近幾年，唐冶作為網友口中的“宇宙中心”，一直很火。而去年年底的首創奧萊開業，更為唐冶片區增添了一把火：開業期間人氣爆棚，日客流量破數十萬，在朋友圈著實火了一把。對於首創奧萊的開業以及隨之而來的人流量，區域內樓盤紛紛發文稱賀，更有其他區域樓盤來發傳單蹭流量。
首創奧萊的開業，表明唐冶片區的商業配套已逐漸跟進。在此之前，是大約十年左右的片區發展歷程，如今片區南部已基本發展成熟，居住氛圍已比較濃厚。
而近幾年，片區北邊土地陸續出讓，經過或激烈競拍，或定向拿地後，片區北部樓盤也越來越多。僅在2019年，片區內就有6個新項目待入市。這些項目的到來，將使得唐冶樓市“分外紅”。
溢價地底價地項目同時入市 勝算幾何
未入市項目的土地成交信息
2019年唐冶即將入市的樓盤，主要是保利和唐悅色、山鋼錦繡華府、遠洋天著春秋、新城悅雋風華、魯坤天鴻坤園、高鐵黃金城6個樓盤。
這6個新盤中，溢價地均是在2017年8月土拍中競得。2017年8月4號土拍，保利、龍湖、山鋼、萬科等房企均在唐冶有斬獲地塊。其中保利地塊經142輪競拍成交，以94.3%的溢價率成交，樓面價9937元/平，另外還需配建60048平方米的安置房。山鋼地塊經52輪競價成交，樓盤家12083.9元/平，溢價率142%。高鐵黃金城項目也是在此時成交，但由於是定向地塊，最終以底價成交，住宅地塊樓面價只有5000元/平。
目前保利和唐悅色項目工程規劃已經公示，山鋼錦悅華府和高鐵黃金城都還悄無聲息。究其原因，或與其企業特點有關。與萬科、融創等房企追求快週轉不同，像山鋼、黃金等非房企本業的企業，在做房地產時一般不以快週轉為目標。而山鋼項目還有個緊箍咒在身——根據相關規定，溢價率超過100%的地塊要達到主體完工之後才能對外預售。山鋼地塊溢價率142%，要主體封頂後才能預售，工程進度跟不上，營銷自然也不會急了。
2018年下半年成交的土地中，基本上都是底價成交，無溢價，開發的項目有遠洋天著春秋、新城悅雋風華、魯坤天鴻坤園3個樓盤，他們的樓面價基本都在每平7300元左右。。
從樓面價來看，山鋼錦悅華府的最高，不過剔除安置房面積和成本後，保利和唐悅色的樓面價還要高於山鋼錦悅華府。但保利和唐悅色勝在體量大，未來的操盤空間大。
而底價成交的遠洋、天鴻、新城、黃金地塊，雖然樓面價不高，但都綁定了面積較大的商業地塊開發，這一成本分攤上住宅上的話，這些地塊的樓面價也將有很大提高。
那麼，這6個項目pk之下，到底誰能勝出呢？或許就要看各項目的產品以及操盤手的操盤能力了。
6新盤剛需改善都滿足 或有別墅項目入市
2019年唐冶項目分佈圖
先來看保利和唐悅色，項目具體位置在飛躍大道以南，唐冶西路以西，龍鳳山路以東，規劃3棟大高層住宅，9棟小高層住宅，4棟多層洋房。其中一期規劃2棟大高層住宅，1棟小高層住宅，2棟多層洋房以及18棟多層住宅。規劃1868戶，社區綠地率為35%，車位配比1：1，基本上都是地下車位，少量地上車位。
保利和唐悅色項目俯瞰圖
從上圖來看，該項目多層洋房以3層和4層為主，多層住宅11、12層，小高層住宅12、13層；大高層住宅26、19層，根據項目產品來看，建築面積從145-200平米不等。另外和唐悅色城市展廳13日在美聯廣場開放，項目前期宣傳已經開始，小編猜測營銷中心開放也會在不久之後開放。
至於隔壁的山鋼錦悅華府目前還沒有音信，初步規劃信息為10棟住宅樓，2棟高層，8棟11層小高層。
另外魯坤天鴻坤園項目規劃在規劃局網站也已經公示，項目位於唐冶圍子山路以東，橫四路以南，建設單位是濟南全達置業有限公司，項目綠地率30%，停車位725個，建設30棟住宅以及其他配套服務設施。項目地上容積率較小，為1.5，從項目俯瞰圖來看，採取“高低配”模式，既有高層住宅，也有多層洋房以及別墅產品。
再來看新城項目，項目已經發布案名新城悅雋風華，位於圍子山路與興元街交匯處，旁邊是歷城二中新校區稼軒中學，且高新銀座臨時展廳已經開放。
從建設工程圖來看，悅雋風華規劃高層和小高層，共11棟，產品從102—129平米不等，主要針對剛需置業者。從位置上看，魯坤天鴻坤園和悅雋風華僅有一路之隔，天鴻坤園也有高層住宅，在後期銷售過程中，兩個項目距離較近，勢必會形成直接競爭，對於普通購房者來說，同樣位置的樓盤，肯定會入手價格較低的產品。那麼對於魯坤天鴻坤園和悅雋風華來說，在以後的銷售過程中，價格戰在所難免。
遠洋天著春秋俯瞰圖
遠洋天著春秋也將於今年面世，該項目為浪潮旗下公司和天鴻聯合拿地，其上將建浪潮IBM智能產業園，但住宅和商業都由遠洋操盤。根據公示的建設工程圖，天著春秋規劃了10-11F小高層、4F疊拼以及合院產品，預計8月份推出，針對客群為二次改善人群或土豪人群。
位於龍湖景粼原著西側的高鐵黃金城，從目前的建設工程圖來看，項目規劃了2棟24F高層住宅以及14棟17F的小高層住宅，類似於山鋼錦悅華府的產品。
6大新盤PK5大在售盤 2019唐冶樓市別樣紅
目前唐冶片區，有5個樓盤有住宅在售，不僅有剛需住宅，諸如玖唐府、魯能泰山7號、也有洋房和疊拼別墅、別墅產品，如龍湖九里晴川、景粼原著、萬科翡翠山語；在種類方面，品類齊全，既能滿足土豪和中產置換人群，也能滿足首次置業的剛需小白們。至於價格方面，高層住宅基本在1.5萬/平米左右，洋房和別墅，價格不一，像景粼原著別墅，價格在900-1200萬一套。
而即將入市的6個新盤，雖多數主攻改善型需求，但受限於容積率，多數都採用了拉高排低的高低配方式來打造項目，一定程度上照顧了一些剛需、剛改型需求。
未來這些項目的入市後，唐冶片區內將出現是十餘樓盤同時在售的局面，競爭之激烈不言而喻。到時候哪些項目能脫穎而出保持熱銷，一方面要看其產品力，只有高品質的產品才能打動消費者埋單；另一方面則要看其性價比，性價比越高，購房者才會越買賬。
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