随着农历新年到来之际，武汉房地产市场的年终榜单也纷纷出炉。
在看到过去一年公寓市场销量前十榜单时，虽然各家口径多少有些出入，但是里边一些达成共识的现象，不免还是引起了我的极大兴趣。说实话，在我看来，有些出乎意料，但细想一番后，似乎又十分合乎这个行业的市场底层逻辑。只是以下两个问题，才是2020年值得我们去思考的：
一是公寓这种产品到底还值不值得投资？
二是究竟什么样的公寓产品才值得选择？
说实话，这才是读懂这些榜单最有价值的意义所在。或许也可以得出一些新的认识，找到一些问题背后真正的答案。
01
政策加持，投资回归底层价值
2019年，相比于商铺投资处处是坑，越多越多的投资客回归到公寓产品上已是不争的事实。
楼市长期严控的大趋势，普通家庭对于资产贬值的焦虑，特别是对有资金实力的客户来说，货币资产化是资产配置最重要的考虑因素。
而公寓产品不限购不限贷，功能场景的多样性，依然是很多投资客和高净值人群投资，以抵御市场周期波动的重要选择。
▲该数据来源亿房网
在这份榜单中，我们看到了：
随着武汉城市发展及新项目的不断上市，武汉公寓的销售虽然大幅走高，但销量好的项目多数已是降价幅度比较大，或者说性价比较高的项目。一味讲故事拉高价的项目已行不通。
其中二七后湖片的华宇旭辉星空以其主打产品为低总价的多变LOFT。而曾经创造“日光”现象的中南欢乐汇和远洋东方境世界观则分别位居第二、第三位。
02
性价比和价格将是"胜负手”
究竟什么样的公寓产品更受投资者青睐？众所周知，公寓产品很重要一点看地段，对自住者而言，地段决定居住的便利性；对投资者而言，地段决定了未来的升值空间。
从表现较明显的华宇旭辉星空、远洋东方境世界观、中南欢乐汇，汉口新界广场，无疑在区域与地段中占据了绝对的优势。
▲该数据来源亿房网
而榜单中，更值得我们关注的是另外几个项目，如位于汉阳区域的碧桂园晴川府、福星惠誉汉阳城、中铁金桥公馆，和位于武汉经开区域的葛洲坝紫郡蘭园公园。
为何这些项目能够上榜前十，追究其背后的原因，或许能给我们一些提示。
以中铁金桥公馆为例，这个位于汉阳四新的项目，在年度销量榜单中脱颖而出，可谓给市场带来惊喜。
与其他项目相比，在区位上似乎并不太占明显优势，但仔细从产品上分析，便会发现原因所在。
5.4米层高loft，带天然气，毛坯均价16000元/㎡左右，户型设计通风采光，无论是自住、办公或是打造成民宿酒店，都非常适宜，同时42-74㎡，3.3米层高的SOHO，送装修销售，起价仅10500元/㎡，总价50万不到即可入手一套二环边上的公寓，综合来看，其性价比在同类产品中具有绝对的优势。
▲中铁金桥公馆loft实景
在当前市场，5.4米的层高，可隔成上下两层使用，渐成公寓市场的“稀有品”。
从榜单中可看到，汉口新界5号公馆5.4米层高；华宇旭辉星空层高4.5米；四新青年说面积段33--57平毛坯loft，层高5.4米，碧桂园晴川府4.5和5.2米层高。买一层送一层的产品设计，在拓展使用面价上占据了绝对优势，大大提高了租金的溢价，自然深得投资者欢心。
2018年3月,武汉市国土资源和规划局出台《武汉市规划管理建筑面积技术计算规定(初稿)》。按照最新规定,办公、酒店结构层高不应超过4.5米,公寓建筑面积不能小于150平米。
而这一政策的出来，决定了市场上这种4.5米以上层高的公寓将会越来越少，或将改变整个公寓市场的格局。因此，从层高上来讲，一定程度上也助推了这些项目的热销进入榜单前十。
▲公寓样板间实景
另外，回顾2019年公寓销售的情况，从价格上来看，这些位列前十榜单项目的价格优势也是十分明显。
华宇旭辉星空loft均价17000元/㎡，其售价比其二手房价格还低1-2千；
葛洲坝龙湖的小复式，售价19000元/㎡。而在汉口寸土寸金的中心位置，周边泛海的住宅均价已达30000元/㎡以上的价格时，再加上项目的龙湖品牌，19000元/㎡的均价就能买到汉口中心，实属少见。
▲葛洲坝龙湖公寓热销现场
同样，位于武珞路城市主干道上的中南欢乐汇，带装修均价25000元/㎡，明显的价格优势更是吸引众多投资者；
