這兩年，隨著國家對土地管控日益嚴格，疊拼產品正逐步取代合院成為別墅界的網紅。但明源君看過很多疊墅後發現，由於缺乏積累，大部分房企還在以公寓的慣性思維在做疊墅，導致市場上出現了大量有違別墅本質的產品。主要體現在三個方面：
①過度追求貨值，犧牲了別墅的質感。疊墅原本是最接近獨棟別墅的類別墅，但很多項目為了追求貨值，建築層數越做越高，甚至還有8層、10層的疊墅，這樣的產品不能稱之為墅了。
②為了控總價，忽略戶型尺度。尤其在一二線城市，市場上出現大量八九十平的疊墅，每層面積只有四十多平，空間侷促，居住體驗很差，毫無別墅質感。
③審美缺失，無法滿足別墅客戶精神層面的需求。近幾年來，中產階級對審美的需求越來越旺盛了，但很多房企整個審美系統是缺失的，這也導致他們的項目很難實現溢價。比如明源君見過有個項目為了提高得房率，把消防梯外掛，外立面顯得很奇葩。
近年來，綠城創新設計了Trees Villa疊墅產品（以下簡稱綠城疊墅），這對行業而言，意義重大。因為綠城的產品向來被地產人稱為“業內教科書”，他們發佈的產品標準約等同於行業標準。
相比於某些房企做疊墅只是小打小鬧，綠城真正把疊墅產品發展成了重要的產品線乃至企業戰略。
那麼，綠城到底如何做疊墅，他們怎麼通過創新彌補疊墅的先天劣勢？下面，明源君詳細來說。
低密思維打造產品
強調真正的別墅範兒
這兩年，市場上疊墅項目很多，但真正做出別墅質感的產品其實並不多，很多就是洋房產品的改頭換面。綠城認為，疊墅要與洋房拉開差距，關鍵要本著低密思維進行打造。
一、規劃要體現低密感，確保別墅純粹性
綠城認為，在特定容積率下，疊墅要體現低密感，要做到以下幾點：
首先，社區規劃向真正的別墅體驗靠近。
綠城要求疊墅社區規劃要向真正的別墅體驗靠近，一是建築密度要相對低，即容積率高於一定數值就不能規劃疊墅項目了。二是尊重土地，規劃設計強調均好性、親地性，確保社區內每一戶的價值。
其次，增加樓間距提升舒適度。
樓間距加大，一方面提升通風采光效果，另一方面，留出更多空間進行景觀打造，比如通過布點、連線的形式做大面積綠化，道路兩側種上喬木，對下疊能起到一定遮擋作用，提升私密性。
第三，疊加模式迴歸傳統，不能超過3疊。
最早疊墅的疊加模式主要是對稱式，只有上下直接疊加，即常見的兩層一躍。隨著疊墅產品不斷演變，市場上出現了各種疊加方式，比如咬合式、上下疊加平層模式等等。
但綠城認為，傳統對稱式疊加模式更接近別墅本質，上下疊基本能實現“有天有地”的生活方式。
同時，對於疊墅產品而言，3疊是底線，超過3疊後，舒適度基本就要打折了。
二、通過創新設計，提升產品私密性
私密性向來都是疊墅最大痛點。比如上疊業主站在陽臺能把下疊庭院看得一清二楚，自家陽臺也容易被鄰居一覽無餘。
為了解決這個問題，綠城從3個方面進行優化。
首先，部分項目採用綠籬加鐵藝，有效隔斷左右戶視線，保護了一樓住戶的私密性。
▲ 杭州湖境雲廬實景圖
▲ 杭州雲棲桃花源實景圖
其次，中疊、上疊採用了左右分戶的陽臺柵欄，保護了左右鄰居的私密性。例如杭州湖境雲廬、義烏桃花源以雙層金屬柵欄來做阻隔，桂語朝陽、奉化長汀雲廬、雲棲桃花源以牆體做阻隔，這樣業主站在陽臺也看不見彼此，避免了尷尬。
▲ 義烏桃花源樣板房實景圖
最後，在最新一代疊墅產品杭州湖境雲廬，綠城做了一個創新，即在陽臺上沿特別外挑了約0.6米披簷。
