鮮有動作的瑞安房地產，連續兩日買了上海兩地塊，一宗住宅、一宗商業。
這是瑞安房地產繼去年7月聯合太平洋保險、永業136億元攬入新天地旁地塊後的一次大手筆補倉，時隔一年零三個月。
10月31日，瑞安房地產附屬公司上海蟠龍38.81億元成功競得青浦一宗宅地，次日11月1日，全資附屬公司星宏發展有限公司18.6億元成功投得上海普陀區長壽社區鴻壽坊D5-1地塊。
在過去的三年時間裡，瑞安房地產一直在做輕資產轉型，無論是出售項目股權還是引入戰略合作伙伴，瑞安房地產自2015年開始實施去槓桿策略，其淨資產負債率87%下降到了2018年的40%。
一改往日低調“門風”，因在接連兩日內壕擲57億元投資上海而開始頻頻上新聞頭條的瑞安，為何變得不一樣了？
再造一個新天地？
拿下青浦宅地，為瑞安房地產在上海為數不多的住宅項目增加了重要的籌碼，不過，瑞安房地產顯然更加看重的是鴻壽坊項目。
這是一個位於上海市內環內普陀長壽社區的城市更新項目。上海市、區政府及相關部門一直關注著該地塊的舊改工作，先後多次將其納入五年規劃的舊區改造範圍。
2015年底，鴻壽坊舊改徵收工作再次啟動，徵收範圍東至西康路，南至新會路，西至恆達廣場、恆達公寓，北至長壽路。其中，一號地塊共徵收居住房屋56產，二號地塊共徵收居住房屋702產。
2018年，普陀區規土局在其官網發佈關於長壽社區C060102單元D5街坊的局部規劃調整，其中關於普陀區長壽社區從D5-1到D5-5地塊都做了重新劃分，並明確每宗地塊的土地性質和規劃。
瑞安房地產本次拿下的長壽社區D5-1地塊，用地性質為C8C2（商辦商服用地），容積率為4.1，調整後的D5-1地塊建築高度從60M調整為100M，高層建築沿北側長壽路沿線佈置。
地塊還要求新建1處菜場，建築面積2000平方米；新建1處社區文化設施，建築面積1500平方米；新建1處社區體育設施，建築面積1500平方米；新建1處1000平方米社區服務設施。
按照規劃，保護鴻壽坊劃定的3棟需要保護修繕的一般歷史建築，不得整體拆除，應制定細化的修繕利用方案。鴻壽坊南側格局保護範圍內空間肌理和弄巷體系應整體保留，並保留具有特色的建築構件。
這樣苛刻的出讓條件，讓許多開發商都望而卻步。
儘管開發難度大，不過在業內人士看來，該地塊的成交價格還是十分合理的。該地塊起始樓板價29501元/平方米，與距離本次出讓地塊約800米的已成交地塊基本持平。去年9月，上海城投以底價13.41億競得普陀區長壽社區C060102單元F1-1地塊，起始價28551元/平方米。
拿下地塊後，瑞安房地產執行董事羅寶瑜女士表示：“我們很高興成功競得鴻壽坊地塊。瑞安房地產將憑藉二十多年豐富的城市更新經驗，發揮自身優勢，運用創新設計理念和技術，結合區域歷史人文特色，打造一個令人耳目一新的文化社交目的地和國際商業社區。”
瑞安房地產表示，計劃於鴻壽坊打造甲級辦公樓及“天地”類型零售商業街區。工程將於2020年下半年開始施工，計劃於2023年第一季度完成，並預期於同年下半年面世。
值得關注的是，鴻壽坊項目除了這次成交的D5-1，還有兩宗住宅組團地塊D5-2、D5-3待出讓，這或許是瑞房的下一個目標。
無論是對外地人還是本地人來說，新天地都是最代表上海和海派文化的地方。值得我們期待的是，瑞安房地產能否在鴻壽坊再創造出一個“新天地”。
為何重倉“上海”？
瑞安房地產是一家港資房企，與公司知名度相比，其自持商業品牌“新天地”名氣似乎更勝一籌。
長久以來，上海新天地就以城市座標身份，成為“老克勤”等各個小資流派聚會、社交的場所。也因此，很多人都知道新天地，卻鮮有人耳聞瑞安房地產。
瑞安房地產其實是瑞安集團為發展中國內地房地產事業，於2004年專設公司。公司總部設在上海，並於2006年10月在香港聯交所上市。
長期以來，瑞安房地產秉持商業地產發展定位，以中國領先的商業地產開發商、業主及資產管理者自居。
這或源於公司在上海新天地一炮走紅後的發展策略。如今公司旗下有知名商業零售品牌“新天地”、辦公品牌“INNO”，成為商業地產領域的佼佼者。
但也許是出於小富即安的心理，已經成為行業領頭羊的瑞安房地產在內地鮮少拿地。與之相反的，公司還經常以戰略調整名義出售自持資產。
2013年11月，公司以24億元出售重慶天地企業天地2號，接盤方是陽光保險集團。次月，公司又以34億元出售上海太平橋項目第126號地塊權益。
2014年8月，瑞安房地產又將虹橋天地酒店和上海新天地朗廷酒店，出售給創始人羅康瑞哥哥羅嘉瑞旗下的鷹君集團，獲利9.65億元。
2015年12月，公司出售infoshore 100%權益及相關股東貸款，獲益57.59億元。2016年4月，公司出售佛山源康房地產全部股權，獲利18.42億元。
2017年公司還將重慶項目合作投資組合79.2%權益，以41.33億元代價出售給萬科。2018年6月，公司以46.23億元，將上海虹橋新城住宅合作投資組合49.5%權益出售給大悅城。
上述只是公司拋售的部分資產，還有很多未詳盡羅列。持續拋售資產，讓瑞安房地產在內地的土儲呈收縮之勢。
2014年公司在上海、重慶、武漢、大連、佛山擁有土地儲備1230萬平方米，到2018年，公司土地儲備就下降到850萬平方米。
擅長賣，不擅長買，戰略謹慎讓瑞安房地產在內地鮮有新的土地進賬。不過2019年10月在短短兩日內就在上海拿下兩處地塊，瑞安房地產可謂一改昔日“門風”。
是什麼促使公司有如此大的轉變？
這或與公司重新點燃對內地房地產業務信心有關。其實瑞安房地產近年的戰略收縮只是港資房企的一個縮影。
比瑞安還激進的是長實，長實的就“大撤退”是上了熱搜的。此外還有新世界發展、恆基等港資房企。
不過幾乎是同時，這批曾經謹慎過頭的港資房企在同一時間又開始了對內地市場的看好。恆基地產在2019年5月以30.2億元拿下北京孫河昂貴地塊。
新世界發展也在2019年在杭州拿地，並不惜代價在核心地段一擲千金成為當時熱門的“地王”。
所以長期深耕在內地的瑞安房地產自然不甘人後，此次能有機會，並及時入手上海地塊也是公司對內地、上海房地產市場發展的篤定。
瑞安房地產有超過50%的資產位於上海，公司認為，未來亞洲將成為全球經濟增長的動力，上海也一定會成為首屈一指的金融中心，所以公司未來將繼續以上海作為最重要的市場。
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