疫情仍在繼續，持續攀升的確診、疑似病例，時刻牽動著每一個人的心。較2003年的SARS相比，此次疫情影響的範圍更廣，在本輪疫情中，作為穩定器的房地產行業有什麼樣的表現，疫情對惠州樓市的影響幾何？2020年2月14日，房地產行業資深研究專家葉曉燕女士在抖音直播間進行了獨特的觀點分析。
房地產行業研究專家
惠州中原地產金牌分析師
一、最晚五月份市場開始進入復甦窗口
1. 目前國家已啟動一級防控響應，武漢各個地級市均採取一省包一市的包養式援助。
2. 隨著時間的推移，越來越多關於【病毒】的真相被披露，防護措施到位，傳感度下降。
3.病毒不喜高溫，隨著冬去春來夏至，高溫天氣對病毒有天然的抑制作用，而上一輪SARS疫情的特效藥，也是高溫天氣的迴歸。
4. SARS疫情中，大部分行業恢復的時間是一個季度。但需要關注的是，本輪疫情造成的恐慌比上一輪SARS疫情更甚，所以信心的恢復評估相對保守。
二、房地產成支柱產業
SARS疫情期間，在疫情爆發的二季度，各行業增速均有不同程度的下跌。交通運輸、餐飲、旅遊行業受衝擊較大。
唯有房地產業一枝獨秀，2003年上半年，全國商品房銷售面積同比增長38%，全年增長29%。奠定了其【支柱產業】的地位。
各行業增速（季度）
三、惠州經濟的穩定器（房地產）在發生什麼變化？
2011-2020年春節黃金週惠州樓市網籤情況
1. 疫情爆發干擾了市場正常發展的趨勢
春節黃金週，樓市實時來訪與認購創下近4年新低
春節黃金週，網籤備案量同比降5成（2019年開年市場並不好的情況下）
2. 疫情爆發前，整體市場情緒好於去年
2020年1月份惠州樓市網籤同比仍然上漲16%，1月前三週，中原監測的客戶來訪指數持續運行於【150-200】的高位區間，年末翹尾對春節前的市場信心及成交形成利好的局勢，開局向好。
3. 總體來看，疫情雖然對入市情緒有階段性抑制，但惠州市場的起點仍好於去年。
四、售樓處發生了什麼變化？
1. 消毒水的味道=安全的味道
2. 線下營銷中心關閉
3. “線上售樓部”緊急上線，推出VR看房、直播講解等多種營銷手段幫助蓄客，疊加折扣優惠吸引人氣
根據中原調研的24個城市684個項目，其中80%均啟用了線上售樓部，近1/3的項目採用了不止一種線上銷售工具。在春節後，惠州開啟線上售樓處的項目逐周大幅增加。創新營銷方式，開啟線上營銷，或將成為房企找尋新出路的第一步。
五、疫情對惠州樓市的影響
1. 從全國佔比來看，發病比重降低。從絕對值來看，本輪感染人數（56）比SARS感染人數（9）大幅增多，但從相對值來看，上一輪在全國的佔比是萬分之17（9/5327），這一輪的佔比是萬分之9。（數據截止2月14日）
2. 市場信心明顯受到影響（停工、停課、嚴格的隔離措施），惠州進入春節以來的來訪指數和市場活躍指數驟降。
3. SARS對經濟的干擾程度不高。2002年惠州GDP525億，增速11.1%。2003年590億，增速13.9%，2004年增速15.1%，SARS期間仍保持增長慣性。樓市衝擊不大，2003年樓市成交73萬方，同比增長31%。2004年成交101萬方，同比+37%。
4. 本輪疫情中，感染高的區域樓市受衝擊更大。
5. 惠州仍是一方淨土，不管是SARS還是新冠，得益於相對低的人口密度，惠州的發病數在全省來看是相對少的。
6. 惠州的房地產市場一貫平穩，房價除了2008年，沒跌過。成交量目前在1500徘徊，但是1000以上絕對是穩的。政策穩、價格穩，預期也相對穩。
六、疫情之下，樓市的六大預判
