本期關鍵詞：2019、樓盤、日光
今天已然步入2020了
都說去舊迎新
我們都知道2019深圳樓市很火
2020年了，我們想知道一些新的東西
比如：今年
哪些樓盤值得期待？
哪些樓盤將再現日光？
都說，以史為鑑可以知興替
所以，欲知2020年如何
還需回顧2019年
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2019年7大日光盤價值點簡析
通過盤點，大白熊發現2019年一共有7個日光盤。這些日光盤乍一看不盡相同，但仔細分析，確實有著共同的特徵，它們的主要價值點類似，今天我們就先簡單來看看。
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---華強城：首個日光盤
華強城三期備案464套，認籌999個，推售86-127平3-4房住宅，均價4.63萬/平。5月31日下午3點開盤選房，約4小時去化464套，去化率100%，成為2019年首個日光盤。
【價值點簡析】
1、項目三期距離11號線塘尾站不到100米，屬於地鐵上蓋物業。另外，項目三期商業還規劃建設空中走廊，與塘尾站直接相連。
2、華強城自身擁有約12.5萬㎡的商業，附近還有沙井海岸城、會展新城等多個大型商業配套，將組成深圳西部最大的商圈。
2
---深業中城：認籌人數多樓盤
深業中城推192套房，均價13.1萬/平，認籌高達2794個，其中有2602人成為陪跑。10月31日開盤，從中午13:00開始選房，到晚20:52分全程8小時多售罄，去化率達100%，銷售金額逾50億。
開盤現場
最終銷控圖
【價值點簡析】
1、香蜜湖名校學區：東海實驗小學+深圳高級中學南校區（初中）；
2、限價紅利明顯：均價13.1萬/平，周邊二手房最貴超過20萬;
3、交通配套成熟：地鐵+高鐵+公路路網；
4、周邊改善需求大，然而香蜜湖核心區新房少；
5、近可俯瞰香蜜公園，遠可眺望西麗塘朗山。
3
---合正置地大廈：拿證、開盤、售罄最快
11月5日上午，合正置地大廈拿到備案，推2棟共61套住宅，建面約95-151平，均價9.26萬/平。下午18點開售，截止當晚24點，61套房源全部售罄。從拿證到開盤到售罄不到24小時，速度之快，堪稱深圳2019年新房之最。
【價值點簡析】
1、名校配套：安託山小學+深圳高級中學（初中）；
2、限價紅利：合正置地均價約9.26萬/平，周邊二手房價10-16萬/平不等；
4、片區內規劃多個文體、醫療等配套，非常宜居。
4
---招商領璽：前海首個日光盤
招商領璽家園11月22日拿到預售，推456套住宅，建面約120-150平3-4房，均價10.8萬/平，認籌1306個。11月28日早上10點開盤，約4小時售罄，去化率100%，銷售金額超63億。
【價值點簡析】
1、前海近年來首個入市的住宅項目，片區需求強勁，未來增長潛力大；
2、前海之前唯一住宅前海時代一期二手房均價11萬/平，二期二手房均價13.7萬/平；相交之下，招商領璽10.8萬/平，新房限價紅利明顯；
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---龍光玖龍臺：首個“秒光”盤
龍光玖龍臺二期11月28日拿到預售，推705套住宅，建面約96-143套，均價約4.8萬/平（另收裝修費4500元/平）。11月30日晚上20:00開盤，據說不到70秒全部選光，成為2019年銷售速度最快的樓盤！
【價值點簡析】
1、龍光玖龍臺均價4.8萬/平+4500元裝修不過5.25萬/平，周邊兩個樓盤二手房掛牌5.7-6萬/平，相較之下項目新房限價紅利明顯。
2、項目鄰近在建的地鐵6號線、13號線交匯的觀光站（預計2020年6月開通），屬於雙地鐵盤，交通非常便利。
3、項目位於光明區行政中心，佔據光明發展C位，未來或最先可享受到區域配套福利等。
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---勤誠達正大城：光明第二個日光盤
