隨著農曆新年到來之際，武漢房地產市場的年終榜單也紛紛出爐。
在看到過去一年公寓市場銷量前十榜單時，雖然各家口徑多少有些出入，但是裡邊一些達成共識的現象，不免還是引起了我的極大興趣。說實話，在我看來，有些出乎意料，但細想一番後，似乎又十分合乎這個行業的市場底層邏輯。只是以下兩個問題，才是2020年值得我們去思考的：
一是公寓這種產品到底還值不值得投資？
二是究竟什麼樣的公寓產品才值得選擇？
說實話，這才是讀懂這些榜單最有價值的意義所在。或許也可以得出一些新的認識，找到一些問題背後真正的答案。
01
政策加持，投資迴歸底層價值
2019年，相比於商鋪投資處處是坑，越多越多的投資客迴歸到公寓產品上已是不爭的事實。
樓市長期嚴控的大趨勢，普通家庭對於資產貶值的焦慮，特別是對有資金實力的客戶來說，貨幣資產化是資產配置最重要的考慮因素。
而公寓產品不限購不限貸，功能場景的多樣性，依然是很多投資客和高淨值人群投資，以抵禦市場週期波動的重要選擇。
▲該數據來源億房網
在這份榜單中，我們看到了：
隨著武漢城市發展及新項目的不斷上市，武漢公寓的銷售雖然大幅走高，但銷量好的項目多數已是降價幅度比較大，或者說性價比較高的項目。一味講故事拉高價的項目已行不通。
其中二七後湖片的華宇旭輝星空以其主打產品為低總價的多變LOFT。而曾經創造“日光”現象的中南歡樂匯和遠洋東方境世界觀則分別位居第二、第三位。
02
性價比和價格將是"勝負手”
究竟什麼樣的公寓產品更受投資者青睞？眾所周知，公寓產品很重要一點看地段，對自住者而言，地段決定居住的便利性；對投資者而言，地段決定了未來的升值空間。
從表現較明顯的華宇旭輝星空、遠洋東方境世界觀、中南歡樂匯，漢口新界廣場，無疑在區域與地段中佔據了絕對的優勢。
▲該數據來源億房網
而榜單中，更值得我們關注的是另外幾個項目，如位於漢陽區域的碧桂園晴川府、福星惠譽漢陽城、中鐵金橋公館，和位於武漢經開區域的葛洲壩紫郡蘭園公園。
為何這些項目能夠上榜前十，追究其背後的原因，或許能給我們一些提示。
以中鐵金橋公館為例，這個位於漢陽四新的項目，在年度銷量榜單中脫穎而出，可謂給市場帶來驚喜。
與其他項目相比，在區位上似乎並不太佔明顯優勢，但仔細從產品上分析，便會發現原因所在。
5.4米層高loft，帶天然氣，毛坯均價16000元/㎡左右，戶型設計通風采光，無論是自住、辦公或是打造成民宿酒店，都非常適宜，同時42-74㎡，3.3米層高的SOHO，送裝修銷售，起價僅10500元/㎡，總價50萬不到即可入手一套二環邊上的公寓，綜合來看，其性價比在同類產品中具有絕對的優勢。
▲中鐵金橋公館loft實景
在當前市場，5.4米的層高，可隔成上下兩層使用，漸成公寓市場的“稀有品”。
從榜單中可看到，漢口新界5號公館5.4米層高；華宇旭輝星空層高4.5米；四新青年說面積段33--57平毛坯loft，層高5.4米，碧桂園晴川府4.5和5.2米層高。買一層送一層的產品設計，在拓展使用麵價上佔據了絕對優勢，大大提高了租金的溢價，自然深得投資者歡心。
2018年3月,武漢市國土資源和規劃局出臺《武漢市規劃管理建築面積技術計算規定(初稿)》。按照最新規定,辦公、酒店結構層高不應超過4.5米,公寓建築面積不能小於150平米。
而這一政策的出來，決定了市場上這種4.5米以上層高的公寓將會越來越少，或將改變整個公寓市場的格局。因此，從層高上來講，一定程度上也助推了這些項目的熱銷進入榜單前十。
▲公寓樣板間實景
另外，回顧2019年公寓銷售的情況，從價格上來看，這些位列前十榜單項目的價格優勢也是十分明顯。
華宇旭輝星空loft均價17000元/㎡，其售價比其二手房價格還低1-2千；
葛洲壩龍湖的小複式，售價19000元/㎡。而在漢口寸土寸金的中心位置，周邊泛海的住宅均價已達30000元/㎡以上的價格時，再加上項目的龍湖品牌，19000元/㎡的均價就能買到漢口中心，實屬少見。
▲葛洲壩龍湖公寓熱銷現場
同樣，位於武珞路城市主幹道上的中南歡樂匯，帶裝修均價25000元/㎡，明顯的價格優勢更是吸引眾多投資者；
