8月30日，浙江省杭州市，已經爆雷的鼎家地產總部人去樓空、滿地凌亂。圖/視覺中國
長租公寓資金斷裂危局
本刊記者/趙一葦
本文首發於總第879期《中國新聞週刊》
昊園恆業北京總部被砸的消息，令許多人一夜難寐。
在朝陽區財滿街8號樓裡，北京昊園恆業房地產經紀有限公司（以下簡稱“昊園恆業”）設立的北京總部共有三層辦公點。
自10月末以來，這棟樓裡幾乎每天都會聚集一批前來討賬的人。
11月開始，圍繞昊園恆業的矛盾集中爆發。
在租客中，有的稱每月按時交付房租卻被中介或房東趕出住所，有的稱退租後並未收到退還押金和剩餘租金，且貸款和徵信仍有問題。而房東則表示，中介並未如期交付房租。
此外，現場也有前來討薪的員工表示，公司已經兩個月沒有發工資。
為集中維權力量，維權的人們組建起多個QQ群和微信群，用於實時交流信息。
11月初，隨著昊園恆業的部分業務員失聯，租金退還延期，關於“昊園垮了、老闆跑了”的猜測被傳得沸沸揚揚。
11月13日，一些討薪未果的員工索性前往昊園恆業的財滿街總部，帶頭砸了辦公樓。現場，桌椅和飲水機亂倒一地，各種客戶信息表、資料單四處散落，有人試圖在其中尋找辦理退租業務的表單，也有人順帶捎走了辦公區裡的筆、文件袋、抱枕等小物件。
《中國新聞週刊》從租客群體中瞭解到，一些原先辦理簽約的業務員已經跳槽聯繫不上，昊園恆業在北京有多家門店已經停業。租客面臨房子住不了、房租退不了、貸款沒結清、徵信受影響等問題，而當下卻投訴無門。
同時，在投訴維權的聲浪中，由於元寶億家互聯網信息服務（北京）有限公司（以下簡稱“元寶億家”）作為一家網絡分期貸款服務平臺，為昊園恆業和金融機構合作租房分期貸款業務提供服務，加上元寶億家在租房分期貸款業務上合作的金融機構之一為晉商消費金融有限公司（簡稱“晉商消費金融”），也都成了受質疑的對象。
《中國新聞週刊》從多方求證發現，引發昊園恆業一系列經營風險的直接原因是資金鍊斷裂。但在租客指控的騙貸、高槓杆擴張、企業勾結等焦點問題上，各方也給出了不同的說法。
在政策風口的推動下，長租公寓成為房企轉型的突破口之一。
今年以來開始瘋狂跑馬圈地。但令人擔憂的是，租金倒掛、房屋空置和資金期限錯配、挪用等違規操作引發了長租公寓企業持續暴雷。其中，北京長租公寓運營商昊園恆業資金鍊斷裂就是典型樣本。
各執一詞
對昊園恆業的質疑和聲討，大多圍繞著租金貸展開。而最受關注的，則是租客指控昊園恆業在簽訂租房合同時使用欺詐手段，並聯合元寶億家和晉商消費金融進行“騙貸”，使租客在不知情的情況下“被貸款”。
一名租客劉寒向《中國新聞週刊》講述了自己“被騙貸”的經過。
2017年10月，劉寒與昊園恆業簽訂租房合同，租期一年。劉寒稱，業務員告知他可以選擇房租月付，下載一個APP，每個月通過APP按時還款即可。
劉寒回憶，業務員自始至終沒有提及“貸款”二字，並引導自己錄製了一個視頻確認，需要“眨眨眼點點頭”，但他“記不清視頻的具體內容了”。劉寒表示，業務員操作很快，自己都不知道按了什麼，是在不知情的情況下被“騙貸”的。
而《中國新聞週刊》注意到，劉寒曾在租戶微信群中發消息稱，“就算你之前就知道是貸款，起訴的時候也要說自己是不知情的情況下被貸款，不然你就別起訴了，老老實實還吧。”
而在《中國新聞週刊》問及這麼說的原因時，劉寒則表示“不知道那個視頻是貸款，被騙著錄的”。
對此，元寶億家向《中國新聞週刊》出示了一份從客戶資料中調取的真實確認視頻。
視頻顯示，語音問答在開頭即陳述“我們收到一份您的房租分期貸款申請，現在向您瞭解幾個問題”。而申請人需要正面面對攝像頭，並陸續確認回答個人信息、工作單位、房租金額、租住地址等問題。