勤誠達正大城三期悅園12月19日拿到預售，推365套住宅，建面約66-108平，均價5.15萬/平。項目於12月21日開盤，約4小時365套即售罄，去化100%，成為2019年光明的第二個日光盤。
【價值點簡析】
1、教育配套有1所九年一貫制學校-華中示範大學附屬光明勤誠達學校；
2、項目位於光明科學城內，片區發展規劃前景好，未來可以期待；
4、項目鄰近地鐵6號線長圳站，地鐵交通比較方便。
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---綠地新都會：約30秒售罄
綠地新都會12月22開盤，推售362套住宅，均價4.7萬/平，建面約89-140㎡住宅。項目下午14:30採取線上開盤，微信選房，約30秒362套售罄，吸金17.92億。
1、項目鄰近地鐵6號線光明站，未來項目可通過連廊與地鐵實現無縫對接，交通出行便利；
2、項目將打造一座約32萬平的複合型城市TOD綜合體，配套成熟；
3、位於光明科學城內，區域發展規劃前景好，未來價值有較大期待空間。
小結：
從2019年的“日光盤”分佈來看，近一半是在光明，2個在福田，剩下的1個在前海，1個在寶安。
盤點完這幾個“日光盤”，大白熊只想說除了新房的限價紅利外，區位很重要、學校很重要、交通很重要，當然區域發展規劃同樣重要。
1、首重或是教育：
根據近期的報道顯示，龍華、坪山、福田等區已經公佈2020年的學位預警，在教育資源較緊張的情況下，教育配套成為了大多數人購房主要的考慮因素。
2、其次是地鐵交通
對於通勤來說，最重要的莫過於可以通過乘坐地鐵準時上班了。再加上地鐵帶來的經濟效益、區域增長動力等，這些也是購房者買房時考慮的因素。
3、周邊發展規劃
區域發展定位、規劃能給片區帶來“待兌現”的價值，在規劃尚未實現時還能趁著低價入手，享受“價差紅利”，因此購房者也喜好選擇未來具備發展潛力的區域。
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這些項目，賣得也不錯
2019年除了日光盤，還有很多項目開盤就熱銷，去化情況也非常好。大白熊挑選了幾個極具代表性的，比如深圳灣瑞府、半島城邦四期、天健天驕、深業頤灣府等，跟大家分享一下：
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---億元豪宅秒光的-深圳灣瑞府
2月22日，華潤深圳灣瑞府開盤，從開盤當天截圖來看：400平的D戶型，因為東南向且景觀最好，因此總價雖有8800萬元左右，但是被“秒光”；而總價超過1億的G戶型，也被認購多套。
【價值點簡析】
1、400平戶型雖然8000+萬/套，但為該樓盤景觀、朝向最好單位，因此秒光，說明還是有很多人願意為稀缺的景觀買單；
2、項目位於後海總部基地範圍內，定位以金融、商務辦公、商業服務等，匯聚瞭如阿里巴巴、騰訊、百度等幾十個總部項目，未來片區不僅有產業、還有人才支持；
3、項目周邊有地鐵2號線、11號線和13號線（在建）。
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---珍稀海景豪宅-半島城邦四期
半島城邦四期推出599套住宅，建面約88-135的1-3房，均價約11.6萬/平，4月23日早上9:00開盤選房，截止至12:40去化448套，去化率超過7成，不到半天賣了61億。
【價值點簡析】
1、目前五期還沒建，四期景觀基本無遮擋；
2、從面積來看雖與豪宅“闊綽”的面積有些差距，但依然熱銷，這說明擁有稀缺景觀的海景房仍很受歡迎；而且小面積亦適合“新貴”上車豪宅；
3、半島城邦四期位於蛇口半島，位置“靠海”，漫步海邊，不僅風景怡人，亦非常舒適；
4、項目劃分學位是南山外國語學校濱海學校，從教育配套上來看也不錯。
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---福田去年首入市住宅-天健天驕
