从上次部署推进城镇老旧小区改造到现在差不多两个多月了，进展如何，大家其实都没有太多关注。

与去年政府报告中简单的提及，这次算是动静比较大的了。

毕竟2019年政府工作报告明确了城镇老旧小区改造具体内容：40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级……

近日，多地旧改已有动工迹象，广州、深圳、南充等。不过就算动工，不少人潜意识上还是认为与当年轰轰烈烈的棚改有较大差距，毕竟“棚改”是这几年楼市上行的巨大推动力。

但不得不说，你也许真的低估了“旧改”威力。

01旧改接力棚改

19日，住房和城乡建设部发布2019年全国棚改建设最新情况显示，2019年1-7月，全国棚改已开工207万套，占年度目标计划289万套的71.6%，已完成投资6000多亿元。

据21世纪经济报道的资料显示，各省份的目标完成基本超过50%，部分推进速度较快的省份比如江苏，已经超过80%。

一方面新开工目标减少，另一方面上半年资金层面相对充足，没有出现明显的下滑，是这些地区棚改推进速度依旧较快的原因。

去年，全国各类棚户区改造开工626万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.74万亿元。但今年的棚改计划新开工数量仅285万套，同比下降51%。

无论今年棚改任务完成过半，还是棚改总量的削减，这些消息对楼市而言都算不上利好。

毕竟，在“房住不炒”，落实房地产长效管理机制的大背景下，棚改的余温很难再起波澜，短期内棚改真的已经进入了尾声。

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生认为在长效机制的推动下，2019年房地产行业将会翻篇。她说：“长效机制是量变到质变的过程，到了一定的程度会发生质变，内部有联系，目前到了临界的时候，就需要翻篇。”聂梅生表示，此前的住房不炒，棚改政策和4万亿老旧小区的改造等就是这种类型的翻篇，长效机制的实现正是诸多这样的翻篇从量变到质变的发展结果。

而与棚改进入尾声的态势相反，现在的旧改则来势汹汹。

在近日广州旧改的新玩儿法就可以窥见一二。

02旧改威力不容小觑

近日，广州旧改又喜提热搜，随着广州市住房和城乡建设局对《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019-2020年度）》进行公开招标，标志着广州旧改进入加速阶段。

据统计，截至目前，广州市已批未完工项目251个，总面积达3126.52公顷，其中旧村项目多达38个。2019年有实质性进展的旧改项目为37个，合计面积745.85公顷。

陈田村已进入正式开拆阶段

这38个旧村中被列入“2019年有实质性进展项目列表”的，有海珠的沥滘村，白云的陈田村、小坪村，黄埔的萝峰村、沙步村、大塱村、黄陂村、红卫村，花都的横潭村，南沙的金洲村等，都在今年处于新开拆、新开工建设、新批复等阶段。

注意上面提到的“新开拆”、“新开建”，这可不是我们传统意义上的对老小区进行修修补补的工程，而是一拆一建的大工程。

可见，旧改新玩儿法，不是在原有的基础上做改善，而是拆改结合，而一旦涉及到拆，其威力与棚改之间的距离就进一步在缩短。

除此之外，相关信息还提到：要进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造项目中实际发生的费用纳入改造成本；

鼓励旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。

这种玩儿法之下，早就有嗅觉敏锐的房企等着分一杯羹。

03房企纷纷抢占“旧改”项目

今年以来，各大房企不仅加大了对旧厂、旧村等改造介入的力度，还专门成立公司将其纳入核心业务范围。

比如，富力集团就在7月底官宣其富力城市更新集团于4月份正式成立，已签约改造的村庄超过二十个。

富力城市更新集团总裁肖明

以旧改起家的富力是广州旧改大户。它的旧改故事从90年代荔湾区嘉邦化工厂旧改开始，富力将“地上面的煤有一寸多厚”的土地打造成排队抢购的富力新居。随后，富力相继收购了铜材厂、建材厂、硫酸厂等多个地块，业内称“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

在7月份拿下广州里仁洞村旧改项目的越秀地产在近年除了开展广州造纸厂旧厂更新改造项目外，还将通过打造里仁洞村发力旧村改造，打造集居住、艺术、都市、商业、办公、教育等于一体的广州南CBD国际新城。

2019年上半年，时代中国已成功转化4个城市更新项目，相当于去年转化的总数量，总货值近319亿元。今年3月份，从化第一宗公开招标的旧村改造项目禾仓村确定牵手时代中国，预算总金额约46亿元。

另外，头部房企也纷纷抢占“旧改”项目。7月23日，碧桂园成功中标东莞市东坑超级巨无霸旧改项目；近日，万科携手中天联合打造厚街4.5万平旧改，已完成拆迁。

众多房企的加入，足以证明一个问题，那就是有利可图，毕竟旧改刚出时，有专家曾估计，论投资体量，旧改撬动的资金可能高达4万亿。

“旧改”究竟能演变到何种程度，小编预测不到。

但不管怎样，“旧改”与“棚改”的本质是一样的。

是发展工程，又是民生工程。

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