“城市更新”似乎是一個新詞，更廣為人知的反而是“城市改造”和“舊城改造”。不管名稱如何變遷，內涵卻始終不變，這就是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，以維護、整建、拆除等方式，使城市土地得以經濟、合理地再利用，從而強化城市功能，提高生活品質，促進城市健全發展。
隨著中國大城市開發日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，房地產行業歷經數十年繁榮發展後，逐漸由增量時代走向存量時代。
在如此背景下，2019年，地產界的“當紅辣子雞”莫過於“城市更新”。
自2009年廣東出臺“三舊”改造政策以來，廣州不斷探索有組織、系統性的“三舊”改造工作邁入2019年，三舊改造10週年之際，城市更新進入新一輪提速發展期，廣州也開始由城市開發時代邁入城市更新時代。
在廣東省自然資源廳今年9月4日發佈的廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）中提到，至2021年，廣東新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上。
其中，大灣區新增實施“三舊”改造面積就達18.76萬畝。廣州新增實施“三舊”改造面積54000畝，完成改造任務面積35000畝，當之無愧成為“舊改領頭羊”。
據統計，除了11條已成功全面改造或微改造的城中村，廣州當前至少還有25個城中村項目已經展開拆遷、建設工作。
事實上，廣州也在艱難前行，三舊改造計劃並未全部完成。
從2007年開始，廣州一改過去禁止房地產企業介入城中村改造的模式，嘗試城中村改造新思路——以政府為主導，以村為主體，引入房地產開發商合作開發。而後的一系列政策，也紛紛鼓勵市場多參與三舊改造。然而，在過去的十年，廣東真正能夠參與到三舊改造領域的房地產企業並不多，當中為大家所熟悉的僅有富力、保利等少數幾個大型房地產企業。其背後原因是什麼呢？
首先，企業資金要求高。對於一箇舊改項目，尤其是城中村改造項目來說，企業沒有足夠的資金實力，想參與是不太可能的。即便是在2007年的獵德村，富力、合景泰富及新鴻基三家企業組成的聯合體，以46億元總價拍得。這一價格在當時來說，單個房地產企業是難以承受的。
其次，拆遷補償成本大。曾經作為天河最窮的獵德村，村民通過拆遷獲得很大的利益。成功拿下了一個城中村項目，也並非意味著萬事大吉了。萬一遇上談不妥補償費用的案例，就有得頭痛了，而與村民的不斷拉鋸談判，不僅耗時耗力，也對項目的開發進度造成嚴重影響。
再次，回報週期不可控。與一般的房地產項目的“拿地-設計-報批-開建-銷售”流程不同的是，以往做一個城中村改造項目，所經歷的流程相當複雜，項目中不可控的因素太多，比如輪候時間，比如拆遷談判等等，如果某一環節出現問題，三五年都搞不下來一個項目的動工，更別說銷售回籠資金了。
最後，利益關係太複雜。如果是舊村改造，那麼每個村民都是“股東”，都有自己的小算盤，而且喜好都不一樣，要形成共識，企業需要做大量的工作、花大量的精力。
雖然三舊改造存在諸多問題，但在目前經濟及市場環境下，其繼續前行的步伐是堅定的，並有加快的跡象。
2019年9月，《關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》陸續出臺，制定了總目標：至2021年，全省新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上（社會投資約佔85%，市縣級財政投入約佔15%）等，在節約集約用地方面繼續走在全國前列。
今年9月10日，廣州市黃埔區發佈“城市更新10條”。為確保“改得快”，將試行舊村改造項目實施方案“先簽約、後批覆”。建設審批環節“流程再造”，試行容缺並聯審批，從現行審批流程60項壓縮為3項，審批時間最快將從1年半壓縮到3個月。
可以說，政府部門在近年來的一系列動作、政策，都不斷預示著要加快推進三舊改造的決心。
市場變化，房企紛紛積極應對。連年來，各大房地產開發商在原有的業務板塊基礎上紛紛成立城市更新集團（部門），向舊改項目發起“進攻”。據不完全統計，目前廣州房地產開發商中成立城市更新集團（部門）的已達40個，而深圳則有32個。
與此同時，房企的人才競爭也愈演愈烈。富力、保利、時代中國、佳兆業、星河等企業多年來均涉足舊改項目，並利用其人才體系培養出一批相應的專業人士，但其他新晉城市房地產開發商的更新板塊幾乎是從零起步。因此，各房地產開發商頻頻發起挖角大戰、招聘大戰，紛紛把目光放在有經驗的人才身上。
據筆者在獵聘網上的不完全統計，在北上廣深四大一線城市中，廣州是城市更新招聘企業最多的城市之一。有全球500強企業開出600萬元年薪，高薪聘請城市更新集團總裁。而最基層的城市更新專員，年薪也普遍在7萬～18萬元不等，明顯高出其他同級別崗位的薪酬。
有業內人士戲稱，在房地產企業，一般的崗位掌握相應的專業知識即可勝任，“而在城市更新領域，比如專員，除了需要掌握政策、流程等專業知識，還要會談判甚至必須會說粵語。因為要在一線和村民打交道，很多老村民都不怎麼說普通話，用粵語會更加親切，更容易被接受。”
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