從上疊看下來，遮住了下疊的部分庭院，這樣很好地提升了下疊私密性。
▲ 杭州湖境雲廬實景圖
三、深挖庭院及地下空間價值
疊墅之所以受到客戶青睞，原因之一在於住戶可以享受到庭院生活，還有地下室空間可以利用，附加值很高。
綠城疊墅基本戶戶能實現高贈送。比如下疊中間套住戶可以享受約60平以上的庭院面積，還有約70多平地下室，而且還不包括車位，車位面積另算。如果是邊套住戶，享受庭院面積則更大。以杭州雲棲桃花源為例，邊套下疊戶型面積約210平，入戶庭院約120平，以南北+側邊形成270°圍合庭院，地下室約70平。
▲ 杭州雲棲桃花源樣板房實景圖
1、地下空間強調實用性
對於地下室，除了贈送面積，實用性對於客戶是一個敏感點。例如有些項目地下室贈送面積較大，但層高低於2.9米，採光通風差，這樣的地下室就容易淪為雞肋。
地下空間是否實用，主要看3個指標，一是面積，二是高度，三是採光通風。
綠城疊墅對於地下空間的設計要求同樣非常嚴苛：一是面積至少在70平以上，二是在主樓下方的地下室層高約5米以上，三是確保通風采光良好，採光井數量至少在兩個以上，車庫南北分別設一個。綠城通過制定標準確保地下空間能實現較高利用率。
例如杭州湖境雲廬設計了南北採光井，加上設置了近20平的下沉式庭院，地下空間的實用性大大增強了，可以實現與起居室一樣的功能，比如會客廳、私家影院等等，提升整體舒適度及墅質體驗。
▲ 杭州湖境雲廬樣板房實景圖
而義烏桃花源設置了南向、北向兩個採光井，南向採光為主，北向通風為主，讓地下空間內形成空氣自然流通，這樣當人處在這個空間時，其實很難感覺是在地下室。
▲ 義烏桃花源樣板房實景圖
2、露臺與景觀陽臺強調面積、朝向
露臺與景觀陽臺是為疊墅產品加分的重要細節，但露臺與景觀陽臺能否做出價值，體現在兩個方面，一是面積大小，明源君曾經見過某疊墅產品送給業主的露臺不足8平，只能擺得下一張小圓桌，這樣的空間功能性比較差，利用率也很低。
二是朝向，屋頂露臺使用價值最高，其次是南向露臺、景觀陽臺，採光、視野都非常好。
綠城疊墅在這方面做得相當出色。基本每個上疊戶戶贈送約在45-70平米左右的屋頂大露臺，部分疊墅項目如杭州湖境雲廬，是獨創性地在屋頂設計了約45㎡的陽光房，更凸顯中式韻味的同時起到遮風擋雨的效果。
▲ 義烏桃花源概念樣板房實景圖
▲ 寧波柳岸曉風樣板房實景圖
而且，為了增加功能性，綠城部分疊墅項目，如杭州湖境雲廬、杭州桂語江南，還會提前幫客戶把水源接到露臺，客戶可以在露臺種植花草。
▲ 奉化長汀雲廬樣板房實景圖
綠城大部分疊墅項目都設有南向橫向陽臺，如杭州西溪雲廬、杭州湖境雲廬、義烏桃花源的陽臺進深達到約在1.7-1.8米，部分邊套則做了超長拐角景觀陽臺，加上大面落地玻璃，能形成了270°的觀景視野，非常具有衝擊力。
▲ 杭州西溪雲廬實景圖
四、每個功能空間都要保證尺度感
地產行業有句話這樣說：來不來看區位，買不買看戶型。戶型是客戶取捨產品的基本評價指標。但明源君經常看到一些項目，為了控制總價犧牲疊墅的尺度感，比如這兩年市場上出現很多90平疊墅產品，90平米的平層產品都顯得很緊湊，再分為上下兩層，整個空間就會顯得很侷促。
