛漲的背景下，開發商西安聞天科技實業集團有限公司（以下簡稱聞天公司）以當時沒有預售許可證為由，將12名業主分別起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。
而今年4月，另一位被訴業主李女士與開發商確認合同無效糾紛一案已在長安區法院開庭審理，法院6月8日下達一審判決書，判決雙方簽訂的內部認購合同無效。
事件原委
西安市的紫杉莊園項目又名瀾香山項目，由聞天公司開發建設。2016年，該公司在沒有辦理預售許可證的情況下售房，李女士通過內部認購的方式購買了紫杉莊園房屋一套，120萬餘元的購房款一次性付清。與李女士一樣的購房者有12人，買的都是聯排別墅。
大家是不是也覺得特划算？當時，每平方米折後價格多為六七千元，而目前該房產售價已漲到2萬多元，是原價格的3倍多。這下開發商坐不住了。今年，聞天公司以當時沒有預售許可證為由，將12名業主分別起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。
目前，李女士的案件已一審宣判，法院判決雙方簽訂的內部認購合同無效。李女士已提出上訴。
長安區房管局
曾處罰開發商無證銷售
據悉，此前長安區房管局對涉案項目進行檢查，發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售對其做出處罰決定：責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退；儘快辦理相關建審手續。
但聞天公司仍未辦理商品房預售許可證。2018年3月1日，長安區住房保障和房屋管理局對聞天公司予以行政處罰，即責令停止銷售活動，補辦許可證，並處罰款72萬餘元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。
一審判決合同無效
本案焦點在於
原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》的性質，如涉案合同系商品房預售合同，則應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定確認該合同為無效合同。
法院認為
涉案合同應為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應為無效合同。
6月8日，長安區法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。
相關法條
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《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
第五條規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
律師看法
房價上漲購房者受損
開發商應賠償損失
陝西恆達律師事務所高級合夥人趙良善認為，更為重要的是，因合同無效給購房者造成了預期經濟利益損失（即房屋上漲的差價）怎麼彌補？因開發商當時未取得預售證，購房者也知曉，故雙方均有過錯。但開發商作為具有辦理預售證義務的主體資格，負有大部分責任，應承擔因房屋上漲給購房者帶來的損失。
另一方面，如果購房者購房時並不知曉開發商未取得預售證，那麼開發商則存在欺詐，但是，法律後果不同。這一法律後果是，商品房由購房者歸還於開發商，房子歸開發商所有；而開發商需向購房者返還已付購房款及利息、並可承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
法律依據是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
類似案例
購房者起訴要求賠房屋差價
法院判決開發商賠償110萬元
2016年8月有報道稱，15年前，韓先生繳納首付款購買了由北京某套公寓，但遲遲沒有拿到房產證，也無法辦理貸款。多年後，就在房價已上漲五六倍時，開發商以沒有商品房預售許可證為由主動起訴業主，要求確認當初簽訂的購房合同無效，很多業主因此拿到了合同無效的判決。
2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》無效，韓先生需騰房，並按每月800元的標準給付開發商房屋使用費；開發商退還韓先生6.9萬餘元購房款。
韓先生申請再審，2009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。後來，韓先生起訴開發商，要求其賠償因《北京市內銷商品房預售契約》無效給自己造成的購房溢價損失和裝修費用。
法院審理認為，開發商在未取得商品房預售許可證的情況下，以商品房的名義對外銷售房屋並承諾辦理房屋買賣過戶手續，之後亦未積極補辦相關手續，其對合同無效負有重大過錯。法院經過綜合考慮後判決涉事地產公司賠償韓先生房屋差價及裝修損失共計110萬元。
開發商上訴，2014年3月，三中院終審維持原判。此後，為了拿到賠償款，韓先生在賠償數額上作出了一定妥協，最終與開發商達成執行和解，拿到了賠償款。
網 友 觀 點
@桃子叔：因小失大，即便能打贏官司收回房子另行銷售，可你公司的誠信呢？
@明天會更好V5： 可以宣判合同無效，但無證售房本身就是違法的行為，取消開發商的房地產開發資質並罰款，還要賠償購房者的損失。
@天道酬勤：這讓我想到廣州一起官司，當事人1998年花26萬買了一棟房子，2012年拆遷，原房主以當事人不是當地村民為由，起訴到法院，要求判決買賣合同無效。法院是這麼判決的：撤銷買賣合同，判決拆遷補償款為14年房屋升值，補償款為被告所有，原告承擔訴訟費用。
@文豐：無證違規銷售，應該重罰，罰得傾家蕩產。現在就是對他們太寬容，他們才敢自己舉報自己。
買無證房需三思
買無證房是有風險的：可能各種證件始終無著，可能會被開發商為利益反噬。購房時，開發商往往不會將這些風險告知購房者，他們只會信誓旦旦地保證：證遲早會下來的，房子遲早是你的。
在現有社會誠信體系缺少一個平衡的支點的情況下，需要一個具有說服力的判決去平衡社會各方利益。據悉，8月4日，西安市住房保障和房屋管理局通報五家不誠信房地產企業，責令限期整改，並視整改情況而定是否將其納入聯合懲戒體系。
只有相關配套措施更加完善、市場監管更加嚴格，真正為開發商套上“金箍”，不讓處罰流於形式，才能使房地產市場不斷走向正軌，不讓誠信在這場風暴中“失聯”。
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本文部分素材來源於華商報、法制網。蘇州普法（etongshuofa）綜合整理發佈。
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