據不完全統計，當前有11個城市出臺了房地產行業相關政策，廣州、深圳、中山、汕頭、肇慶，無錫、杭州、西安、南昌、贛州、重慶。從政策涉及的方向來看，基本是對供給端的保障和調節。
其中，江蘇十三太保之一的無錫，誠意滿滿，17條政策內容，涉及減稅、信貸、預售金監管、批預售、拍地、配套、竣工、網交會、免租金、工期、工程款、造價、資金籌措、簡化審批等全流程。深圳涉及的公積金調控政策，事實上在疫情爆發前，公積金也是很多城市政策優化的方向，並不算創新，但對需求的釋放還是有一定程度的積極提振作用。
總的來說，“房住不炒”仍是核心思想，針對需求端的政策調控，特別是各種限字令，並不會大面積放鬆，不管是當下，抑或是未來，仍將繼續貫徹落實“一城一策”，當前部分城市進行政策調控，目的在於緩解疫情下市場上的不安情緒。
惠州市場表現十分穩健。從歷史數據來看，成交量有三次下跌，一次是2008年，金融危機，一次是2014年信貸趨緊、2017年調控收緊疊加信貸趨緊的情況下，市場也有小幅下滑，從跌幅來看，一次比一次小，說明惠州市場的內生力量在不斷增強，抗跌性能越來越好。在2003年SARS期間，樓市仍然保持上漲慣性。所以從宏觀一點來看，疫情並不能改變市場發展的趨勢，對樓市影響更大的是流動性、信貸等方面的政策。
目前，惠州在粵港澳大灣區裡是人口密度最低的城市，同時惠州的新房成交量也是灣區城市裡最活躍的，區域購房需求最大。2019年惠州住宅新房成交佔大灣區23%，成交金額1740億。
我們拉了數據，從歷年一季度在全年的成交佔比、1、2、3月各個月份的成交佔比來看，
假如疫情在2月底控制住，3月份市場恢復正常，則對成交量的【淨】影響為3.75%
假如疫情在3月才控制住，則市場成交量的【淨】影響加大，跌幅將擴大到10%。
以上是從數據上看到的淨影響，三穩基調下，政策對市場的漲跌幅是有強幹預的。且前面也分享了，疫情爆發前各方的預期、信心、情緒對比去年是趨好的，也意味著被疫情爆發所壓抑的需求很大機會釋放，且以改善為主。
惠州房價表現比成交量更穩。成交量跌了3次，價格只跌了1次。2019年的成交均價11361元/㎡，同比+1%，2008年房價跌了375塊，跌幅9.57%。如果今年也跌375塊，那麼跌幅是3.3%。
但從去年四季度市場對價格的預期及信心來看，今年價格上升是大趨勢，疫情能否改變這個趨勢呢。目前惠州採取降價的房企還不多，可以再觀察。
2020年惠州潛在供應1974萬㎡，即使按照正常的年份，實際供應量大概也就1600萬㎡，一方面，目前庫存量已經到了一個高位水平，市場待消化的庫存增加，也會對供給端的調節產生影響。
另外，因疫情導致大部分企業開工延遲，工期受影響約1個月的時間，有1/3會後移1個月，另外1/3後移2個月，有一二季度供應的貨量會延後，毫無疑問，二季度的供貨壓力最大。
另外對交樓也會產生影響。時間只是一方面，且會被客戶包容，另一方面是交樓後需要做好一切準備來應對可能來自客戶的“考驗”。疫情讓很多購房者對人生進行了深度思考，對居住的環境、小區的規劃會提出更高的要求，一前一後的對比，希望大部分項目能經受得住。
惠州是外需型市場，在惠購房客戶中，本地僅佔4成，但近9成為廣東省內客戶。
根據我們對省外客戶來惠購房渠道的研究，大部分省外客戶是從線上端口進入惠州購房，此次受疫情影響較嚴重的湖北，在惠購房客戶約佔1.2%，河南則佔0.8%。經過這一輪疫情，大家都會發現惠州是灣區的寶地。我認為疫情最終對惠州購房客源的影響會體現在結構上，而不是數量上。
閱讀更多 惠州客 的文章
關鍵字: 2020做更好的自己 樓市 疫情