綠城認為，各功能空間的設置和尺度對疊墅品質起到決定性影響。因此，面積不能盲目壓縮，而要保證居住的舒適度。綠城疊墅戶型面積基本約在170～220平之間，戶戶擁有獨立的客餐廳。比如奉化長汀雲廬約170㎡的戶型開間做到約7.9米，220㎡的戶型做到開間約9.95米，通透性和採光性都極佳。
▲ 奉化長汀雲廬樣板房實景圖
▲ 奉化長汀雲廬樣板房實景圖
同時，為了提升空間通透性和延展性，綠城做了高透光、低反射的雙層落地玻璃，南向窗牆比超過60%。這樣一來，就打破了室內和室外的界限，引景入室，即便業主不出門，也能享受到自然景觀，這也從另外一個層面帶給業主 “有天有地”的居住感受。
▲ 杭州雲棲桃花源樣板房實景圖
▲ 寧波柳岸曉風樣板房實景圖
此外，為了讓餐客廳更通透，綠城疊墅使用樑柱結構，部分樓板的厚度，從12cm提高至18cm，是正常標準的1.5倍，增加了承重能力，以此減少了室內樑柱。這樣空間不會受到“傳統牆面”的限定，橫向和縱向兩個元素的提升，讓整個空間充滿了通透性、流動性。可以說，每個細節都在提升產品的舒適度和視野。
▲ 杭州雲棲桃花源樣板房實景圖
▲ 義烏桃花源概念樣板房實景圖
追求高顏值
審美創新產生獨特溢價
這兩年，隨著整個社會的審美迴歸，高端客戶對於審美的需求已經越來越旺盛。但很多房企開發產品依然聚焦在功能比拼上，忽略了客戶的審美需求，最後導致溢價能力疲軟，很難獲得市場口碑。
綠城在產品設計上非常注重審美，反映到疊墅產品上，呈現出以下幾個特點：
一、功能與成本讓位於審美
綠城項目的外立面一直都堅持一種統一的審美原則，那就是乾淨簡潔。為了保持外立面的美感，綠城要求，所有項目在創新時都必須在不破壞外立面的前提下進行。
例如， 很多房企都是“從內向外”設計，先設計戶型，戶型確定以後，再設計外立面。有些項目為了充分拓展內部空間，犧牲掉外立面的顏值，比如設備平臺改成房間，把空調外掛，導致外立面的呈現有一種廉價感。
綠城所有戶型的創新都是“從外向內”設計，戶型創新必須保證不影響外立面，這對設計師是極大考驗，無形中也會增加成本。但這種功能和成本讓位於審美的設計原則，讓綠城的產品呈現出來一種高級感，而且辨識度很高，一看就知道是綠城的項目。
二、追求極致的橫向線條
為了保持立面的平整，綠城疊墅採用凹型核心筒，即內嵌在標準層平面中，如外牆排水立管在立面內側，空調外機用幕牆百葉進行阻隔，整個外立面非常乾淨。
與此同時，為了增強外立面的立體感，綠城疊墅外立面還加入了金屬鋁型材等裝飾性線條，豐富了立面表情。從下圖可以看出來，立面追求橫向線條的極致、平整，化繁為簡，整個建築顯得現代而時尚。
▲ 義烏桃花源實景圖
綠城桂語系疊墅和雲廬系疊墅的外立面打造上有所區別，比如桂語系窗地比小，大約為0.4-0.5 ，窗扇分割為常規大小，相對的窗間牆、層間分割線條較粗，線條和層次較為複雜。大面積使用玻璃+真石漆，追求審美的本真，同時通過鑲嵌金屬線條提升住宅檔次感。
▲ 杭州桂語朝陽示意圖
而雲廬系外立面更加簡潔現代，窗地比更大，約為0.7，整體玻璃面佔比較大，窗扇分割也較大，相對的窗間牆、層間分割線都比較細，裝飾線條更簡潔，給人一種更透氣的感覺。
▲ 杭州西溪雲廬示意圖
三、積極創新，形成差異化的特色
綠城產品特色鮮明，辨識度高，原因在於綠城堅持不斷迭代創新，通過創新形成的差異化特色也為綠城帶來了高溢價。據明源君瞭解，同一區域內的同類產品，綠城比競品賣貴至少20%。
對於疊墅產品，綠城的創新主要體現在兩個方面：
