文 ✎ 黃瑩 林夏淅 何珊珊
病毒肆虐，原本是為租房便利化而生的蛋殼公寓，此時已然讓房東、租客以及平臺自身站在了彼此的對立面。
01
博弈
因為疫情影響，這兩天尚在老家居家辦公的張殊收到了來自於廣州租房室友的微信，室友告訴她，現在租的房子可能不能住了，讓她儘早回來找房子，同時發過來的還有一張貼在大門外的告示。
告示上寫著：紫梧桐公司（蛋殼公寓）從1月30日起拖欠房租，根據合同，15天之後未支付租金，將和蛋殼解約，請各位租戶儘快與蛋殼聯繫確認，提前做好準備，以免不必要的麻煩，無奈為之，抱歉。落款人是房東。
張殊現在租住的房子是她去年11月從蛋殼公寓APP上租的，房子位於廣州天河區，是一套合租房中的次臥。剛上班不久，沒有太多積蓄，在蛋殼管家的建議下，她選擇了租金貸付款方式，合同簽了一年，每個月租金大概在3000元。
剛住不滿3個月，為什麼房東現在單方面讓租戶搬走？張殊一頭霧水。按照告示上留的聯繫方式，她撥通了房東電話。
租戶門前的一張紙，房東那裡早已經鬧翻了天。
房東告訴張殊，春節之後，他便接到了蛋殼公寓的電話，說因為疫情原因，要求他給1個月免租期，他不同意，後來蛋殼也沒有如期給他付房租。根據合同約定，超過15天不打錢，他和蛋殼籤的合同就失效了，所以他就想到了貼告示的這個辦法，提前通知租客做好搬走的準備。
此前，張殊曾在蛋殼公眾號上看見過疫情期間給租戶返還租金的通知，但她沒有想到租戶免租是通過強制房東提供免租期來實現的。
收到免租期通知的不僅僅是廣州的房東，還有武漢房東王逸。因為在疫情重點區域，蛋殼公寓要求的免租期被相應延長到3個月。這也意味著，無論房子裡住沒住人，在接下來的3個月裡，她收不到一分錢房租。
上海房東陳博也向市界控訴，“每個房東的情況都不一樣，就算免租，也要在每個人的實力基礎之上再來商量。而且後來溝通還發現，蛋殼壓根也沒給我的租戶免租，這不是騙人嘛。”
事情發生得猝不及防，房東們只能在網上搜尋各種投訴方式。然而投訴也好，約談也罷，都改變不了蛋殼公寓依舊不打款的事實。
為了應對這個問題，各地房東都建立起了維權群，張殊房東的那張告示就是來自於房東維權群裡的統一模版。房東告訴她，採取這樣的方式，並不是真的想解約，而是希望能夠通過租戶倒逼蛋殼，收回免租期決定。
對於租客張殊來說，她現在根本不知道怎麼辦，“我根本就聯繫不上蛋殼，在APP上約好48小時聯繫我，逾期我再去問，也只是說盡量催。”
張殊對市界表示，蛋殼公寓關於疫情期間給租戶免租的規定在近期也開始執行了，但是不是直接免租，而是以優惠券的方式，只能抵扣服務費，不可以抵扣房租。“其實我並不奢求什麼免租金。作為租客，我正常按時交租，我不明白為什麼要在疫情嚴重的情況下，擔心自己沒地方住？”
更讓張殊惆悵的是租房時採取的租客貸款，“如果蛋殼不同意退租，即使我被房東趕出去，這部分貸款我也必須得還。”
市界就租金貸問題致電蛋殼公寓合作方微眾銀行，對方客服人員表示，需要由相應的蛋殼管家向微眾銀行提交租金貸終止申請，若蛋殼管家不配合，可以再聯繫微眾，爭取給出其他解決方案，但目前還沒有出現過這種情況，無法給出確切答覆。
市界與相應的蛋殼管家聯繫，對方稱自己並不具備這種權限，公司的金融部門才能進行這種操作。
矛盾還在進一步激化。
2月9日，全國各地的房東陸續收到了蛋殼的扣款賬單，賬單說明上顯示“疫情空置期，代扣一個月”。武漢房東王逸則被一次性扣掉了3個月。越來越多的房東把那一封告示模板張貼到了租客的房門口。
根據房東推測，春節之後，可能除了極少數人，蛋殼便沒有再給房東打錢。按照逾期15日未打款合約便失效的時間計算，2月21日將是蛋殼與第一批房東自然解約的日子。
在維護利益面前，理智只能靠邊站，每個人都在盤算著怎樣才能免遭損失。
一個房東在維權群裡和大家呼籲，不要相信別人說的可能收到了房租，要相信自己的銀行卡。“我已經通知小區的物業，21號如果還沒打錢給我，我就斷水，斷電，斷氣。如果家裡沒人，我要把防盜門給焊死。”
