刚刚，汕头市金平区城市更新局公示了关于《汕头市金平区大学路44号（二期）“三旧”改造项目》的改造方案。该项目由汕头市浦江物业有限公司和汕头市住宅建筑材料供应公司进行改造。
公示资料
房姐翻查先前公告，该项目一期在2018年12月就已公示；此次为二期公示，主要是拟将大学路42号与周边的下岐经联社两宗“三旧边角地”整合为大学路44号（二期）“三旧”改造项目，由浦江公司作为项目合作改造主体与已批准的大学路44号（一期）“三旧”改造项目实施整体连片改造。
简言之，二期用地扩容，由三宗地块组成，总面积为11.766亩。一二期合计共25.43亩。
| 一二期地块情况，制表：潮汕楼市
改造地块基本情况
大学路44号（二期）“三旧”改造项目包括一宗国有建设用地和两宗集体“边角地”，总面积为11.766亩。改造地块已全部 纳入“三旧”改造地块数据库，图斑编号为44051100394。土地权属情况如下：
上述三宗用地涉及的所有土地权属清晰、界址明确，无争议, 均已完成不动产权籍调查，不存在设定抵押、地役权问题。
土地现状情况
大学路44号（二期）改造地块共三宗，改造地块土地利用方向为拆除重建。
用地一（大学路42号）：用地面积5687. 14㎡（约8.531亩）。 现用途为综合性后勤车间及仓库用地，建筑物建于上世纪90年代。该地块上盖建筑物面积约4870平方米，容积率约0.8563, 已空置多年；
用地二（大学路42号东侧之一）：用地面积为978.87㎡（约 1.468亩）。现用途为旧厂房，建筑物建于上世纪90年代。该地块上盖建筑物面积约1247平方米，容积率约1. 274；
用地三（大学路44号西侧之一）：用地面积为1178. 09㎡（约1.767亩）。现用途为旧厂房，建筑物部分建于上世纪90年代。 该地块上盖建筑物面积约1006平方米，容积率约0. 854；
三宗用地2009年底前上盖物基底面积占改造项目总用地面积的比例分别为59. 28%、88.69%、83.31%，三宗改造地块2009 年底前上盖物基底面积超过改造项目总用地面积比例的30%，上盖物符合有关要求。
协议补偿情况
用地一大学路42号，浦江公司为该改造用地的权属单位，负责改造项目所需全部资金，不存在赔偿、补偿等情况。
用地二大学路42号东侧之一、用地三大学路44号西侧之一，产权单位下岐经联社于2020年3月24日取得金平区人民政府《关于下岐经联社大学路42号东侧之一及大学路44号西侧之一用地合作改造主体等有关事项的批复》（汕金府办复（2020）25号）， 同意用地二、三作为“三旧”改造中的“边角地”，纳入相邻主体地块“大学路42号”、“大学路44号”实施“三旧”整体连片改造，由下岐经联社与浦江公司作为合作改造主体实施“三旧” 改造；
两宗用地合作利益分配按汕金府办复〔2020）25号文及浦江公司与下岐经联社签订的《合作建房合同》执行，并由合作双方按汕府〔2018） 63号文规定办理改造地块用地出让手续。
土地拟改造情况
（一）汕头市自然资源局金平分局《关于出具大学路42号 综合后勤基地“三旧”改造项目建设用地规划条件的复函》（汕自然资金函（2019）75号），改造项目建设用地规划条件：
1、用地位置：大学路42号
2、用地性质：住宅用地/商业用地/商务用地（R21/B1/B2）
3、实用地面积为：5056. 10平方米（7. 584亩）
4、规划技术指标要求：
a、容积率≤4.5 （其中住宅≤3.0,商业/商务≤1.5）,地面以上计容建筑面积≤22752. 45平方米（其中住宅≤15168. 3平方米，商业/商务≤7584. 15平方米）（含阳台和悬挑实体面积）（不含公寓建筑）
b、建筑密度：≤40%，其中主楼≤25%
c、绿地率：住宅≥25%，商业/商务≥20%
d、停车配建比例：≥20%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口，新建城市公共停车场以及新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目，按不低于停车位总数10% 建设充电设施或预留安装充电设施接口；
e、建（构）筑物海拔限高：≤105米
f、服务设施计容建筑面积不得超过地块计容建筑面积的10%。
5、建筑间距及建筑退让用地和道路红线按《汕头经济特区 城乡规划管理技术规定》控制。
6、机动车出入口设置应符合《汕头经济特区道路交通安全条例》规定。
7、地下空间作为配建停车和配电、配水、通信、环卫等配套设施用房使用。
