最近一直在做2019年淄博樓市的整理，作為對2020年形勢的預判，這篇文章本應該做完今年的總結之後再發布，但是作為一個“碼字”人，當發現了新區樓市這一變化後，心中便像是埋下了一顆寫作種子，不“吐”不快。
不管你是不是願意承認：從2018年開始，新區樓市逐步成為階層的分水嶺，不再是購房者選擇新區，而是新區在選擇購房者。
這種現象如果叫做“扎心”的話，2020年的新區估計要把剛需“扎透”了。
NO.1 2020年新區的主力供應項目一覽
剛需進入新區越來越難
再來看一下2019年4月份我們做的一項數據統計：
對比2019年，2020年新區12個主力銷售項目，有120㎡以下戶型（總價150萬之內）的不到一半，雖然在新區120㎡以下的中小戶型並不多麼受歡迎，但是2020年有100㎡左右戶型的只有一個，純剛需想要進入只能靠“擠”了。
NO.2 2020年新區市場分析：
高端市場競爭將進入“白熱化”
上週有購房者讓我分析一下2020年的新區市場，這個話題太大了，很難用幾句話說清，但是本著對粉絲負責的態度，我們把觀點直接整理成一片文章。
通過我們對2019年5月份市場供應的統計對比，當時有180㎡以上市場供應的只有齊潤花園，齊潤花園300/400㎡的躍層產品以及200多㎡的大平層產品都受到了市場的認可。
2020年從我們對市場的調研來看，新區高端市場的競爭將進入“白熱化”階段。
從戶型設計來看，天煜九峰和鼎城森林城的戶型起步都在160㎡左右，戶型區間都是直接面向樓市高端客群，而且產品設計上，大平層產品、躍層產品、帶露臺的產品……高層、多層、小高層全部涉及。
加上今年已經亮相的聖聯智園、西地乾元府等和世茂璀璨瓏府、綠城百合花園等項目，都將在選擇200㎡的客群進行激烈爭奪，300㎡的市場則有齊潤花園、天煜九峰、鼎城森林城三個項目進行深度競爭。
為什麼會出現這種現象：
1/與2019年新區市場主要是外來大開發商為主很不同，2020年新區市場淄博本地開發商佔了7席。
在當前的市場形勢下，能在新區拿到地的開發商都算得上在淄博有實力（或者資金優勢、或者其他優勢）的開發企業，大戶型去化週期慢，因此注重資金快速週轉的外來公司都不會考慮；
2/新區地價水漲船高，普通或者是純剛需購房者“跳”起來都未必夠得著，因此剛需戶型在新區並不叫好也不叫座。
因此想要實現溢價必須有好的產品，好的產品必然就需要更高的價格，而能承受這一切的只有高端購房者，所以研發更適合高端客戶的產品是在新區能夠勝出的關鍵。
3/本土開發企業不追求週期，沒有成熟的產品線、不復制產品，因此更會在產品設計方面有一些自主的研發和進步，這也為新區的高端市場提供了更加豐富的想象。
NO.3 購房者最關心的：
誰家更值得選擇？
仍舊是我們回答不了的問題，但是還是要提出來：
1、新區的價格會產生新的分水嶺，想要更好只能更貴，至於購房者能選擇哪裡，只有錢包說了算；
2、誰家的品質會更好？其實準備選擇200㎡左右產品以及200㎡以上戶型的客戶其實都可以更冷靜，是不是有更便宜的房源未知，但是會有更好的產品是一定的，市場並不樂觀，相信開發商的定價也會謹慎；
3、因為知道200㎡以及300㎡戶型選擇的高端客戶會更謹慎，因此很多開發商也並不急於推出產品，我們在走訪過程中發現，這幾個項目都在正常施工建設，甚至有項目，比如，天煜九峰計劃2020年上半年將部分產品打造成型再亮相。
（天煜九峰）
（鼎城森林城）
（齊潤花園）
4、更多地判斷：可以肯定的是2020年上半年新區樓市可能會推出的、適合大多數購房者的項目今年已經全部推出了，140㎡左右的產品2020年在新區並沒有更多的選擇，這可能是讓大部分人傷心的事情。
2020年，新區的高端項目你更看好誰？歡迎留言探討。
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