昨天看到好多平臺都在發統計局公佈的濟南房價下降的消息，但感覺只有冰冷冷的數據略顯蒼白，如果結合一些在售樓盤或二手房的降價案例，可能會更豐富些也更通俗易懂。三叔今天也來湊湊濟南房價下跌的熱鬧。
先看國家統計局公佈的2019年10月份70個大中城市房價變動情況，正如大家所料，濟南二手房、新房價格均下跌：其中濟南新房價格環比下跌1%，連續第3個月環比下降；二手房環比下跌0.7%，連續第7個月環比下降。
這個環比下降啥意思呢，就是相比上個月房價下降了多少。從統計局的數據來看，新房的下跌趨勢比二手房稍“猛”一些，畢竟新房的1%>二手房的0.7%，這個數據得出的結論符合確實符合邏輯。開發商相比很多個人肯定更缺錢，最近幾個月開發商融資少的可憐，都快沒米下鍋了。很多開發商被迫“明智”，該割肉就割肉，毫不含糊，斷臂求生算是開發商在房價疲軟期的必修課（捂盤漲價也是開發商在房價瘋狂時候的必修課）。
2016年， 一樓盤1個月每平米漲價6000多塊
隨便舉幾個例子，近期降價較為明顯的有：新東站張馬片區的某樓盤，單價1.15萬元/㎡左右，當然是毛坯交付，那也便宜；唐冶某樓盤最近打出11111元/㎡的口號，而且還不是高層產品，估計哪家樓盤很多明眼人都知道；還有大家都知道的萬科山望，南城的品質樓盤，精裝交付，前幾天推出16800元/㎡的特價房。
現在，1萬1買新東站片區和唐冶片區的新房不再是痴心妄想；1萬7左右買二環南的精裝房也是既成事實，這在上半年和去年都是不可想象的事情；還有雪山片區也早就有1.1萬的樓盤了，而且還不止一處（星瀚城、中新錦繡天地）。不知道這算不算房價已至底部，距離元旦還有一個半月，這45天內房價還會再跌嗎？還會再跌多少？過了元旦房價的頹勢會止的住嗎？估計很難
以上是部分新盤最近的價格調整，再說說二手房。這裡有個基本常識先跟大家分享下：如果統計數據表明，濟南二手房普降10%，那肯定有一批跌幅在20%甚至30%以上的二手房源，因為還有其他一些房源沒有降或者降得少，總得有一批房源跌幅高於平均跌幅，普降百分之多少有點類似於中位數的意思。
就像濟南10月份的二手房價格相比9月份環比下跌0.7%，其實對於少數二手房而言，何止跌了0.7%，那可是十萬、幾十萬的跌幅。今天三叔大體瀏覽了下鏈家網，摘錄一些降價幅度或者掛牌單價較低的二手房，供大家參考。
首先是魯能領秀城，之前三叔聊過，很不錯一處超級大盤。作為二環南環境較好、配套齊全且學區成熟的教育大盤，房價最高時曾高至2萬5、2萬6，今天看到領秀城UP街區一套二手房單價18251元/㎡了，而且房產證滿五年唯一住房，也就是除了契稅沒有任何稅費。這套房子如果還能講價，可能單價不到1萬8就能買到。
領秀城UP街區最近一年成交的二手房，有多套單價在2萬以上，其中不乏單價約2.5萬左右的。這套房子的已知缺點是頂樓，而且戶型是兩室，不如小三室好住，但單價1萬8是真不貴，這可是學區房啊，而且房子裝修的還不錯。領秀城部分分區直升育秀中小學，個人感覺如果單論學區和成績的話，能在濟南市拍前5。另外領秀城UP街區還有套一樣戶型不是頂樓的房源，94平總價180萬，送個地下室，單價約1.9萬。對於喜歡看好領秀城學區且家庭成員不多的朋友，可以關注下這兩套房源。
另外唐冶和西客站片區有多套二手房掛牌單價跌破1.2萬。像唐冶片區掛牌單價低於1.2萬，像魯商鳳凰城、綠地城、魯能泰山七號、銀豐唐郡紫薇園等，其中綠地城掛牌單價低於1.2萬的房源較多。綠地城總體感覺還不錯啊，怎麼價格這麼疲軟了。
其實唐冶片區還有單價不到1萬的二手房，但那些都是些問題樓盤，像火炬東第是大名鼎鼎的爛尾樓，帝華鴻府也是問題頻屢次延期交房，這兩處小區部分房源單價在1萬以下，但不是正常樓盤，不具有代表性。這事提醒我們，買房一定別光圖便宜買問題樓盤，否則未來升值都會受到很大影響。
下面是唐冶片區一些正常房源掛牌單價在1.2萬以下的案例。
西客站片區掛牌單價低於1.2萬的二手房沒幾套，綠地新裡香榭麗公館有2套、西城濟水上苑有1套、恆大世紀廣場有1套。
由此又引申出1個問題，為啥綠地的二手樓盤便宜房子較多？結合綠地在濟南的口碑，三叔也就瞭然了。回想起前段時間去CBD，從外觀來看，丁家莊的回遷房看著都比一牆之隔的商品房質量要好，或者說分不出哪是回遷房哪是商品房，也或許是三叔眼拙吧。
濟南房價最近一直再降，新房整體來講比二手房降得多；二手房某些個體房源降價幅度不見得小於新房。對於不想再觀望打算今年入手的朋友，元旦前後都是好機會，具體時機因樓盤而議異因人而異，大家自行把握就好。不論是新房還是二手房，只要自己足夠用心，就能買到便宜房子。濟南樓市在線群有好幾位朋友，人家是真正的對自己買房負責，看過的新樓盤不下幾十個，看過的二手房不下幾十套，這樣肯定能買到好房子。任何領域都是熟能生巧，樓市也一樣，看得多了了解得多了，自然就懂了。
對於不著急入手的朋友，或者短期內未看到很滿意的房子或樓盤，可以再等等。就像很多人在等中建在新東站張馬片區的樓盤一樣，未來濟南樓市可能會出現位置更好但價格不見得更高的樓盤，明年再買房未必是壞事。
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