6地連拍，規模趕超5個月之前，5地連拍創下的“深圳之最”；深圳市首宗可售型人才住房用地出爐，深圳市人才安居集團“穩收囊中”……11月22日，深圳土地拍賣市場貢獻了“史上最大規模的限價地連拍”的土拍盛宴，6宗宅地一宗流拍、5宗成交，吸金127.5億元。
一連攬下多個“第一”的同時，熱度卻無可避免的“降了”。包括深圳“傳統豪宅地塊”——龍華民治地塊在內的6宗宅地，無一達到最高限制地價，也未進入競拍人才房階段，甚至有一宗宅地慘遭“流拍”。成功出讓的5宗地總成交價為127.51億元，較5個月前5宅地連拍成交總價的224億元，減少了約43%。
深圳土地涼了？南都記者梳理發現，土地熱度出現降溫勢頭的並不僅限於深圳，廣州10月共有11宗商住地塊出讓，其中成功出讓4宗，6宗中止出讓，1宗延期，流拍或延期的宗地超過6成。上海10月土拍也同樣“遇冷”，共出讓的5宗地塊中，僅有兩宗宅地，其中一宗更是早先遭流拍後，起拍樓面價下降了近5000元/㎡再次掛牌，以底價成交。
有業內人士表示，在目前全國市場整體不佳的背景下，下半年針對房地產信託、境內外發債、ABS等加強監管，房地產企業資金狀況不佳，從10月以來全國市場看，房企拿地熱情顯著下滑，流拍率增加，雖然深圳市場目前表現較好，但開發商對於拿地普遍都更為謹慎、更為理性。
但另一方面，轉眼間2019年僅剩年末兩月中，深圳土地市場卻也迎來了本年度的“爆發期”。截至記者發稿，11月深圳除已掛牌出讓的6宗地塊和終止交易的1宗地塊、流拍的1宗地塊以外，還將有4宗土地掛牌出讓，12月將有23宗地啟動招拍掛，1宗地塊公開出讓租賃權。土地用途包含工業商業、醫療、文體，掛牌起始總價超227.85億元。
不火：各家競買人“堪稱謹慎”
“宅地連拍，6塊集中出讓”，對於可開發土地不足20平方公里的深圳而言，11月22日，具備上述關鍵詞的“深圳史上最大規模的限價地連拍”自公告掛出之日起，就備受各方關注。比起前次被譽為“史詩級土拍”的“五地連拍”，此次“六地連拍”，掛牌起始價更低，六宗地總建築面積約77.2萬平方米，掛牌起始總價約131.67億元。
更低的掛牌起始價公佈的同時，這6宗地在深圳當前土拍市場上常見的“單限雙競”的基礎上再度加碼——“限普通商品房銷售均價”，這使得此次拍賣中部分地塊周邊項目當前均價已超過地塊的最高銷售均價，這對有意拿地的房企而言，無異於上了一道“緊箍咒”。依據公告，三宗坪山宅地商品房最高均價不超38750/平方米、龍華宅地商品房最高均價71400/平方米、光明宅地商品房最高均價47250/平方米、大鵬宅地人才住房銷售均價不高於20520元/平方米，最高銷售單價不高於23598元/平方米。
在土拍現場，各競價企業舉牌的“慢節奏”、6宗地一個半小時敲定的“神速”，也不出意外的讓“聯袂出演”土拍大戲的這6宗宅地陷入一絲“尷尬”。
除坪山坑梓G14313-8018地塊最終因無人問津而流拍外，其餘五宗成功出讓的地塊成交總價為127.51億元，相比較深圳6月24日的“史詩級土拍”中各企業輪番舉牌的激烈廝殺，此次土拍各家競買人“堪稱謹慎”，不僅沒有到競配建人才房的階段，連最高限制地價也未觸及，其中兩宗地塊更是以底價成交。
贏家：“清一色”央（國）企
由“單限”變為“雙限”，競拍規則的調控效果無比清晰的在此次土拍結果中顯現，而清一色央（國）企成為此次深圳土拍贏家。
據好地研究院統計，有13家房企報名參與此次土拍：華髮、華潤、招商、中海、龍光、平安、金茂、金地、五礦、金融街、電建、天健、安居集團，其中僅龍光、金地非央（國）企。好地研究院表示，2015年至今，深圳公開市場成交的涉宅地，70%以上由央（國）企競得，非央（國）企僅有3家，分別是龍光、泰禾、平安不動產，“5宗地塊的得主清一色為央（國）企，這與近幾年深圳土地市場的趨勢相符合”。