其中，有一個問題為“請問這筆房租分期貸款是您自己本人申請，並自己使用的嗎？”而申請人需要回答“是的”。
最後，語音問答告知“逾期還款將會影響到您的央行徵信記錄”。
元寶億家的一位工作人員告訴《中國新聞週刊》，所有貸款申請的視頻面籤都需要申請人主動逐一回答問題，沒有“眨眼點頭”就完成的視頻。
所有申請視頻會由後臺人工逐一審核，如果存在有雜音、不清晰、不主動的異常情況，申請將不被通過。
從數據上看，元寶億家對租房分期貸款的審核通過率在80％~90％，晉商消費金融的通過率在50％~70％。
“簽約中需要錄視頻面籤，簽約後會電話確認，此外，貸款發放、貸款結清，每個月的還款提醒、扣款通知、逾期催收等時間節點，元寶億家和放貸金融機構都會發送短信到註冊手機號碼上。”該工作人員說。
“在法律層面上，合作金融機構的貸款合同是有效存在的，貸款流程是完整的，告知義務做得很到位了。”元寶億家的一位主要負責人在接受《中國新聞週刊》採訪時表示。
然而許多租客投訴時，並不承認自己知悉貸款，且拒絕對錄音及視頻作出解釋。
另一位負責管理微信群的租客楊揚告訴《中國新聞週刊》，她在籤合同時知道這是一筆貸款，但並不知道貸款方和貸款去向。此外，她還發現每個月房租劃扣的時間不同，收款賬戶也不同。
對此，元寶億家方面解釋，其租房分期貸款業務有多家合作機構，貸款申請提交上來之後才分流到各家金融機構，屆時才確定具體貸款方。而貸款方一般使用第三方支付公司進行扣款，每次扣款使用的第三方支付公司可能不同，會導致在客戶賬戶顯示的扣款方不同。
關於貸款既不給到房東，又不給到租客本人的疑問，相關從業人士則在接受《中國新聞週刊》採訪時解釋，由於租金貸基本存在於分租場景中，中介公司與房東簽署合同承租整套房屋，中介公司與分租的客戶分別簽署出租合同，按照受託支付原則貸款需要支付給交易對手方中介公司。
此外，許多維權的租客表示，元寶億家和晉商消費金融偽造了一份印有租客人名章的電子版貸款合同，而他們表示並不知曉這份合同的存在，既無簽字也無蓋章操作。有看到合同的租客表示，合同上甚至沒有公司的公章。
關於“偽造合同”，根據晉商消費金融向《中國新聞週刊》展示的合同顯示，合同採用的是電子簽名模式生成，簽名的時間戳與客戶申請時間一致。只有極個別客戶因手機功能限制，無法瀏覽電子公章，從而引起誤會。
渾水摸魚
危機爆發後，昊園恆業接連出現拖延、關店、失聯等狀況。在投訴客戶越來越多的關頭，昊園恆業並未給出令人信服的承諾和解決時間。
雙方都焦頭爛額的困境下，嚴重的信息不對稱催生了更加混亂的局面。
“1000元一張退租條，解綁元寶解貸款！”租戶微信群中，有人發出了這樣的信息。群主楊揚認定這是一條詐騙信息，並表示已有租客上當，以200~1000元不等的價格從個別業務員手裡拿到了“退租條”，但退租毫無進展。
被炒作的“退租條”即是租客退租時需要的一張“退租交接表”。而按照流程，選擇退租的租客需要向中介昊園恆業辦理退租手續，確認退租並拿到“退租交接表”，同時昊園恆業工作人員在後臺向元寶億家上傳數據，將客戶狀態由“還款中”改為“退租中”，並在完成退租後改為“已退租”，由昊園恆業通過元寶億家向晉商消費金融退款並結清貸款，晉商消費金融出具結清證明，這才算完成整個退租流程。
昊園恆業的一位主要負責人在接受《中國新聞週刊》採訪時表示，通過私下買賣拿到的“退租條”無效。
一是因為販售者可能已不是昊園恆業的員工，私刻了公章進行詐騙，屬個人行為；
二是因為沒有公司正規人員的後臺操作，租客的信息變動就無法提交到貸款平臺，無法發揮效用。“對於這些異常退租客戶，我們後面仍然會一一進行核實。”該負責人說。
