“城市更新”似乎是一个新词，更广为人知的反而是“城市改造”和“旧城改造”。不管名称如何变迁，内涵却始终不变，这就是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，以维护、整建、拆除等方式，使城市土地得以经济、合理地再利用，从而强化城市功能，提高生活品质，促进城市健全发展。
随着中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，房地产行业历经数十年繁荣发展后，逐渐由增量时代走向存量时代。
在如此背景下，2019年，地产界的“当红辣子鸡”莫过于“城市更新”。
自2009年广东出台“三旧”改造政策以来，广州不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作迈入2019年，三旧改造10周年之际，城市更新进入新一轮提速发展期，广州也开始由城市开发时代迈入城市更新时代。
在广东省自然资源厅今年9月4日发布的广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）中提到，至2021年，广东新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上。
其中，大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩。广州新增实施“三旧”改造面积54000亩，完成改造任务面积35000亩，当之无愧成为“旧改领头羊”。
据统计，除了11条已成功全面改造或微改造的城中村，广州当前至少还有25个城中村项目已经展开拆迁、建设工作。
事实上，广州也在艰难前行，三旧改造计划并未全部完成。
从2007年开始，广州一改过去禁止房地产企业介入城中村改造的模式，尝试城中村改造新思路——以政府为主导，以村为主体，引入房地产开发商合作开发。而后的一系列政策，也纷纷鼓励市场多参与三旧改造。然而，在过去的十年，广东真正能够参与到三旧改造领域的房地产企业并不多，当中为大家所熟悉的仅有富力、保利等少数几个大型房地产企业。其背后原因是什么呢？
首先，企业资金要求高。对于一个旧改项目，尤其是城中村改造项目来说，企业没有足够的资金实力，想参与是不太可能的。即便是在2007年的猎德村，富力、合景泰富及新鸿基三家企业组成的联合体，以46亿元总价拍得。这一价格在当时来说，单个房地产企业是难以承受的。
其次，拆迁补偿成本大。曾经作为天河最穷的猎德村，村民通过拆迁获得很大的利益。成功拿下了一个城中村项目，也并非意味着万事大吉了。万一遇上谈不妥补偿费用的案例，就有得头痛了，而与村民的不断拉锯谈判，不仅耗时耗力，也对项目的开发进度造成严重影响。
再次，回报周期不可控。与一般的房地产项目的“拿地-设计-报批-开建-销售”流程不同的是，以往做一个城中村改造项目，所经历的流程相当复杂，项目中不可控的因素太多，比如轮候时间，比如拆迁谈判等等，如果某一环节出现问题，三五年都搞不下来一个项目的动工，更别说销售回笼资金了。
最后，利益关系太复杂。如果是旧村改造，那么每个村民都是“股东”，都有自己的小算盘，而且喜好都不一样，要形成共识，企业需要做大量的工作、花大量的精力。
虽然三旧改造存在诸多问题，但在目前经济及市场环境下，其继续前行的步伐是坚定的，并有加快的迹象。
2019年9月，《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》陆续出台，制定了总目标：至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%）等，在节约集约用地方面继续走在全国前列。
今年9月10日，广州市黄埔区发布“城市更新10条”。为确保“改得快”，将试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”。建设审批环节“流程再造”，试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。
可以说，政府部门在近年来的一系列动作、政策，都不断预示着要加快推进三旧改造的决心。
市场变化，房企纷纷积极应对。连年来，各大房地产开发商在原有的业务板块基础上纷纷成立城市更新集团（部门），向旧改项目发起“进攻”。据不完全统计，目前广州房地产开发商中成立城市更新集团（部门）的已达40个，而深圳则有32个。
与此同时，房企的人才竞争也愈演愈烈。富力、保利、时代中国、佳兆业、星河等企业多年来均涉足旧改项目，并利用其人才体系培养出一批相应的专业人士，但其他新晋城市房地产开发商的更新板块几乎是从零起步。因此，各房地产开发商频频发起挖角大战、招聘大战，纷纷把目光放在有经验的人才身上。
据笔者在猎聘网上的不完全统计，在北上广深四大一线城市中，广州是城市更新招聘企业最多的城市之一。有全球500强企业开出600万元年薪，高薪聘请城市更新集团总裁。而最基层的城市更新专员，年薪也普遍在7万～18万元不等，明显高出其他同级别岗位的薪酬。
有业内人士戏称，在房地产企业，一般的岗位掌握相应的专业知识即可胜任，“而在城市更新领域，比如专员，除了需要掌握政策、流程等专业知识，还要会谈判甚至必须会说粤语。因为要在一线和村民打交道，很多老村民都不怎么说普通话，用粤语会更加亲切，更容易被接受。”
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