值得注意的是，6月24日“史詩級土拍”中，中海以上限價54.08億元、人才住房42330㎡競得光明區觀光路北側、明政路南側的A510-0151地塊；此次土拍中，中海再次以50.2億元一舉斬獲“當紅炸子雞”——龍華地塊。2宗宅地總拿地額104.3億元，據媒體梳理，中海也因此穩居2019年房企深圳公開市場拿地額（涉宅地）排行榜首位，其次是龍光（65.9億）、越秀（59.1億）、中建電建（46.5億）。此外，中國電建2019年在深圳公開市場也斬獲2宗宅地。
梳理：平均預期利潤率下滑超三成
同樣是宅地連拍，5個月前的深圳“史詩級土拍”上，5宗地共吸引了37家房企參與角逐，平均每宗地參與競拍企業超15家，且5宗地塊均達到“封頂價”，以競配建人才房“決勝負”，平均溢價率達到了45%。5個月後，拋開“無人問津”的流拍地塊，5宗成交地塊共吸引了13家企業報名，平均每宗地參與競拍企業僅5.2家，平均溢價率“跌至”19%。
進場角逐的房企數量減少，帶來的是競拍價格“迴歸”。對此，參與兩次宅地連拍的龍華，最有“發言權”。6月24日“史詩級土拍”上，龍華區民治街道A817-0609地塊以“封頂價”65.85億+36700㎡配建人才住房被龍光收入囊中。據測算，該宗地樓面價為44403元/㎡，實際成交樓面價約64700元/㎡。
5個月後，同樣登場“招拍掛”市場的龍華區民治街道A816-0068號地塊則以50.2億元的總價被中海斬獲。該宗地推算而出的實際成交樓面價約為43109元/㎡，較5個月前下降了約33%。
除去實際成交樓面價跌幅明顯，依據實際樓面價推算得出的項目保本房價，與目前周邊在售新房的價格相對比而計算得出的平均預期銷售利潤率也有明顯下滑。據好地研究院計算，剔除此次土拍中的人才房地塊和流拍地塊，剩餘4宗成功出讓的宅地平均預期銷售利潤率為9.8%；而在5個月前的“史詩級土拍”中，成交的5宗地塊平均預期銷售利潤率達15%。
分析
流拍、底價成交、樓面價下滑 四個一線城市土拍齊“遇冷”
土地市場降溫了嗎？南都記者梳理發現，與深圳相似情況也在其他一線城市上演。據中國指數研究院研究報告，10月，北上廣深四城共推出土地67宗，推出土地面積280萬平方米，整體供應量環比微增；共成交土地51宗，成交土地面積208萬平方米，環比減少19%、同比減少35%；土地出讓金417億元，環比減少32%，同比減少32%；成交樓面均價為9071元/平方米，環比減少17%，同比增加5%。
在廣州，掛牌的11宗商住地塊中，僅有4宗成功出讓，6宗中止出讓、1宗延期，流拍或延期的宗地超過6成。在上海成功出讓的宅地中，更有案例顯示在早先遭流拍後，起拍樓面價下降近5000元/㎡再次掛牌，最終得以底價成交。
11月11日-17日這一週，四個一線城市整體供應量環比倍增，四城均有土地供應，共推出21宗地；成交方面量跌價漲，四個一線城市共成交土地9宗，僅北京有宅地成交。
深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，在目前全國市場整體不佳的背景下，下半年針對房地產信託、境內外發債、ABS等加強監管，房地產企業資金狀況不佳，從10月以來全國市場看，房企拿地熱情顯著下滑，流拍率增加，雖然深圳市場目前表現較好，但開發商對於拿地普遍都更為謹慎、更為理性。
值得注意的是，根據《深圳市2019年度城市建設與土地利用實施計劃》，深圳在2019年將供應35萬平米居住用地，截至目前已成功出讓10宗居住用地，佔地面積合計30.11萬平米，2019年度居住用地供應計劃尚未完成。截至記者發稿，深圳還有4宗地塊將於11月掛牌出讓，12月已經發布公告進入招拍掛的地塊更是多達23宗，另有一宗前海地塊啟動公開出讓租賃權，掛牌起始總價超227.85億元。
採寫：南都記者 孫雅茜
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