01
已经是2020年第八天了，在过去的一个礼拜里，世界发生了很多变化，有坏有好。
好的方面，比如央行降准了，A股也终于再一次登上了3100点，虽然今天又下来了。
坏等方面，比如中东战云密布。
而对于去年买了房的人来说，有一个更不好的消息，那就是他们买的房子，大概率亏钱了。
虽然目前国家统计局尚未公布12月份70个大中城市房价数据，但诸葛找房数据研究中心等机构，已经陆续披露了自己的统计数据。
数据：诸葛找房数据研究中心
从上面榜单中可以看到：
1、根据最新公布的数据显示，36个中心城市中，有20个在同比下跌。楼市只涨不跌的神话，颠扑不破的神话，终于破灭了。
所谓同比下跌，就是2019年12月份与2018年12月份的对比。
下跌的中心城市有：
广州、天津、杭州、长沙、贵阳、石家庄、武汉、北京、青岛、郑州、重庆、呼和浩特、福州、济南、成都、太原、西安、南京、沈阳、厦门。
上涨的城市有16个：
西宁、苏州、哈尔滨、兰州、宁波、长春、乌鲁木齐、银川、昆明、南宁、海口、南昌、合肥、大连、深圳、上海。
2、其中广州、天津领跌，广州的跌幅高达20.78%，按照这种幅度，广州的二手房价格基本跌回到了2017年。
并非诸葛找房一家数据统计如此，另一家机构统计的冰山指数，也同样显示广州的房价跌回到两年前了。
看到这，就能理解，为何上个月广州迫不及待地放松了南沙、花都和增城三个区的楼市调控政策了？
同样放松的成都和变相放松的郑州，也都是下跌城市俱乐部中的一员。
3、上涨的城市多半是西北、东北、西南地区的城市，可以看到16个上涨的城市，其中西北有4个（西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）、东北有3个（哈尔滨、长春、大连）、西南有2个（昆明、南宁）。
这些城市多半是因为一二线强调控背景下，洼地效应引起的补涨。
4、华东地区的热点城市苏州，涨幅位居第二，主要是因为2019年四五月期间，华东地区上演了一波土地狂欢，苏州领袖群伦，趁势猛涨了一波。
后来5月中旬虽然对苏州的调控进行了加磅，也只是阻止它继续上涨，没有把它打回原形。
02
在同比下跌20个中心城市里买房的人，去年自然是亏损。那在16个上涨的城市中买了房的，是不是就只赚了呢？
显然不是，仔细算来，在16个同比上涨的城市中，去年只有西宁、苏州、哈尔滨、兰州、宁波5座城市在赚，其他均是亏损。
买房大多都是借助银行加杠杆的，银行的利息在5%以上，这就是资金成本，然后再加上各种税费以及房屋的折旧率，一套房子一年下来，如果涨幅没能高于7%，基本都是亏损。
这还是只是说一般的杠杆率。若是在此前的牛市期间，疯狂的炒房客都是以巨大的杠杆，有的甚至不惜走民间借贷的路，杠杆率高达20%以上，这么高的成本率，如果当年房价没有跑赢20%，基本亏钱。只要房价没有大涨，炒房客们都会亏得连衣服都没得穿。
现在强调控期间，当然没人敢这样玩，但是一般的杠杆率，资金成本也在5%以上。
除了资金成本，还有税费以及折旧率。
折旧率其实都可以忽略，因为折旧率只有放在中小城市身上才有意义，对于中心城市，尤其是北上广深以及杭宁蓉汉等来说，地段可以掩盖一切。同一地段的二手房基本和新房价格一样，并不会因为是二手房，是旧房，价格就便宜。
主要还是税费。二手房转手的时候，税费较高，包括契税（1%~4%）、个税（1%）、印花税（0.05%）、增值税（5%），总的税率成本在7%左右。
当然，这个税费只需缴纳一次，因此可以分摊到持有的年份上，持有的年份越长，每年分摊的税费就越低。
总得下来，一年的持有成本大概就是7%左右。如果房价涨幅没能跑赢7%，对于长期持有的刚需客来说，毫发无损，但对于奔着投资而去的人来说，就没能达到抗通胀的目的。
03
那么问题来了，在涨幅无法完成抗通胀目的的城市买了房的人，是不是该卖掉呢？
这主要还是看个人的承压能力。资金不足，杠杆较大的短炒客，恐怕只能忍泪卖掉。
逻辑很简单。上个月召开的重要会议上，管理层明确强调，2020年的楼市，基本延续2019年的步调，以稳地价、稳房价、稳预期为目标。
也就是说，2020年，中心城市依旧大概率横盘，即便上涨，涨幅也很难跑赢持有成本。短炒客根本扛不住。
这就是稳定的威力。很多人觉得，稳定不顶用，达不到调控的效果，房价不降，自己根本还是买不起。
但你要知道，唯有稳定，既能达到控制房价，打压炒房客的目的，又能不至于产生系统性风险。因为稳定，投资客的回报率无法跑赢杠杆利率和税收利率，短期内无法获利，如此便可达到调控的效果。
管理层的目的，是防止炒房客进一步哄抬房价，维持房价稳定，而不是让他跌到你能买得起。
因为管理层虽然是平衡者、是裁判，但要知道土地财政之下，管理层也是既得利益者。
而资金充足的人，在中心城市可以长线持有，因为长线持有，一定是赚的。
逻辑也不复杂，城市化已经进入了2.0时代，也即大城市化、城市圈化、城市群化的时代，在这个时代里，人口将继续往中心城市汇聚，向以中心城市为核心的城市群汇聚。
在人口推动下，再加上挤药膏式的饥饿供地方式，中心城市房价依旧会长线上涨。
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