為了防患未然，有些租戶準備退租，但客服告訴他們，現在退租沒問題，但你的房源一切正常，需要自行承擔相應的違約金，他們便又退了回來，雖然客服還告訴他，如果房源狀態不正常（蛋殼與房東發生違約情況，例如蛋殼沒有支付房東房租，導致房東上門趕人等），房子就不能輕易退了，到時候要上報處理。
矛盾交織中的房東和租客都在等待著2月21日的到來，他們寄希望於蛋殼首先違約並承擔違約責任。
疫情影響下，各地開工時間一再推遲，租賃市場本已受到強烈衝擊，流動性受阻，三方矛盾更是激化。
市界致電蛋殼公寓，公關對市界表示，“目前，我們正在和房東洽談免租期事宜，部分房東可能對我們有一些誤解，屬於少數的極端情況。現在房東同意免租期的比例不高，但21號之前應該能協商結束。”
02
困境
疫情打破了原本的週轉節奏，讓蛋殼們的資金壓力驟增。
長租公寓運營方屬於中間平臺，本來意在讓租房便利化，但為了解決自身經營難題，卻加劇了各方的對立，矛盾持續激化。
蛋殼公寓的經營壓力從數據上可見一斑。
到2019年9月底，蛋殼公寓賬面現金及限制性現金共計22.98億元，其中19.21億元為與銀行借款及租金融資相關的受限資金。2020年1月美股上市時又融得1.3億美元，其他融資情況暫時未知。以此推斷，9月以後蛋殼公寓大約有31.92億元資金，但約20%是不能自由使用的。
假設不考慮籌資產生的現金流入，以及對部分房東強行扣留租金的影響，2019年10月-12月簡單按照2019年前9個月平均每月經營活動和投資活動的現金流情況，那麼蛋殼公寓在12月末可能就將上市融資獲得的資金消耗的差不多了，1月以後需要依靠新增融資以及新增用戶才能維持經營。
但此後疫情和蛋殼負面新聞相繼爆發，很難再有新增用戶帶來新的現金流，這時候融資壓力較以往就會突然增大許多。此時，蛋殼公寓賬面資金應該基本上都是受限資金，也就不難理解其強制抵扣大量房東租金的行為了。
2月13日，一段蛋殼房東維權的視頻在網上流傳，視頻中，一個戴著口罩的男子向情緒失控的房東們解釋，蛋殼這種行為是蛋殼在自救，可能要5套房子滿租才能彌補1套房子空置帶來的損失，因為疫情蛋殼也沒有新用戶進來，賬上不來錢，這是蛋殼成立五年以來沒有遇過的災難。
不過，蛋殼公寓公關對市界回覆稱，現在蛋殼公寓的資金充足，運營也正常，並不像外界謠傳的資金鍊斷裂。
就目前而言，蛋殼想要活下來，只有兩種方式，第一種方式，減少並推遲租金支付，減少內部開支，暫且度過這一段時間；第二種方式，找到投資人，或者其他的來錢渠道。
第一種方式，蛋殼一直試圖嘗試。
一些房東向市界反映，其實早在去年12月，蛋殼公寓就已經開始找到各地的房東洽談減租的事宜，但被很多房東拒絕了。
慌不擇路之下，蛋殼公寓選擇強制減租、免租。不過蛋殼顯然沒有考慮到，這種毫無選擇的統一減租、免租，對於一部分房東意味著什麼。
武漢房東王逸對市界說，“房租是我用來還房貸的重要部分，正常情況下我每月還要用工資貼補房貸。現在武漢處於封鎖期，不能開工，我本身收入大幅度減少。給我停掉3個月房租，這讓我怎麼生活？”
貸款也是壓在上海房東陳博身上的大石頭，“我貸款了100多萬，每個月要還房貸6000塊，平時租金就可以覆蓋。現在我老婆待產，整個家庭的支出很大，差6000塊錢對於我的家庭來說差別很大，我理解現在世道艱難，但是不能強制。”
事情發展到現在，先是房東、租戶一齊投訴蛋殼公寓，下一步，等待蛋殼的就是解約和信任危機，強制免租、減租正在對蛋殼造成反噬。
在減少內部開支上面，蛋殼已經開始行動。
有接近蛋殼的人士對市界表示，“蛋殼公司員工這個月只有基本工資，上個月工資都沒發。有些員工待業在家拿不到工資都無奈死了，還租著蛋殼的房。”
第二種方式，蛋殼也沒有停止嘗試。這個接近蛋殼的人士還向市界透露，蛋殼也正在找錢，當然這並不簡單。
