在經歷了上週短暫的沉寂之後，本週，成都樓市又恢復了活躍。
昨天，成都共有8個項目取得了預售許可證，其中有5個項目都來自於11區，今天我們想關注的是位於成華區府青路三段旁的朗詩上林熙華府項目。
項目基本信息項目名稱：朗詩上林熙華府佔地面積：約69畝產品類型：高層住宅、商辦容積率：4.2總戶數：1760（住宅618）戶車位數：1889個梯戶比：2梯3戶層高：3米開發商：朗詩物業公司：南京朗詩物業管理有限公司成都分公司物業費用+設備費用：7.3元/㎡/月#本次推售信息#樓棟：4號地塊1號樓、2號樓套數：320套產品面積：約116-160㎡價格：15654-17976元/㎡（含精裝）裝修標準：4946.02元/㎡交房時間：2022年3月31日前
今天一大早，我就去了一趟售樓部，本以為在幾大神盤同時鎖人的情況下，人氣會有所減弱，但現場情況比我想象中的要好得多，主城區，二環旁，均價16000多的精裝房，確實是具備這樣的吸引力的，但在這樣的“誘惑”之下，項目高達7.3元/㎡/月的物業費和設備費也讓不少購房者糾結不已。
△售樓部實拍圖
項目到底表現如何？是否值得下手？請繼續往下看。
一、地段及配套
大東郊板塊核心區，配套樣樣齊
朗詩上林熙華府項目位於成都東北方向二環外側，具體位置在成華區府青路三段與高車三路之間，處於二仙橋片區，這裡也是我們說的大東郊板塊四大核心組成部分之一，另外三個是杉板橋、八里莊和理工大。
△項目地理位置示意圖
今年9月，吳思竹曾撰文《要想不住三環外，必須知道成華這個板塊》對大東郊板塊做過一次詳細的解讀，認為，無論是從地理位置、土地儲備和配套資源等各方面來看，大東郊板塊都將是未來成華區，最值得期待的板塊。
可能大多數購房者對於這裡的第一印象都不太好，而這個問題，也隨著大東郊板塊新增供應的相繼入市，逐漸成為市場關注的熱點。
不可否認，由於諸多歷史遺留問題，整個板塊目前呈現出來的居住樣貌的確不太理想，但這並不代表，後天就沒有發展和改變的可能性，僅從目前的規劃和發展情況來看，我認為，朗詩上林熙華府所處的二仙橋片區，或將是其中呈現度最快的區域之一，這點從配套上就可以看出端倪。
交通配套
朗詩上林熙華府項目處於府青路三段旁，這是區域內一條非常重要的交通幹道，向北連接至中環路，向南連接至二環路和一環路，再加上週邊豐富的城市次級道路，為項目構建了通達四方的完善路網。
公共交通方面，項目周邊已經覆蓋了兩條地鐵線路，分別是地鐵3號線和地鐵7號線，均已開通運行，距離項目最近的兩個站點分別是地鐵3號線的李家沱站和地鐵7號線的府青路站，步行距離分別在900米和1200米左右，直接乘坐都不算便捷。
商業配套
不說遠的，項目周邊500米範圍內就擁有十分豐富的商業配套，大到集中式商業，小到街區式商業、社區商業，應有盡有。
其中街區式商業和社區商業已有部分呈現，主要位於項目的西側，永立星城都項目打造了一個肆坊街商業街區，我到這裡來吃過幾次飯，是一條以美食為主的特色街區，很有設計感，目前已經入住了多家美食品牌。
△永立星城都打造的肆坊街商業街
重點要說的是集中式商業，成都第四家王府井已確定落戶該片區，根據網上的信息顯示，王府井購物中心管理有限責任公司早前與永立集團達成合資合作，由王府井管理永立集團位於城北駟馬橋區域的永立•星城都商業部分，打造11萬㎡王府井購物中心與10萬㎡的王府井商業街區。
如果消息準確，其與朗詩上林熙華府項目僅有一街之隔。
教育配套
項目周邊教育資源完善，直線距離1公里範圍內就有多家幼兒園和三所小學，其中有一所幼兒園和一所小學距離項目僅有約300米步行距離，但目前均處於在建當中，辦學主體和辦學性質待定。
△在建的幼兒園和小學
二、規劃及產品
改善定位，主打綠色科技住宅
朗詩上林熙華府項目總佔地約69畝，由三宗大小不一的土地構成，此次推出的是臨府青路的3、4號地塊，佔地約22.5畝。
△項目總平示意圖
整個項目共規劃了住宅和商辦兩種類型的產品，此次推出的3、4號地塊由兩棟住宅和一棟商辦組成，據置業顧問介紹，未來住宅部分和商辦部分會有明顯的區隔。
