買對深圳房，賺錢不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
問題集錦-第12期
吃雞遊戲裡面有兩個概念，一個叫“<strong>安全區”，另一個叫“<strong>決賽圈”。
先說安全區。買房投資也有一個安全區。比如一些確定性成長的一線或強二線城市和片區，呆在這個“安全區”裡，最起碼給你足夠的換手置換“裝備”時間，不至於盲目亂買被亂槍打死。
再說下決賽圈。大型城市發展，影響的不僅僅是你自己，還有你的子孫後代。決賽圈的人群註定了你的生存環境，也註定了你子孫後代的成長環境，十年後，一線與二三線的差距可想而知，尤其像深圳這樣的城市。
或許多年以後，你的孩子滿心歡喜的握著一張火車票，沿著你曾經沒有留下來的城市再去走一圈後，發現更難立足下來，繼續重複著你曾經到頂的軌跡，在不遠的將來，這也一定會發生。你沒有拼命的去“殺敵”提升“裝備”，下一次開機接手的人依然會是裸裝出門。
【問題1】我有一棟龍崗自建房，雖然屬於拆遷區，但是拆遷緩慢，如果買掉拆遷區的房子划算嗎？我因為做生意負債100來萬，我計劃賣掉自建房的其中一套，大概可以套現210萬。問題1:填上負債後，剩餘的這個資金去買房投資要這麼規劃？問題2:怎麼可以低首付買二手房？
回答：1.可以出手1套自建房，剩餘子彈100+，可以繼續入手深圳。東莞這一波拉昇，價格虛高，不建議繼續追高，繼續入手深圳。深圳熱點板塊價格已經上去了，比如前海寶中，現在300多萬在這幾個區域站票都很難了。根據領漲 補漲 普漲的邏輯來選籌。也可在熱點區域的第二梯隊尋找機會，例如福田的保稅區.上下沙.龍華的中心區.南山赤灣.寶安的西鄉翻身碧海.沙井海岸城.光明科技城等地方尋找機會。
2.深圳降低首付的方案：a.開發老人票做接力貸3成b.全款抵押的方式買入3成c.淘筍盤選籌d.高評高貸（結合實際自身條件匹配負債）
【問題2】老師你好，我的情況這樣：我和我愛人都是上班族，兩人加起來月入4W+，兩個孩子，大的初中，小的幼兒園。1.現住中山三鄉，在三鄉有一套120的自住房，無貸款，學區房；2.中山火炬開發區貸款一套四房，貸款120W；3. 珠海金灣區一套小三房，貸款70W，目前手上有100W+，現在是還掉貸款還是理財還是再入手一套呢？求指點，感謝！
回答：1.兩套190萬的貸款，月供差不多1萬出頭，目前不會吃力，但是如果再疊加負債，加上兩個小孩，就可能會吃力，建議優化置換優先。不清楚火炬開發區和金灣到現在具體的持有年限流動性和收益情況，先保留意見。但是有一點很重要，投資房子不在於量，而在於選籌片區和增值空間，如果長持5年計劃，中山的火炬開發區和翠亨新區都可提前佈局，會有一波行情，原因就不贅述了
2.貸款不要提前還。如果再入，需要控制倉位，精細化負債。新疊的負債不建議超過180，總負債370，總月供不超過2w，留50萬做備用金，選擇230附近的有潛力的標的。（浮動15%左右）
3.對於多套投資者，優先置換>加倉磚位>穩健固收理財。良性的資產結構，不一定需要“2個王+4個二”，好的時機，承接好的“順牌”，一樣是贏家。
【問題3】什麼是"54婚變大法"？
就是通過和房東結婚的方式將房子過戶到你名下。一共需要經歷：自己離、房東離、與房東結、與房東離，自己復，房東復共6個過程。每次的費用是9元，總費用54元，俗稱之為54婚變大法。破功限購、限售。
A.使用場景1.自己家庭的名額全部用完，也找不到靠譜的代持2.房子處在限售期無法正常交易，但可以通過“婚內”更名變更“出售”
B.優缺點1.省交易稅費；2.破限購、破限售；3.家庭和諧
C.注意多軍玩家離婚講究非常多，離婚前一定要注意順序。如果離錯了，還得重新結婚後再離，很可能影響家庭和諧。
【問題4】什麼是"18婚變大法"？
就是通過和有購房資格的單身首房首貸深戶結婚，來獲取深圳“房票”購房。一共需要經歷：與深戶結婚、與深戶離婚，總費用18元，俗稱之為18婚變大法。破功購房名額、限售。目前這類特殊的"深戶"房票都有明碼標價的。女房票比男房票貴。
A注意18婚變大法不是通過隨遷而獲得購房名額，要知道，夫妻投靠的隨遷是需要結婚登記滿年。而是以家庭為單位，用深戶首房首貸資格購房後，登記在“求票者”名下，或做婚內更名、離婚。
B要點1.婚前做好財產公證 2.登記的時候，登記在“求票者”名下 3.最好全款購買，這樣不影響"深票"再次使用（沒有全款可墊資全款後續抵押）天無絕人之路，方法總比困難多，你認為的不可思議，在別人面前都是習以為常，不要用你的無知去否定你所能不能理解的，但一切都客觀存在的事物。
【問題5】目前我和我老公有存款100，我老公不想買商品房佔用申請安居房名額，請問表哥有什麼建議嗎，過三年我家孩子上小學。
回答：保留安居房，又想繼續買商品房，目前只有3種方法： 1.離婚，符合條件的一方繼續申請經濟適用房，另外一方騰名額購買商品房，經適房申請下來過完戶才能復婚。 2.用父母房票，做接力貸，父母做主貸人，子女為還款人 3.親戚朋友代持。代持需要找靠譜的人
【問題6】寶安翻身興業華庭77平425萬，寶安西鄉天福華府470萬89平3房，請問表哥哪個更值得入手？前期出租，後期考慮自住。
回答：1.興業華庭，近翻身地鐵口，離寶體，壹方城非常便利，雖然房齡是05年老了一點，也沒什麼花園，均價5.2左右，但是位置和學位上都是秒殺天福華府，享受寶中片區的資源共享和整體帶動，接下來翻身片區的城市更新項目會越來多，卓越和鴻榮源（壹方城開發商）早已開始佈局，未來還會持續看好。
2.天福華府，16年的新盤，目前還沒有配套，也已經到了5萬多了，12號線黃田站還需要到2021年底，主要靠機場經濟帶輻射，大概率跑不過翻身新安碧海這個片區。
天福就好比一個是剛畢業的漂亮小姑涼，如果吃嫩草那就得先保養等她慢慢“懂事”。興業就像一個是處於事業成長期的職場老妞，關鍵現在有個好領導帶著，看你更喜歡那種處對象的方式！
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一、解讀深圳投資環境
- 一對一深入講解深圳房地產現狀、未來規劃、購房偏好及投資環境，幫助購房者快速建立市場認知。
二、購房資格&貸款方案設計
- 根據家庭及個人情況，確定獲取購房資格成本最低的方式；
- 針對購房人的資質情況，設計最大化貸款的方案，最大化投資槓桿；
三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
五、協助談判、砍價、簽約
- 確定目標房源後，與業主做前期溝通，確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等；
- 進入談判環境，協助客戶進行砍價及相關條款的確認，幫助客戶爭取有利條件，並促成合同簽署；
六、代理完成交易全流程
- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。
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