“這些業務員就是趁火打劫。”楊揚評價，昊園恆業在危機處理上顯得敷衍而被動，加之基層業務員多發欺詐行為，致使租客對昊園的信任完全崩塌。“總有一些渾水摸魚的人想趁亂騙錢。”
但渾水摸魚的嫌疑同樣存在於租客群體中。
租戶志願者表示，最近微信群裡有人聲稱自己有元寶億家的內部渠道更改租客狀態，很多正常居住的租客也將平臺狀態改成了“退租中”。
昊園恆業負責人告訴《中國新聞週刊》，騷亂之下，許多原本正常居住的租客也開始拒絕繳納租金。“既不退租，也不交租，還希望藉助其他手段解綁貸款。”
“真正存在問題的人就一部分，大多數都是跟著起鬨的。”前述昊園恆業負責人向《中國新聞週刊》表示了無奈，使用租金貸的客戶在整體客戶中實際所佔比重不到20％，但在恐慌情緒的裹挾下，大量正常狀態的租客也跟著不再繳納租金，正常租金流入失常，這也加劇了資金緊張的問題。
與此同時，還有人在租客群體中販賣偽造的結清證明。
受訪人員透露，有人復刻證明上的電子章偽造證明，在租客中以200元一份的價格進行販賣，誘導租客用假證明去元寶億家要求解綁貸款。
在元寶億家工作人員向《中國新聞週刊》展示的一份偽造結清證明中，清晰可見章印邊緣有毛刺感，且章印輪廓不圓潤，有明顯的P圖痕跡。
此外，很多租客表示在徵信問題上，元寶億家和晉商消費金融兩家給出的說法也不同。
租客高波曾帶領一批租客前往元寶億家確認徵信問題，卻在後續與晉商消費金融方面的電話溝通中得到了截然不同的答覆。
高波告訴《中國新聞週刊》，元寶億家方面給出的說法是所有“退租中”和“已退租”的客戶都不再需要償還貸款，由昊園恆業一己償還，且不上報這期間徵信記錄。
而在向晉商消費金融方面的電話求證中，得到的答覆卻是“狀態為退租中的客戶若未按時還款，將正常上報徵信逾期。”
此外，前述昊園恆業負責人告訴《中國新聞週刊》，其接待的退租客戶中還存在索取多倍押金的情況，對押金中扣除水電費和傢俱損害費的做法也非常有意見。因此，昊園恆業在今年7月取消了押金，“給租戶和我們都省事兒。”
沒有贏家
危機發酵中，日漸對立的局面加劇了互相猜忌的不信任情緒。在這場多方捲入的漩渦裡，沒有誰能獨善其身。
對於昊園恆業出現的一系列狀況，“中介跑了”的論調成了受害群眾的共識。口口相傳之下，租戶們恐慌與憤怒的情緒被點燃，大家開始抱團取暖，希望通過集體的力量實現維權。
與此同時，一些租客堅持不認可租金貸的有效性，堅持認為元寶億家和晉商消費金融聯合騙貸，決定將三方一起告上法庭。
與晉商消費金融進行了多次交涉的群主楊揚認為，這次事件中最大的受害方是晉商消費金融和客戶。“晉商消費金融損失了放貸資金，形成大面積壞賬。客戶們損失了房屋租金，居住難安。”
而和元寶億家保持聯繫的租客高波則認為，元寶億家作為貸款平臺，被夾在中介和金融機構中間，既損失重大又揹負罵名，在此次事件中亦是受害方。
“投入了這麼大精力才建立起來的公司，我們自己也不想看到它垮掉。”前述昊園恆業負責人向《中國新聞週刊》直言，“昊園恆業死了，對大家都沒好處。”
這位負責人承認，昊園恆業此次危機的根本原因，在於擴張時期的公司管理能力沒有跟上。
從2016年成立至今兩年間，高速奔跑的昊園恆業併購了至少52家中小中介公司。關於收購的原因，昊園恆業負責人表示，當時正值行業肅清階段，由於拆違建、打隔斷，許多中小中介公司生存困難，彼時正值壯大期的昊園便接下了這些攤子。另一方面，該負責人也坦言，“做這行，誰不想自己能做大點兒？”
一位維權中的房東透露，昊園恆業出事後，有蛋殼公寓的業務員打電話詢問收房事宜。“他說如果昊園倒閉了，他們可以收房。”