8、项目设计应符合消防、环保、无障碍通行等要求，需配建物业服务用房、配电房、加压水泵房、电信接入间、垃圾收集间等各类配套设施，文化设施用房按照“汕规通［2018]40号”文执行，物业管理用房按照《汕头经济特区物业管理条例》的规定执行。具体设置按有关规定和技术规范执行。项目各类管线可接周边道路市政管线。
（二）汕头市自然资源局金平分局《关于出具大学路42号综合后勤基地“三旧”改造项目大配套用地规划条件的复函》（汕自然资金函（2019）76号），改造项目大配套建设用地规划条件:
1、用地位置：大学路42号
2、用地性质：防护绿地（G1）
3、用地面积：631.04平方米（0. 947亩）
4、未涉及问题，按《汕头市西港-光华片区改造控制性详细规划》、《汕头经济特区城乡规划条例》、《汕头经济特区城乡规划 管理技术规定》等有关法规、技术规范及我市“三旧”改造有关政策执行。
待本改造方案批准后，大学路44号（二期）“三旧”改造项目与已批复的大学路44号（一期）“三旧”改造项目进行合并归宗，实施整体连片改造，向金平区自然资源局申请出具合并后的规划条件及红线图；办理土地出让手续及工程报批报建工作。涉及的规划要求、地价款计缴，已批复的大学路44号（一期）“三 旧”改造项目按照原批准时的有关规定执行。大学路44号（二期）“三旧”改造项目按照本次改造方案批准时的规定和政策执行。
（三）整体连片改造
大学路44号一、二期“三旧”改造项目合并归宗后，4宗用地能落实西港-光华片区控制性详细规划A区中A01-05.、A01-06 地块整体连片改造工作，能够统一规划、整体改造、统一落实公共服务设施配套。用地二、用地三单宗用地面积均不足3亩，符合省粤府办[2009]122号文中“三地”的定义，为“三旧”改造范围外的边角地，且符合土地利用总体规划和城乡规划。按照粤府[2019]71号关于推进“三旧”改造促进节约集约用地，支持整体连片改造的文件精神，大学路44号一、二期“三旧”改造项目通过整体连片改造不仅能推进片区整体改造，统一规划、 统一落实公共服务设施配套，也将极大的改善片区人居环境，提升城市形象。
| 上下滑动查看更多
改造后的综合效益
经济效益分析：经估算，本项目建设总投资成本约人民币 2. 11亿元，总收益约3165万元，建设收益水平合理，切实可行。
行业影响分析：项目地块位置为汕头市区总体规划的居住建筑功能区范围，周围已有多个成熟的生活小区。该项目功能定位为高层居住小区，并落实服务设施配套，为发展汕头市健康住宅、改善汕头市居住环境质量及完善周边生活配套而开发新建。今年以来，在房地产相关利好政策的推动下，去年购房者普遍观望的心态出现了松动，该项目的成功建设必将增强购房者的购买信心，从而促进汕头房地产行业的发展。
区域经济影响分析：汕头市中心城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中档刚性住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，再加上该项目周边仍存在着不少旧厂房，项目的建成在缓解市场需求的基础上，将带动周边地区旧厂房的改造及相关服务行业的发展，为市场提供 更多的就业岗位。
宏观经济影响分析：近年来，汕头市金平区域刚需市场需求平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。
公益性用地移交和公告服务设施配套建设情况
该“三旧”改造项目规划住宅用地/商业用地/商务用地面积5056. 10平方米（容积率≤4.5,住宅≤3.0,商业/商务≤1.5）, 对应配套公共服务设施用地比例为20. 33%，应配套公共服务设施 （小配套用地）用地面积为1290.2平方米。
经核算，该“三旧” 改造项目实用地（权属用地）总面积为5687. 14平方米，其中，规划道路防护绿地（大配套用地）用地面积631.04平方米，应缴交补偿金的用地面积为1290. 20平方米。规划道路防护绿地应由政 府收储、收回、征收。
此外，本项目按照住宅可建面积的1%比例配建廉租住房落实配套任务。
供地方式
改造方案在获市政府批准后，大学路44号一、二期“三旧” 改造项目一并由浦江公司向市自然资源局申办按协议方式办理该用地整体连片改造项目的用地出让手续，由浦江公司、下岐经联社按合同约定作为土地受让人。
改造成本与融资情况
改造地块改造预算总成本约人民币2. 11亿元（改造地块改造资金由汕头市浦江物业有限公司自筹），各项单元工程的内容及其成本估算如下：
大学路44号一、二期“三旧”改造项目自本改造方案获批准之日起一年内完成合并归宗、办理用地供地手续；自签订用地出让合同之日起一年内开工，自开工之日起三年内竣工，预计自本改造方案批准之日起五年内完成竣工验收并投入使用。
閱讀更多 地產小騷年 的文章