碧桂園晴川府，內環濱江核心18000元/㎡，相比漢正街某公寓3.7米層高均價24000元/㎡，加上一線臨江和高品質，無論是價格還是產品本身，整體性價比優勢都十分明顯。
價格優勢往往是最打動人的，再加上整體戶型設計、層高、地段等優勢加持，或許這就是這些公寓項目熱銷上榜的秘密所在。
03
新舊區域交替迭代將加速
仔細研究，或者這也是公寓市場讓我覺得最有趣的一點。
從成交區域來看，武漢經開區多個公寓項目上榜，相反一向被認為是投資熱點區域的“光谷東”反而沒有一個項目上榜，這背後的邏輯是什麼？
講真，今年“光谷東”從數量上來看依然是公寓產品的“重災區”，陸陸續續推出了不少公寓產品，如世界城創世界，光和創谷、中建光谷之星、龍湖天街等。而世界城創世界更是憑藉比周邊同類產品的低近2000元/㎡的價格優勢，才得以搶的市場先機，一度引領了光谷東，乃至武漢公寓市場的熱銷現象。
如果我們從產品價格、性價比上來解釋這一現象，似乎可以發現，一向被視為炒作熱點區域的光谷東，其區域價值已不再是投資者唯一的評判標準。
從此前炒作熱點的投資到更加關注產品本身的屬性與性價比。在當前供過於求的武漢公寓市場，產品力將會是銷售的王牌。
2019年，越來越多的投資者開始迴歸理性投資。
以後那些從區域、戶型設計、層高、使用功能、價格等多方面綜合考量的高性價比公寓產品，必定會迴歸投資者的視野中。
04
公寓使用場景演繹將多元化
當然，還有一個現象值得關注，在一些公寓熱銷項目中，出現了很多整層的大宗投資客。而投資用途多是用來做精品酒店，或是整形醫院等，使得公寓的使用場景越來越多樣化。
比如位於光谷東光谷國際會展中心對面的沃德中心，一整棟的公寓都被用來了做酒店使用。另外投資公寓做工作室與辦公、個性民俗、教育培訓機構、月子中心、美容機構、私人會所、轟趴館等也不在少數。
公寓使用場景的多元化，也決定了其價值的多元化，必將大大提高其投資的價值。而未來，公寓多元化的使用場景還將會愈演愈烈。
05
人群兩極分化將明顯
在過去一年的公寓市場上，除了LOFT、SOHO等總價不到50萬的雙鑰匙小公寓，大面積、總價千萬級別的“總裁公寓”比例增大現象也開始出現，高配的大平層公寓也逐漸成為市場關注的新方向。
▲保利江錦1號實景圖
探究背後的原因，或許與武漢整體城市地位的提升不無關係，高端消費人群的需求助推之下，武漢長江及濱江兩岸的價值正在被不斷挖掘提升。
相反，在出現高端圈層公寓的同時，以低總價購置公寓作為自主或“落戶”的年輕群體比例也開始逐漸增加。
▲公寓購買者人群分類圖
相比市中心一套200萬以上的住宅，花五六十萬即可在稍好的地段買個小面積的公寓作為居住過渡，成為很多當代年輕人的選擇。
隨著時代的不斷變遷，90後的置業理念和居住需求都有了很大變化，追求張揚個性，追求性價比，注重設計感，還要成熟配套，交通便利，公寓無疑是最佳的選擇。
有數據調查顯示，公寓產品已受到35%的90後喜愛。同時，在在投資和自住上，用作自住的比例達到了20%。
▲置業類型佔比圖
【後記】
對於多數投資者而言，公寓就是一襲長滿蝨子的華麗長袍。
也像極了村上春樹所說的那樣：
有的東西不過太久，是不可能理解的，有的東西等到理解了，又為時已晚，我們不得不在尚未清楚認識自己的情況下選擇行動，因而又總是感到迷惘和困惑。
這或許也是多數公寓投資者內心最大的感受。
以往投資者買哪裡，往往看熱度和風向，而忽略產品本身。而未來在各區域均顯現出發展的相對優勢時，對公寓的投資將漸趨於理性，迴歸公寓產品本身屬性，關注產品本身的使用功能與價格。
公寓是需要靠長期持有來獲取租金收益，對投資者而言，購買公寓是以租賃等形式來獲取回報，最終用途為租住；對自住者而言，最終需求也是居住的功能性，因此宜居是當前公寓產品必須考量的重要因素，而價格，將決定著公寓最核心的租售比。
同時，根據武漢市最新出臺的相關規定，講真，公寓的投資紅利期或許也不會太久了。
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