“這次危機本來不會鬧這麼大，但中後期出現的許多煽動起鬨的人加劇了事態的惡化。”前述昊園恆業負責人表示，不排除有行業惡性競爭的可能性。
對此，鏈家研究院院長楊現領在接受《中國新聞週刊》採訪時表示，長租公寓涉及普通群眾最基本的居住需求，所有的收購和運營都要慎重。
在收購時期，運營商要衡量自身的資金實力和運營能力，規劃好收購後如何兼併運營，才能將虧損項目扭虧為盈。“在決定是否收購時不能為了挽回一個小風險，搭上整個公司，不做好風險隔離可能造成更大的風險。”
根據天眼查顯示，近兩年的擴張階段中，昊園恆業有7條來自信用中國的行政處罰記錄，3次被列入失信人名單。
伴隨著多條風險預警，昊園恆業依然能夠獲得大筆資金助力維持高速擴張，關於昊園恆業勾結元寶億家和晉商消費金融進行高槓杆擴張的猜測在坊間流傳開來，外界對晉商消費金融的風控能力也提出了質疑。
據瞭解，昊園恆業從2017年下半年開始加速擴張，單從擴張速度上看問題不大。但在收購整合的過程中，房源改造工程過重和淡季空置率上升直接崩緊了資金鍊。
其一，大量的隔斷間拆除改造工作迅速加重了其運營負擔，在清查出租屋隔斷間的規定下，昊園恆業共有8000多間房源被砸掉隔斷，損失超億元。
其二，由於收房過多再加之下半年迎來租房的行業淡季，昊園恆業的空置房源達7000多間，資金壓力進一步加大。
“企業擴張的前提一定是根基扎穩，如果經營能力還沒有迭代完善，就依賴金融工具規模化擴張，脫離實體的金融必然造成泡沫。”鏈家研究院院長楊現領認為，昊園恆業此次爆雷的根本原因就在於運營期間的規模擴張策略過於激進。
在沒有合理控制槓桿強度的情況下，運營不善導致空置率上升，資金難以銜接週轉引發循環的鏈條斷裂。“泡沫從內部戳破的時候，相關的主體都會受損。”
“沒跑，也不想跑”
危急關頭，多次出現門店關閉、員工失聯，昊園恆業的真實經營狀況成了最大的疑問。
“我們確實遇到了資金困難，但我們沒跑，也根本不想跑。”昊園恆業一位主要負責人在接受《中國新聞週刊》採訪時直言，“目前可能有三分之一的員工離職，但多為基層業務員。中層基本都在，高層都在積極找資金。”
資金鍊斷裂的影響是從內部員工波及外部客戶，並迅速形成惡性運作循環。昊園恆業負責人告訴《中國新聞週刊》，這次危機的影響鏈可以大致描述為“發不出工資—員工罷工—無人催收—房租收不上來—房東收不到租金—房東攆房客”。
發酵過程中，由於信任崩塌，資金流轉陷入停滯，很快就會引發更大的信任危機和資金危機。
“此前爆雷的鼎家、寓見等多家中介就是這樣倒下的。”相關受訪人士表示，房屋租賃中介是一個現金流轉非常快的行業，也正因如此，其現金流也非常脆弱，一旦沒錢就會迅速陷入死循環。
事實上，昊園恆業在今年8月份就已陷入危機。8月22日，北京市住建委會同北京市公安局、工商局、非緊急救助服務中心等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。開通首日共接到投訴舉報52條，住建委通過查實將23家存在違法違規問題的中介機構予以公開曝光，昊園恆業位列第一。
一時間，昊園恆業面臨客戶質疑和資金流失的雙重風險。從8月份危機出現至今，昊園恆業已差不多硬撐了三個月。
“淡季加劇了現金流緊張，金融機構也在同時停止合作，兩重打擊直接導致了資金鍊斷裂。”受訪人士告訴《中國新聞週刊》，在房屋租賃行業中，存在明顯的淡季和旺季。
中介公司在淡季的現金流更加緊繃，甚至需要額外週轉來保證流動性。然而，在8月份關於長租行業的風險曝光後，多家金融機構停止了與中介公司的業務合作。抽貸狀況突然發生，使得本就進入淡季的中介公司措手不及，資金危機一觸即發。