兩棟住宅的朝向、建築佈局和層高是完全相同的，南北朝向（非正南北），2梯3戶設計，層高3米，產品面積從116-160平方米不等，包含116和135㎡的套三雙衛產品，以及137和160㎡的四房雙衛產品。
目前兩棟樓均已修建至地面以上數層，我在實地看到，樓間距是一大亮點，結合建築佈局來看，未來入住後，大部分戶型的通風和採光的效果應該是不錯的。
△此次推出的1號樓和2號樓實景圖
套三產品的兩個戶型和套四產品的兩個戶型，在設計上都是基本相同的，所以我分別挑一個出來說下。
135㎡三房雙衛戶型
整個戶型設計可以說沒有槽點，結構緊湊，基本沒有浪費空間。
最大的亮點就在於享有三面採光，135㎡戶型南向最大采光面為15.5米，配置了一個寬1.7米的景觀陽臺。
因為只做了三房，所以各個空間的尺度感也較為理想，最小的一間臥室開間都在3.3米，兼具了功能性和舒適度。
160㎡四房雙衛戶型
四房戶型均位於樓棟兩端的位置，160㎡戶型和137㎡戶型最大的區別就在於，160㎡戶型多了一個獨立的功能區域，這個區域可以根據居住者的需求設計成衣帽間或書房，對於主臥功能要求較高的購房者來說，還是頗為實用的。
但四房戶型都有一個通病，就是僅能保證一個臥室朝南。
不同於市面上大多數項目，朗詩上林熙華府有一個非常重要的標籤，就是綠色科技住宅，說簡單點，就是通過一些綠建科技系統，打造“控溫、控溼、控氧、控聲、控光”的健康居住環境，從節能環保和後期居住舒適度的角度來說，我認為，這都是非常不錯的，但是卻備受市場爭議。
△項目樣板間展示的全屋信息中心屏
一方面是因為它在成都市場的普及率並不高，另外一方面則是後期較高的使用成本。
據朗詩上林熙華府的置業顧問介紹，未來入住後，每一戶除正常的3元/㎡/月的物業費用外，還需要繳納4.3元/㎡/月的設備費用，這個設備費用不是說你不使用就可以不用交的哦，是需要一直繳納的，我們按照最小116平方米的戶型計算，每個月，設備費用就需要額外支出498.8元。
這套設備可以控制室內溫度全年保持在18-26度，室內溼度保持在30-70%之間，每兩個小時全屋空氣置換一次等等，基本可以取代傳統室內配置的中央空調、新風系統和地暖這三大件。
最後說說精裝，精裝標準是4946.02元/㎡，我參觀了符合交付標準的樣板間，因為無法評估科技設備的價值，僅從室內裝飾部分來看，我個人認為，配置並不高，簡單說兩個，客餐廳全部鋪設的木地板，牆面也都採用的乳膠漆，只能算是比較簡單的基礎裝修。
△樣板間實拍圖
綜合項目的整體指標來看，我認為，項目的改善定位還是較為明確的，但僅屬於普通改善，品質不算高。
三、價格及購買建議
本批次房源的備案價格是15654-17976元/㎡（含精裝），這個價格，無論是對比同區域（我瞭解到後期即將推售的其他項目，單價都比它高），還是同環域來看，性價比都是相對突出的。
唯一值得詬病的應該就是入住後的使用成本，對比來說，7.3元/㎡/月的物業費加設備費，在我已知的部分科技住宅項目中，並不算高的，但落實到房子上，這個問題就很具體了，畢竟是每個月都需要繳納的費用，再加上耗能費用，也算是一筆不小的支出。
關於這部分，我的理解是，項目本身的性價比還是頗高的，在科技系統部分沒有過高溢價的同時，還能夠給生活品質帶來實質性的升級，是可以接受的，適合有一定能力或對綠色科技住宅特別感冒的剛需和首改型客戶關注。
PS:以下為該項目本次預售信息，來源為成都房協官方網站。
本次將推出320套房源，其中112套房源將用於棚改貨幣化安置住戶優先搖號、優先選房，125套房源將用於剛需家庭優先搖號、優先選房。
網上登記時間為2019年11月5日—11月7日（9:00—18：00）
核驗時間為2019年11月6日—11月10日（9:00—18：00）
選房時間為2019年11月24日—11月26日（具體以開發商公示為準）
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