首先，形制創新。綠城疊墅的形制借鑑了新加坡豪宅，例如桂語系以SCDA經典作品Nassim Park Residences 為建築設計靈感來源，雲廬系則借鑑了Cluny Park Residence。兩個疊墅系列都追求極簡現代，整個建築看起來像一個方正的透明盒子，非常洋氣。
▲ 奉化長汀雲廬實景圖
▲ 杭州西溪雲廬實景圖
▲ 杭州桂語朝陽疊墅示意圖
▲ 臨安曼陀花園疊墅示意圖
其次，材質創新。綠城疊墅外立面加入了鋁板替代部分石材。鋁板相比石材，不但在成本上有優勢，材質更輕盈，還能防水防潮。
比如在杭州湖境雲廬，屋簷外挑、陽臺分戶欄柵、吊頂等部位都使用了鋁板，鋁板相比石材會顯得更輕盈，不會給人笨重的感覺，整體效果會顯得更晶瑩剔透，渾然一體。
▲ 杭州湖境雲廬示意圖
細節做到極致
進一步提升產品競爭力
除了在規劃和審美層面與競品拉開差距，綠城在產品細節上的追求，也是他們能成為市場常勝將軍的關鍵因素。
一、新產品推出，必然要求創新
綠城很多極具創新力的產品，其實都是通過持續的微創新才達到最後的樣子。所以，綠城要求每個新產品，都必須在原產品基礎上有所創新，綠城堅決不允許有一模一樣的兩個項目。
綠城疊墅產品中，光是一個陽臺的創新細節就能多達4、5個！
首先，陽臺進深很大，最大能達到約1.8米，功能性很強。
其次，陽臺欄杆高度國標是1.1米，綠城做到約1.25米，更大氣更舒適。
第三，為了避免業主把東西放在欄杆上，部分項目的欄杆做了向外傾斜的設計。
第四，義烏桃花源陽臺屋簷設計了約15度斜角上揚，一方面增加光照，另一方面也能讓視線更開闊。
第五，杭州湖境雲廬陽臺外挑披簷，還在吊頂鋪設仿木紋鋁板，通過各種細節凸顯中式風格。
▲ 杭州湖境雲廬實景圖
二、做到極致人性化
室內樓梯是增強墅感的重要元素，但明源君看過很多疊墅的室內樓梯，為了節約面積，要麼做得很窄，要麼設計得很陡，走起來心驚膽戰。
一般疊墅樓梯寬度達到900-950公分，而杭州西溪雲廬室內樓梯甚至達到了約在95-1150公分。
▲ 杭州西溪雲廬樣板房實景圖
以前採用的是常規的斜踏步，但斜踏設計容易踏空，對老人和小孩不夠安全。最後，綠城疊墅Trees Villa做成了U字型的樓梯，佔了更大空間，但安全性更高。
而且樣板房內的樓梯扶手，從不鏽鋼材質升級成了木質扶手，觸感更好。
三、精益求精的匠心精神
為了體現東方特色，雲廬系產品中，義烏桃花源、西溪雲廬、湖境雲廬等項目在每戶陽臺吊頂鋪設仿木紋鋁板，原本計劃使用原木，但考慮到後期業主維護成本太高，於是更換為木紋鋁製品。因為鋁製品不易變色、不易變形、易維修，為了把木紋鋁板做出原木質感，綠城設計師製圖、打樣、拼縫30多次，最終才實現了這個效果。
小 結
市場上疊墅產品很多，但很多都流於表面，極少能做出別墅的價值感。
綠城認為，疊墅是每個中產階級的嚮往，未來疊墅產品的競爭，不再是一個個物理數據的pk，而在於能否為客戶提供他們想要的生活方式，能否提供真正的別墅居住體驗。
目前，綠城疊墅Trees Villa浙江區域公司已推出近11個疊墅項目，每個項目在市場反響都很不錯。這得益於綠城產品力的持續提升，也是綠城對目標客群生活方式的深入洞察。
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