眼下，被拖欠房租和押金的投訴客戶越來越多，而昊園恆業的退款承諾一再拖延兌現。租戶們對於昊園恆業是否有意願、有能力解決問題表示懷疑。
“公司在前期已經有巨大的投入，無論如何也不希望它死掉。”前述昊園恆業負責人向《中國新聞週刊》坦言，“另一方面，我們也不想因此引起社會問題。作為北京的一家大型中介，該擔的社會責任還是需要擔的。於公於私，都希望公司能活下去。”
該負責人向《中國新聞週刊》表示，到11月底，昊園恆業在北京的所有門店都會正常營業，正常接待辦理退租等業務，財滿街總部也將在整理恢復後投入運營。
租金貸該不該存在？
眼下，長租領域的租金貸風險頻發，許多人將矛頭對準了租金貸這一業務模式。而在現實情況中，租金貸確有其適用場景，但更需要監管逐步走向完善。
自2015年年底中央經濟工作會議提出“租購併舉”的住房制度改革方向以來，租房領域呈現出蓬勃發展的態勢。
其中，長租公寓因有效地解決了房東、租客的信息不對稱，提供規模化、標準化的租賃服務，得到了市場的廣泛認可。而作為一種幫助年輕客戶群體解決租房資金需求的金融工具，房租分期貸款業務也在長租公寓中普遍開展起來。多名租客向《中國新聞週刊》表示，無論是否知道貸款的存在，選擇月付都是出於緩解經濟壓力的考慮，願意採用分期月付的形式，只是沒有預料到背後的貸款風險。
鏈家研究院院長楊現領也肯定了租金貸的市場需求。他同時指出，在實際使用中，租金貸也為長租公寓企業提供了資金來源，由於缺乏流程管控的措施，部分企業將其作為規模化擴張的資金來源，若出現激進的擴張策略和較低的運營效率，極易導致資金鍊斷裂的發生，引發爆雷風險。
在租購併舉的大趨勢下，監管層對合規租金貸並未表達一刀切的禁令態度。
今年9月，上海市住建委等五部門聯合下發了《關於進一步規範本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，明確開展個人“租金貸”業務應當具備的條件，並提出強化行業自律，要求相關行業組織制訂統一的行業標準；
10月，浙江省發佈《浙江省城鄉住房工作協調委員會辦公室關於促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》，要求嚴格規範 “租金貸”業務，確保承租人作為金融消費者的知情權。
從政策規定來看，全國各地對租金貸的治理態度不同。如深圳、西安、重慶等地，對租金貸進行了較為嚴厲的禁止規定，而山東、山西、廣州等地則強調租金貸只能在確保客戶知情權、金融機構資質、中介資質與合法流程的前提下開展。
“除了中介和客戶，金融機構和貸款平臺也需要對租金貸業務提高警惕。”鏈家研究院院長楊現領指出，金融市場需要加強信用體系建設，將更多的民間金融及類金融機構囊括到信用體系中，使提供資金的金融機構監控企業的資金流向。
“平臺正在完善資金監管系統，用於租金貸的流向管控。”元寶億家負責人向《中國新聞週刊》表示，今後會將租金貸的全額貸款以授信形式受限制地存放在客戶的個人賬戶中，每一個支付節點都需要客戶授權支付。“這樣一來，中介就不能再像從前那樣一次性拿走一年的貸款金額了，進一步提高資金安全性。”
“長租公寓企業應以爆雷事件為戒，避免重蹈覆轍。同時，企業的租金貸客戶比例應控制在20％~30％，避免大面積的流動風險。”
鏈家研究院院長楊現領告訴《中國新聞週刊》，金融對長租公寓的前期發展具有孵化作用。尊重市場發展規律，不能因為行業在正向發展的過程中出現問題而否定其作用，應理性看待，解決問題。
（應受訪者要求，文中劉寒、高波、楊揚均為化名）
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