在很多人眼中，法拍房雖然便宜，卻有不少風險。其中一個常被吐槽的風險就是，遇上惡意租賃不願騰房。
案例分享：
市民張先生通過司法拍賣成功競得一處房產，辦好過戶手續，拿著房產證準備入住時，卻有人聲稱房子之前已出租，合同籤的是10年，並出示了合同複印件。
找上門的人正是承租方，一所託管機構負責人，聲稱他們已租用該房子很久了，一直在辦公，拒絕張先生入住。
張先生對此倍感無奈。其實在競拍前，他就瞭解到原房主債務糾紛多，也曾到實地看房（當時裡面無人居住），還特地向法院諮詢。得到的回覆是：房屋曾被託管機構租過，但目前空置，也聯繫不上租客。法院在房子貼了大半年公告，租客也未曾出現。當時他還找過小區物管，物管表示對託管機構承租不知情，而且房子的物業水電費已經有一段時間沒繳。
如今託管機構負責任人突然現身，以“買賣不破租賃”為由不願騰房。
其實在本案中，張先生有權對複印件的真實性進行質證，要求對方提供其他的證據相以佐證，確認租賃關係。如果需要拿回房子，買受人可以通過法律訴訟的方式解決，證明租客主觀上存在惡意，向法院申請主張租賃協議無效。
如果不能證明租客主觀上存在惡意，買受人需要承擔未能及時入住的後果，或建議跟租客協商，解除租賃合同。
買賣不破租賃？這些情況未必適用......
上面案子所提到的“買賣不破租賃”原則，說的是雖然標的物已經因為交易而移轉所有權了，但其上所存在的租賃契約，可以一併移轉給新的所有權人。
因為法律預設了房客在經濟上的弱勢地位，為了保障房客不會因為房子被房東隨便處置喪失使用房子的權利。
但值得注意的是，“買賣不破租賃”也並非適用於所有的買賣情況。比如說：
一、抵押設定在先，租賃設定在後
根據《擔保法司法解釋》第六十六條第一款規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
依據“設立在先則權利在先”原則，該條款表明抵押權應優先於租賃權對抵押設定先於租賃的，抵押權優先於租賃權。
二、司法查封在先，租賃設定在後
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第一款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所做的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請人。”
設定在後的租賃權不得對抗法院司法查封行為。
如何判斷是否惡意租賃？
“買賣不破租賃”本是為了保障租客的合法權益，但卻被許多法拍房的原業主和租客濫用，導致買受人的權益受損。比如說在房屋在法院查封后，原業主與租客突然簽訂一次性10年或20年租約。
在房產查封后，原業主簽訂長期租約的做法顯然出於惡意，而租客是否存在惡意，則要根據具體情況進行判斷：包括審查合同中租金支付方式，是一次性付清全部租金還是分期支付租金，是按市場價格還是以過低的不正常價格計算租金。
最後建議如果有意購買法拍房，必須提前做好房產盡調工作，到實地看房，瞭解清楚房產性質、租約、稅費等情況。必要時尋求專業的法拍機構協助，通過全面分析房產，規避風險，可以更安心更省心。
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