2019年，地產界的“當紅辣子雞”莫過於“城市更新”。隨著中國大城市開發日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，房地產行業歷經數十年繁榮發展後，逐漸由增量時代走向存量時代。
在舊城、舊廠、舊村“三舊改造”新戰場上，一場轟轟烈烈的城市更新浪潮席捲全國。
國家統計局數據顯示，截至2017年年末，中國平均城市化率為58.52%，珠三角城市群城市化率為83.84%，長三角68%，京津冀超過60%。要知道，當城市化率發展至50%時，城市發展便會放緩步伐，城市更新成為城市可持續發展的新機遇。
眾多熱點城市包括粵港澳大灣區的廣州、深圳和東莞等一批一、二線城市，紛紛借力城市更新“騰籠換鳥”。
隨著城市更新政策的逐步完善，粵港澳大灣區各城市的城市更新進程明顯加快。2018年，大灣區十大城市通過城市更新完成改造的土地面積共計5.4萬畝，同比上升32%。
▲圖4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面積。
來源：各城市自然資源局/住房和城鄉建設局、香港市區重建局、戴德梁行研究部
今年9月4日，廣東省自然資源廳發佈了廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年） 。
方案提到，至2021年，廣東新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，大灣區新增實施“三舊”改造面積就達18.76萬畝。廣州新增實施“三舊”改造面積54000畝，完成改造任務面積35000畝，當之無愧成為“舊改之王”。
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灣區9城，土地情況不盡相同，政策、模式也各有千秋，一起看看大灣區內地9城最近舊改情況~
城市更新現狀：
2016-2018年發佈的城市更新計劃中，廣州舊村改造佔全面改造土地面積的比重高達85.9%。具體到改造數量上，2019年廣州市已批覆舊村46個，體量達2200萬㎡；舊廠323個，體量達1800萬㎡。
最新政策動態：
2019年4月18日，廣州市發佈《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，創造性地提出了收購（市場評估價）→獎勵（按時簽約）→回購（建安成本價）模式。並且明確了各種舊廠房改造繳交土地出讓金的標準。
2019廣州最新“三舊”改造模式如下：
城市更新現狀：
2016-2018年深圳城市更新土地供應量高達1.8萬畝，為一級土地成交量的1.5倍。截至2019年9月，深圳已列入城市更新計劃項目805個，已通過城市更新專規批覆項目469個，通過率58.3%，實施主體確認公示項目306個，實施率38.1%。
最新政策動態：
2019年6月11日，深圳市規劃和自然資源局正式印發《關於深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》，其中提到，規範集體資產管理，嚴禁開發商私下進駐城中村及私下倒賣，降低改造成本及社會風險。同時，本次措施還提出，涉及以集體資產為主的城市更新項目，原農村集體經濟組織繼受單位通過公開招標方式選擇市場主體。
城市更新現狀：
2019年，珠海各區域城市更新中長期（2019年至2021年）計劃表陸續公示。據統計總共包含107個項目，囊括了舊村、舊廠、舊城鎮等拆建類、改建類、整治類項目。
最新政策動態：
9月12日，珠海市政府印發《珠海市城市更新項目地價計收辦法》，明確城市更新項目地價按照舊廠房、舊村、舊城鎮、“三地”及補公五個類別進行計價，對珠海市行政區域範圍內經批准的城市更新項目地價計收標準作出了明確規定。
城市更新現狀：
東莞的城市開發強度接近50%，土地供應量嚴重稀缺。並且由於位居深圳、廣州兩大大灣區重點城市中間，城市更新市場發展潛力巨大。據《東莞市“三舊”改造專項規劃（2015-2020 年）》披露，未來五年東莞規劃市級重點改造片區23個，總改造規模約8355.33萬㎡。
最新政策動態：
東莞三舊改造的更新方式主要為連片改造及單宗項目改造，其核心指導政策為《東莞市“三舊”改造實施細則》及《東莞市“三舊”改造實施細則操作指南》等30多份“三舊”改造配套性政策文件，已經建立起了相對完善的政策體系。
城市更新現狀：
佛山的三舊改造用地總規模為16866萬㎡，其中舊廠房規模為11333萬㎡，佔比為67.2%，舊村莊佔比20.84%，舊城鎮佔比11.96%，舊廠房改造是其核心。
截止至2019年9月，今年佛山21條舊村已有房企介入改造。
最新政策動態：
8月15日，佛山市出臺《佛山市利用集體建設用地新建租賃住房土地供應管理實施辦法》等四份文件，對集體租賃住房土地供應行為、集體租賃住房項目建設運營審批、村級工業園改造配建租賃住房的行為以及城中村存量房源規模化租賃行為進行規範。
城市更新現狀：
作為全省面積倒數第二小的城市，中山市的建設用地使用也已接近“天花板”，存量用地改造成為突破土地瓶頸的唯一方式。2012年至今，中山市累計推動實施三舊改造用地總規模為845.3萬㎡，完成改造550.2萬㎡。
最新政策動態：
10月15日，中山市更新局開展了《中山市“三舊”改造（城市更新）專項規劃（2017-2020）》補充完善工作，挖潛舊廠房改造項目348個，面積約1275公頃；新增符合納入條件的舊廠房改造項目188個，面積約532公頃，其中納入後可馬上辦理“三舊”改造方案的75個，面積約159.8公頃。
城市更新現狀：
由於惠州臨近深圳，故而其三舊改造在模式上受深圳影響較多。據《惠州市惠城區土地整治規劃(2016- 2020)年》（徵求意見稿）指出，2020年，惠州閒置土地盤整規模為39.7萬㎡。規劃期內，全市將規劃三舊改造項目將達12個，改造規模120.9萬㎡，預計總投資18.14億。
最新政策動態：
近日，惠州市自然資源局局組織編制的《惠州市“三舊”改造實施辦法（第二次徵求意見稿）》（下稱《改造辦法》）完成修訂正式對外公示。
《改造辦法》明確了“政府主導、規劃統籌、產業優先、公益保障、規範有序、多元共贏”的改造原則，將摒棄以往零散、點狀的改造形式，劃定改造單元推動成片連片、成規模改造的實施。在改造技法上將實施以拆建更新和微改造兩種方式相結合。
城市更新現狀：
江門市的土地供應相對寬鬆，2018年江門市區房地產開發用地供應總量達179.3萬㎡，相比去年同比增長74.2%，其中商住用地三舊改造供應土地總面積34.5萬㎡，佔比24.4%。
最新政策動態：
8月14日，江門市自然資源局 發佈關於繼續執行《江門市城鄉規劃局 江門市發展和改革局 江門市財政局關於徵收城市基礎設施配套費的通知》的通知，江門市城市基礎設施配套費的徵收範圍及對象、徵收標準、徵收辦法、減免事項等有關規定。
城市更新現狀：
自2009-2017年末，肇慶市共批准213個三舊改造項目，批准實施面積1516.33萬㎡，至今已動工1453.87萬㎡，投入資金345億。通過三舊改造已完成的保障房項目有7個。
最新政策動態：
近期頒佈的《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》 中，肇慶改造目標任務是：計劃新增實施改造面積達8000畝，要求到2021年完成改造任務4500萬畝。另外，到2021年肇慶還須完成“工改工”改造項目任務面積500畝。
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