碧桂园晴川府，内环滨江核心18000元/㎡，相比汉正街某公寓3.7米层高均价24000元/㎡，加上一线临江和高品质，无论是价格还是产品本身，整体性价比优势都十分明显。
价格优势往往是最打动人的，再加上整体户型设计、层高、地段等优势加持，或许这就是这些公寓项目热销上榜的秘密所在。
03
新旧区域交替迭代将加速
仔细研究，或者这也是公寓市场让我觉得最有趣的一点。
从成交区域来看，武汉经开区多个公寓项目上榜，相反一向被认为是投资热点区域的“光谷东”反而没有一个项目上榜，这背后的逻辑是什么？
讲真，今年“光谷东”从数量上来看依然是公寓产品的“重灾区”，陆陆续续推出了不少公寓产品，如世界城创世界，光和创谷、中建光谷之星、龙湖天街等。而世界城创世界更是凭借比周边同类产品的低近2000元/㎡的价格优势，才得以抢的市场先机，一度引领了光谷东，乃至武汉公寓市场的热销现象。
如果我们从产品价格、性价比上来解释这一现象，似乎可以发现，一向被视为炒作热点区域的光谷东，其区域价值已不再是投资者唯一的评判标准。
从此前炒作热点的投资到更加关注产品本身的属性与性价比。在当前供过于求的武汉公寓市场，产品力将会是销售的王牌。
2019年，越来越多的投资者开始回归理性投资。
以后那些从区域、户型设计、层高、使用功能、价格等多方面综合考量的高性价比公寓产品，必定会回归投资者的视野中。
04
公寓使用场景演绎将多元化
当然，还有一个现象值得关注，在一些公寓热销项目中，出现了很多整层的大宗投资客。而投资用途多是用来做精品酒店，或是整形医院等，使得公寓的使用场景越来越多样化。
比如位于光谷东光谷国际会展中心对面的沃德中心，一整栋的公寓都被用来了做酒店使用。另外投资公寓做工作室与办公、个性民俗、教育培训机构、月子中心、美容机构、私人会所、轰趴馆等也不在少数。
公寓使用场景的多元化，也决定了其价值的多元化，必将大大提高其投资的价值。而未来，公寓多元化的使用场景还将会愈演愈烈。
05
人群两极分化将明显
在过去一年的公寓市场上，除了LOFT、SOHO等总价不到50万的双钥匙小公寓，大面积、总价千万级别的“总裁公寓”比例增大现象也开始出现，高配的大平层公寓也逐渐成为市场关注的新方向。
▲保利江锦1号实景图
探究背后的原因，或许与武汉整体城市地位的提升不无关系，高端消费人群的需求助推之下，武汉长江及滨江两岸的价值正在被不断挖掘提升。
相反，在出现高端圈层公寓的同时，以低总价购置公寓作为自主或“落户”的年轻群体比例也开始逐渐增加。
▲公寓购买者人群分类图
相比市中心一套200万以上的住宅，花五六十万即可在稍好的地段买个小面积的公寓作为居住过渡，成为很多当代年轻人的选择。
随着时代的不断变迁，90后的置业理念和居住需求都有了很大变化，追求张扬个性，追求性价比，注重设计感，还要成熟配套，交通便利，公寓无疑是最佳的选择。
有数据调查显示，公寓产品已受到35%的90后喜爱。同时，在在投资和自住上，用作自住的比例达到了20%。
▲置业类型占比图
【后记】
对于多数投资者而言，公寓就是一袭长满虱子的华丽长袍。
也像极了村上春树所说的那样：
有的东西不过太久，是不可能理解的，有的东西等到理解了，又为时已晚，我们不得不在尚未清楚认识自己的情况下选择行动，因而又总是感到迷惘和困惑。
这或许也是多数公寓投资者内心最大的感受。
以往投资者买哪里，往往看热度和风向，而忽略产品本身。而未来在各区域均显现出发展的相对优势时，对公寓的投资将渐趋于理性，回归公寓产品本身属性，关注产品本身的使用功能与价格。
公寓是需要靠长期持有来获取租金收益，对投资者而言，购买公寓是以租赁等形式来获取回报，最终用途为租住；对自住者而言，最终需求也是居住的功能性，因此宜居是当前公寓产品必须考量的重要因素，而价格，将决定着公寓最核心的租售比。
同时，根据武汉市最新出台的相关规定，讲真，公寓的投资红利期或许也不会太久了。
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