天健天驕推出515套建面約92-171平的住宅，均價約10.5萬/平；開盤當天賣出410套，去化近8成，銷售金額逾50億。
【價值點簡析】
1、福田各種配套成熟，但開發早新盤稀缺，片區新房需求大，作為19年首個入市的福田新盤，備受矚目；
2、限價紅利，項目均價約10.5萬/平，開盤時旁邊水榭春天約18萬/平；
3、名校配套：荔園外國語小學東校區。
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---華潤公園九里
華潤公園九里一期推出417套住宅，建面約93-128平的3-4房，均價約4.83萬/平（帶精裝）。11月25日採取線上開盤，當天銷售338套，去化約8成。
【價值點簡析】
1、光明利好不斷：半年間地價漲了30%，多名開發商入駐、區域規劃逐步落實或看齊南山等；
2、項目周邊有馬頭山學校（九年一貫制），屬於紅花山小學及馬頭山學校的大學區範圍內；更處於光明區高級中學和深圳實驗光明學校的招生範圍內（這兩所學校尚未竣工，但未來可期）；
3、均價4.82萬/平還帶精裝，而光明目前二手房掛牌價已摸高6萬/平，新房限價紅利明顯。
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---前海“唯二”住宅-深業頤灣府
深業頤灣府推367套住宅，建面約120平、190平的3-4房，均價10.2萬/平。11月30日開盤，5小時賣出323套，去化近9成，其中120平的戶型全部賣完。
【價值點簡析】
1、2019年前海“唯二”住宅項目，具備一定的稀缺性，存在較大的價值想象空間；
2、據說項目後面還有幾期，整體社區體量大，社區配套居住舒適度等會更好；
3、項目距離地鐵5號線延長線“鐵路公園站”約350米，步行5分鐘即可達，交通方便；
4、前海之前唯一住宅前海時代一期二手房均價11萬/平，二期二手房均價13.7萬/平；相交之下，頤灣府均價10.2萬/平，新房限價紅利明顯；
5、教育配套：薈同學校（國際學校，2019年9月份開學）；還有一所規劃的九年一貫制學校。
小結：
1、核心區域賣得好
這幾個去化“優秀”的項目有一個共同的屬性，即它們分佈於深圳核心區。比如深圳灣、前海、光明這些“當紅炸子雞”區域，在比如福田這個“永遠的中心區”。
2、稀缺景觀或海景為首
從去化樓盤來看，深圳灣兩個案例樓盤均可享受到絕佳海景。如果景觀可以排個序的話，根據稀缺性及不可替代性，海景排第一，山景排第二，湖景可排第三。
3、區域發展潛力或為主因
福田定位為國際金融中心、前海定位為“特區中的特區”，光明定位為“深圳的北部中心”。也就是說未來這幾個區域發展潛力都較大，當下待兌現的東西比較多，未來有較大的價值想象空間，所以買房很多時候也是賣區域的未來價值兌現空間。
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2020年入市樓盤縮減
龍崗第一、南山第二
回顧了2019，接下來就是展望2020年了。根據中原統計數據顯示，2020年即將入市的項目不到70個，與2019年相比供應量縮減了近一半。
待入市樓盤佔比最多的區域是龍崗區、其次是南山、寶安、坪山；供應量最少的福田區目前預計僅有兩個項目供應，也就是說，未來福田核心區的供應依舊是緊張的。
2019年日光盤分別分佈在南山、福田、光明、寶安這幾個片區。從新盤入市預測來看，南山、寶安這兩個片區待入市項目相對而言還是比較多，光明、福田目前統計到的待入市項目相對較少。
對於光明而言，目前有較多的開發商已入駐，未來或有不少項目將相繼推出；而對於福田而言可開發用地少，大部分是舊改項目，或在接下來的一年裡二手房市場相對“熱絡”。
大白熊根據中原梳理的2020年待入市項目，發現有不少值得期待的項目，其中有位於南山的華潤城潤璽（華潤城四期）、位於寶安的沙井海岸城、泰禾深圳院子……
這些項目，有怎樣的價值點，為何值得期待？在接下來的系列報道中，深圳壹地產團隊將持續報道。
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