04.17 唐冶将成东城楼市主战场!2019年6大新盘待入市,你看好哪个?

近几年,唐冶作为网友口中的“宇宙中心”,一直很火。而去年年底的首创奥莱开业,更为唐冶片区增添了一把火:开业期间人气爆棚,日客流量破数十万,在朋友圈着实火了一把。对于首创奥莱的开业以及随之而来的人流量,区域内楼盘纷纷发文称贺,更有其他区域楼盘来发传单蹭流量。

首创奥莱的开业,表明唐冶片区的商业配套已逐渐跟进。在此之前,是大约十年左右的片区发展历程,如今片区南部已基本发展成熟,居住氛围已比较浓厚。

而近几年,片区北边土地陆续出让,经过或激烈竞拍,或定向拿地后,片区北部楼盘也越来越多。仅在2019年,片区内就有6个新项目待入市。这些项目的到来,将使得唐冶楼市“分外红”。

溢价地底价地项目同时入市 胜算几何

唐冶将成东城楼市主战场!2019年6大新盘待入市,你看好哪个?

未入市项目的土地成交信息

2019年唐冶即将入市的楼盘,主要是保利和唐悦色、山钢锦绣华府、远洋天著春秋、新城悦隽风华、鲁坤天鸿坤园、高铁黄金城6个楼盘。

这6个新盘中,溢价地均是在2017年8月土拍中竞得。2017年8月4号土拍,保利、龙湖、山钢、万科等房企均在唐冶有斩获地块。其中保利地块经142轮竞拍成交,以94.3%的溢价率成交,楼面价9937元/平,另外还需配建60048平方米的安置房。山钢地块经52轮竞价成交,楼盘家12083.9元/平,溢价率142%。高铁黄金城项目也是在此时成交,但由于是定向地块,最终以底价成交,住宅地块楼面价只有5000元/平。

目前保利和唐悦色项目工程规划已经公示,山钢锦悦华府和高铁黄金城都还悄无声息。究其原因,或与其企业特点有关。与万科、融创等房企追求快周转不同,像山钢、黄金等非房企本业的企业,在做房地产时一般不以快周转为目标。而山钢项目还有个紧箍咒在身——根据相关规定,溢价率超过100%的地块要达到主体完工之后才能对外预售。山钢地块溢价率142%,要主体封顶后才能预售,工程进度跟不上,营销自然也不会急了。

2018年下半年成交的土地中,基本上都是底价成交,无溢价,开发的项目有远洋天著春秋、新城悦隽风华、鲁坤天鸿坤园3个楼盘,他们的楼面价基本都在每平7300元左右。。

从楼面价来看,山钢锦悦华府的最高,不过剔除安置房面积和成本后,保利和唐悦色的楼面价还要高于山钢锦悦华府。但保利和唐悦色胜在体量大,未来的操盘空间大。

而底价成交的远洋、天鸿、新城、黄金地块,虽然楼面价不高,但都绑定了面积较大的商业地块开发,这一成本分摊上住宅上的话,这些地块的楼面价也将有很大提高。

那么,这6个项目pk之下,到底谁能胜出呢?或许就要看各项目的产品以及操盘手的操盘能力了。

6新盘刚需改善都满足 或有别墅项目入市

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2019年唐冶项目分布图

先来看保利和唐悦色,项目具体位置在飞跃大道以南,唐冶西路以西,龙凤山路以东,规划3栋大高层住宅,9栋小高层住宅,4栋多层洋房。其中一期规划2栋大高层住宅,1栋小高层住宅,2栋多层洋房以及18栋多层住宅。规划1868户,社区绿地率为35%,车位配比1:1,基本上都是地下车位,少量地上车位。

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保利和唐悦色项目俯瞰图

从上图来看,该项目多层洋房以3层和4层为主,多层住宅11、12层,小高层住宅12、13层;大高层住宅26、19层,根据项目产品来看,建筑面积从145-200平米不等。另外和唐悦色城市展厅13日在美联广场开放,项目前期宣传已经开始,小编猜测营销中心开放也会在不久之后开放。

至于隔壁的山钢锦悦华府目前还没有音信,初步规划信息为10栋住宅楼,2栋高层,8栋11层小高层

另外鲁坤天鸿坤园项目规划在规划局网站也已经公示,项目位于唐冶围子山路以东,横四路以南,建设单位是济南全达置业有限公司,项目绿地率30%,停车位725个,建设30栋住宅以及其他配套服务设施。项目地上容积率较小,为1.5,从项目俯瞰图来看,采取“高低配”模式,既有高层住宅,也有多层洋房以及别墅产品

再来看新城项目,项目已经发布案名新城悦隽风华,位于围子山路与兴元街交汇处,旁边是历城二中新校区稼轩中学,且高新银座临时展厅已经开放。

从建设工程图来看,悦隽风华规划高层和小高层,共11栋,产品从102—129平米不等,主要针对刚需置业者。从位置上看,鲁坤天鸿坤园和悦隽风华仅有一路之隔,天鸿坤园也有高层住宅,在后期销售过程中,两个项目距离较近,势必会形成直接竞争,对于普通购房者来说,同样位置的楼盘,肯定会入手价格较低的产品。那么对于鲁坤天鸿坤园和悦隽风华来说,在以后的销售过程中,价格战在所难免。

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远洋天著春秋俯瞰图

远洋天著春秋也将于今年面世,该项目为浪潮旗下公司和天鸿联合拿地,其上将建浪潮IBM智能产业园,但住宅和商业都由远洋操盘。根据公示的建设工程图,天著春秋规划了10-11F小高层、4F叠拼以及合院产品,预计8月份推出,针对客群为二次改善人群或土豪人群。

位于龙湖景粼原著西侧的高铁黄金城,从目前的建设工程图来看,项目规划了2栋24F高层住宅以及14栋17F的小高层住宅,类似于山钢锦悦华府的产品。

6大新盘PK5大在售盘 2019唐冶楼市别样红

目前唐冶片区,有5个楼盘有住宅在售,不仅有刚需住宅,诸如玖唐府、鲁能泰山7号、也有洋房和叠拼别墅、别墅产品,如龙湖九里晴川、景粼原著、万科翡翠山语;在种类方面,品类齐全,既能满足土豪和中产置换人群,也能满足首次置业的刚需小白们。至于价格方面,高层住宅基本在1.5万/平米左右,洋房和别墅,价格不一,像景粼原著别墅,价格在900-1200万一套。

而即将入市的6个新盘,虽多数主攻改善型需求,但受限于容积率,多数都采用了拉高排低的高低配方式来打造项目,一定程度上照顾了一些刚需、刚改型需求。

未来这些项目的入市后,唐冶片区内将出现是十余楼盘同时在售的局面,竞争之激烈不言而喻。到时候哪些项目能脱颖而出保持热销,一方面要看其产品力,只有高品质的产品才能打动消费者埋单;另一方面则要看其性价比,性价比越高,购房者才会越买账。


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