近几年，唐冶作为网友口中的“宇宙中心”，一直很火。而去年年底的首创奥莱开业，更为唐冶片区增添了一把火：开业期间人气爆棚，日客流量破数十万，在朋友圈着实火了一把。对于首创奥莱的开业以及随之而来的人流量，区域内楼盘纷纷发文称贺，更有其他区域楼盘来发传单蹭流量。
首创奥莱的开业，表明唐冶片区的商业配套已逐渐跟进。在此之前，是大约十年左右的片区发展历程，如今片区南部已基本发展成熟，居住氛围已比较浓厚。
而近几年，片区北边土地陆续出让，经过或激烈竞拍，或定向拿地后，片区北部楼盘也越来越多。仅在2019年，片区内就有6个新项目待入市。这些项目的到来，将使得唐冶楼市“分外红”。
溢价地底价地项目同时入市 胜算几何
未入市项目的土地成交信息
2019年唐冶即将入市的楼盘，主要是保利和唐悦色、山钢锦绣华府、远洋天著春秋、新城悦隽风华、鲁坤天鸿坤园、高铁黄金城6个楼盘。
这6个新盘中，溢价地均是在2017年8月土拍中竞得。2017年8月4号土拍，保利、龙湖、山钢、万科等房企均在唐冶有斩获地块。其中保利地块经142轮竞拍成交，以94.3%的溢价率成交，楼面价9937元/平，另外还需配建60048平方米的安置房。山钢地块经52轮竞价成交，楼盘家12083.9元/平，溢价率142%。高铁黄金城项目也是在此时成交，但由于是定向地块，最终以底价成交，住宅地块楼面价只有5000元/平。
目前保利和唐悦色项目工程规划已经公示，山钢锦悦华府和高铁黄金城都还悄无声息。究其原因，或与其企业特点有关。与万科、融创等房企追求快周转不同，像山钢、黄金等非房企本业的企业，在做房地产时一般不以快周转为目标。而山钢项目还有个紧箍咒在身——根据相关规定，溢价率超过100%的地块要达到主体完工之后才能对外预售。山钢地块溢价率142%，要主体封顶后才能预售，工程进度跟不上，营销自然也不会急了。
2018年下半年成交的土地中，基本上都是底价成交，无溢价，开发的项目有远洋天著春秋、新城悦隽风华、鲁坤天鸿坤园3个楼盘，他们的楼面价基本都在每平7300元左右。。
从楼面价来看，山钢锦悦华府的最高，不过剔除安置房面积和成本后，保利和唐悦色的楼面价还要高于山钢锦悦华府。但保利和唐悦色胜在体量大，未来的操盘空间大。
而底价成交的远洋、天鸿、新城、黄金地块，虽然楼面价不高，但都绑定了面积较大的商业地块开发，这一成本分摊上住宅上的话，这些地块的楼面价也将有很大提高。
那么，这6个项目pk之下，到底谁能胜出呢？或许就要看各项目的产品以及操盘手的操盘能力了。
6新盘刚需改善都满足 或有别墅项目入市
2019年唐冶项目分布图
先来看保利和唐悦色，项目具体位置在飞跃大道以南，唐冶西路以西，龙凤山路以东，规划3栋大高层住宅，9栋小高层住宅，4栋多层洋房。其中一期规划2栋大高层住宅，1栋小高层住宅，2栋多层洋房以及18栋多层住宅。规划1868户，社区绿地率为35%，车位配比1：1，基本上都是地下车位，少量地上车位。
保利和唐悦色项目俯瞰图
从上图来看，该项目多层洋房以3层和4层为主，多层住宅11、12层，小高层住宅12、13层；大高层住宅26、19层，根据项目产品来看，建筑面积从145-200平米不等。另外和唐悦色城市展厅13日在美联广场开放，项目前期宣传已经开始，小编猜测营销中心开放也会在不久之后开放。
至于隔壁的山钢锦悦华府目前还没有音信，初步规划信息为10栋住宅楼，2栋高层，8栋11层小高层。
另外鲁坤天鸿坤园项目规划在规划局网站也已经公示，项目位于唐冶围子山路以东，横四路以南，建设单位是济南全达置业有限公司，项目绿地率30%，停车位725个，建设30栋住宅以及其他配套服务设施。项目地上容积率较小，为1.5，从项目俯瞰图来看，采取“高低配”模式，既有高层住宅，也有多层洋房以及别墅产品。
再来看新城项目，项目已经发布案名新城悦隽风华，位于围子山路与兴元街交汇处，旁边是历城二中新校区稼轩中学，且高新银座临时展厅已经开放。
从建设工程图来看，悦隽风华规划高层和小高层，共11栋，产品从102—129平米不等，主要针对刚需置业者。从位置上看，鲁坤天鸿坤园和悦隽风华仅有一路之隔，天鸿坤园也有高层住宅，在后期销售过程中，两个项目距离较近，势必会形成直接竞争，对于普通购房者来说，同样位置的楼盘，肯定会入手价格较低的产品。那么对于鲁坤天鸿坤园和悦隽风华来说，在以后的销售过程中，价格战在所难免。
远洋天著春秋俯瞰图
远洋天著春秋也将于今年面世，该项目为浪潮旗下公司和天鸿联合拿地，其上将建浪潮IBM智能产业园，但住宅和商业都由远洋操盘。根据公示的建设工程图，天著春秋规划了10-11F小高层、4F叠拼以及合院产品，预计8月份推出，针对客群为二次改善人群或土豪人群。
位于龙湖景粼原著西侧的高铁黄金城，从目前的建设工程图来看，项目规划了2栋24F高层住宅以及14栋17F的小高层住宅，类似于山钢锦悦华府的产品。
6大新盘PK5大在售盘 2019唐冶楼市别样红
目前唐冶片区，有5个楼盘有住宅在售，不仅有刚需住宅，诸如玖唐府、鲁能泰山7号、也有洋房和叠拼别墅、别墅产品，如龙湖九里晴川、景粼原著、万科翡翠山语；在种类方面，品类齐全，既能满足土豪和中产置换人群，也能满足首次置业的刚需小白们。至于价格方面，高层住宅基本在1.5万/平米左右，洋房和别墅，价格不一，像景粼原著别墅，价格在900-1200万一套。
而即将入市的6个新盘，虽多数主攻改善型需求，但受限于容积率，多数都采用了拉高排低的高低配方式来打造项目，一定程度上照顾了一些刚需、刚改型需求。
未来这些项目的入市后，唐冶片区内将出现是十余楼盘同时在售的局面，竞争之激烈不言而喻。到时候哪些项目能脱颖而出保持热销，一方面要看其产品力，只有高品质的产品才能打动消费者埋单；另一方面则要看其性价比，性价比越高，购房者才会越买账。
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