財經評論員嚴躍進對市界表示，現在尋找投資人的確存在困難。蛋殼之所以流血上市，也是不得已而為之。早在疫情之前，蛋殼就面臨著資金短缺的壓力，現在又面臨著大量的投訴，想要找投資人恐怕是難上加難。
杭州一家長租領域的招商專員也對此表示認同，不只是長租公寓，面臨這種窘境的還包括寫字樓、聯合辦公，2019年本身就不景氣，所以現在融資是有困難的。
不過嚴躍進也建議，蛋殼可以做一些資產證券化，包括髮行債券等，或者積極尋求政府相關部門的一些財政補貼，開拓一些新的收入來源。這或許是蛋殼活下去的機會。
此前，蛋殼公寓一線銷售人員有過推測，規模這麼大的中介平臺，即使真的出現問題，政府也有可能兜底以保障民生。但業內人士對這種猜測並不認同，認為平臺暴雷的後果可能只會導致後續的監管措施更加細緻，或是要求相關企業承擔相應責任。
03
活下去
2月13日，蛋殼公寓宣佈對於租客的補貼再加碼，蛋殼在原有的續租基礎上，承諾續租首月立減一半租金，住滿6個月再返月租的20%；針對疫情，3月，蛋殼公寓還將給2月到期的年租租客，返還50%的月租（武漢租客返還100%）。
明眼人都能看出，這是蛋殼為控制空置率所採取的措施。對於蛋殼來說，能不能活到春天就在此一役。
不過，即便蛋殼現在能活下去，整個“中介系”長租公寓的日子也並不好過。
從美股上市的青客和蛋殼公寓招股書來看，這類長租公寓企業目前仍然處於一個持續擴大虧損的狀態，尤其是房源數量增長更快的蛋殼公寓，2019年三季報已經達到25.15億元的虧損，幾乎是2018年全年虧損的兩倍。
本來中介系運營商們希望通過N+1模式，把房東手中的房子多增加幾間租出去，但目前對於盈利而言至關重要的”打隔斷“，正在逐漸被監管取締。
2017年大興火災之後，北京多次推動拆除違建的隔斷房。2019年7月開始，北京天通苑、回龍觀地區再次開啟了這種拆除隔斷的整頓，自如業務員小澤曾告訴市界，在那之後自如已經規定新收房源不再加以隔斷。
此外，盲目的搶佔市場、增加房源，導致許多前期沒有通過嚴格風險把控的房源，在後期出現了大面積的空置，蛋殼公寓某業務人員曾向市界透露，北京地區的蛋殼公寓並不像招股書中描述的那樣入住率達到77.9%-87%，空置率有時高達60%。
原有的虧損難題疊加疫情影響，蛋殼公寓的做法大多屬於“節流”，近期登上熱搜的自如，則更多顯示出的是“開源”。
黑貓投訴官微顯示，多地自如租戶反映，在疫情期間選擇續租時，遇到10%-30%不等的漲價幅度。根據其中一名租戶提供的聊天截圖，自如工作人員明確表示目前只能按“市場價”續約，而所謂的市場價，從原先的3230漲到了3690，幅度高達14.24%。
疫情之下，自如不但沒有減租優惠，還對租約到期但不便另找新房的租戶大幅漲租的行為，在網絡上受到了大量指責。對於自如來說，這種不合時宜的漲價，或許是自隔斷房取消後，平衡成本的一種必然選擇。
在我愛我家，一位來自武漢的租客向市界反應，全國人大常委會法工委10日在新聞發佈會上明確表示，因疫情防控不能履行合同的屬不可抗力。但當租戶因不能及時返回，提出中止合同時，我愛我家的客服人員先以沒收到通知為由進行拒絕，後來經過一再溝通，仍然不同意退租，提出免租15日的條件。
如果重新審視，或許“中介系”們的初衷是好的，目的之一在於為租戶提供更專業的服務，為房東提供更專業的管理。但這個模式從一開始，就把盈利建立在有限的空置率和大量隔斷房的基礎上，而這兩個基礎都太過脆弱。
隔斷打不成，空置壓力不小，長租公寓“中介系”焦頭爛額之際，又遭遇席捲全國的肺炎疫情，租賃市凍結，週轉節奏打破，陣腳大亂，最終上演了平臺方、租戶和業主之間的各種博弈。
（應受訪者要求，文中張殊、王逸、陳博、小澤為化名）
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