01
已經是2020年第八天了，在過去的一個禮拜裡，世界發生了很多變化，有壞有好。
好的方面，比如央行降準了，A股也終於再一次登上了3100點，雖然今天又下來了。
壞等方面，比如中東戰雲密佈。
而對於去年買了房的人來說，有一個更不好的消息，那就是他們買的房子，大概率虧錢了。
雖然目前國家統計局尚未公佈12月份70個大中城市房價數據，但諸葛找房數據研究中心等機構，已經陸續披露了自己的統計數據。
數據：諸葛找房數據研究中心
從上面榜單中可以看到：
1、根據最新公佈的數據顯示，36箇中心城市中，有20個在同比下跌。樓市只漲不跌的神話，顛撲不破的神話，終於破滅了。
所謂同比下跌，就是2019年12月份與2018年12月份的對比。
下跌的中心城市有：
廣州、天津、杭州、長沙、貴陽、石家莊、武漢、北京、青島、鄭州、重慶、呼和浩特、福州、濟南、成都、太原、西安、南京、瀋陽、廈門。
上漲的城市有16個：
西寧、蘇州、哈爾濱、蘭州、寧波、長春、烏魯木齊、銀川、昆明、南寧、海口、南昌、合肥、大連、深圳、上海。
2、其中廣州、天津領跌，廣州的跌幅高達20.78%，按照這種幅度，廣州的二手房價格基本跌回到了2017年。
並非諸葛找房一家數據統計如此，另一家機構統計的冰山指數，也同樣顯示廣州的房價跌回到兩年前了。
看到這，就能理解，為何上個月廣州迫不及待地放鬆了南沙、花都和增城三個區的樓市調控政策了？
同樣放鬆的成都和變相放鬆的鄭州，也都是下跌城市俱樂部中的一員。
3、上漲的城市多半是西北、東北、西南地區的城市，可以看到16個上漲的城市，其中西北有4個（西寧、蘭州、烏魯木齊、銀川）、東北有3個（哈爾濱、長春、大連）、西南有2個（昆明、南寧）。
這些城市多半是因為一二線強調控背景下，窪地效應引起的補漲。
4、華東地區的熱點城市蘇州，漲幅位居第二，主要是因為2019年四五月期間，華東地區上演了一波土地狂歡，蘇州領袖群倫，趁勢猛漲了一波。
後來5月中旬雖然對蘇州的調控進行了加磅，也只是阻止它繼續上漲，沒有把它打回原形。
02
在同比下跌20箇中心城市裡買房的人，去年自然是虧損。那在16個上漲的城市中買了房的，是不是就只賺了呢？
顯然不是，仔細算來，在16個同比上漲的城市中，去年只有西寧、蘇州、哈爾濱、蘭州、寧波5座城市在賺，其他均是虧損。
買房大多都是藉助銀行加槓桿的，銀行的利息在5%以上，這就是資金成本，然後再加上各種稅費以及房屋的折舊率，一套房子一年下來，如果漲幅沒能高於7%，基本都是虧損。
這還是隻是說一般的槓桿率。若是在此前的牛市期間，瘋狂的炒房客都是以巨大的槓桿，有的甚至不惜走民間借貸的路，槓桿率高達20%以上，這麼高的成本率，如果當年房價沒有跑贏20%，基本虧錢。只要房價沒有大漲，炒房客們都會虧得連衣服都沒得穿。
現在強調控期間，當然沒人敢這樣玩，但是一般的槓桿率，資金成本也在5%以上。
除了資金成本，還有稅費以及折舊率。
折舊率其實都可以忽略，因為折舊率只有放在中小城市身上才有意義，對於中心城市，尤其是北上廣深以及杭寧蓉漢等來說，地段可以掩蓋一切。同一地段的二手房基本和新房價格一樣，並不會因為是二手房，是舊房，價格就便宜。
主要還是稅費。二手房轉手的時候，稅費較高，包括契稅（1%~4%）、個稅（1%）、印花稅（0.05%）、增值稅（5%），總的稅率成本在7%左右。
當然，這個稅費只需繳納一次，因此可以分攤到持有的年份上，持有的年份越長，每年分攤的稅費就越低。
總得下來，一年的持有成本大概就是7%左右。如果房價漲幅沒能跑贏7%，對於長期持有的剛需客來說，毫髮無損，但對於奔著投資而去的人來說，就沒能達到抗通脹的目的。
03
那麼問題來了，在漲幅無法完成抗通脹目的的城市買了房的人，是不是該賣掉呢？
這主要還是看個人的承壓能力。資金不足，槓桿較大的短炒客，恐怕只能忍淚賣掉。
邏輯很簡單。上個月召開的重要會議上，管理層明確強調，2020年的樓市，基本延續2019年的步調，以穩地價、穩房價、穩預期為目標。
也就是說，2020年，中心城市依舊大概率橫盤，即便上漲，漲幅也很難跑贏持有成本。短炒客根本扛不住。
這就是穩定的威力。很多人覺得，穩定不頂用，達不到調控的效果，房價不降，自己根本還是買不起。
但你要知道，唯有穩定，既能達到控制房價，打壓炒房客的目的，又能不至於產生系統性風險。因為穩定，投資客的回報率無法跑贏槓桿利率和稅收利率，短期內無法獲利，如此便可達到調控的效果。
管理層的目的，是防止炒房客進一步哄抬房價，維持房價穩定，而不是讓他跌到你能買得起。
因為管理層雖然是平衡者、是裁判，但要知道土地財政之下，管理層也是既得利益者。
而資金充足的人，在中心城市可以長線持有，因為長線持有，一定是賺的。
邏輯也不復雜，城市化已經進入了2.0時代，也即大城市化、城市圈化、城市群化的時代，在這個時代裡，人口將繼續往中心城市匯聚，向以中心城市為核心的城市群匯聚。
在人口推動下，再加上擠藥膏式的飢餓供地方式，中心城市房價依舊會長線上漲。
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