正如節前預測的，開年後溫州土拍市場果然掛牌了多宗市區優質地塊。此前多宗地塊的出讓情況想必大家都有關注，瑞安和甌江口的地塊競拍激烈程度和最後的成交價都讓人驚訝。
近日，溫州土拍網上有多宗涉宅地塊掛牌，其中有市區的溫州市上陡門單元11-B-10a地塊、溫州市舊城隔岸垟地塊、溫州市仰雙片區黃龍單元甌浦垟街坊A-24-2地塊、溫州市三溪片區甌海中心南單元A-02地塊。除了A-02地塊屬於甌海區，其他三宗地塊都是溫州鹿城區的地塊。
至於這些地屆時會被哪些大佬房開以何種成交價拿到手，現在還未可知，今天我們聊聊離溫州有名的五馬街只有1.5公里的溫州市舊城隔岸垟地塊。
Part 1
溫州市舊城隔岸垟地塊坐落於溫州市鹿城區大南街道，也就是被溫州市民俗稱為“小南門”的片區。
（現場圖）
從現場實景圖可以看出，這個地塊可以說是一線臨河的好位置。西邊（以地圖方位定向）一線臨河，完全可以打造成又一個河景房。東邊靠近一條主幹道，小南路，出行便利。
（區位圖）
該地塊總用地面積68214方米，其中出讓部分面積52090平方米。
起拍價293200萬元，上限價格為439600萬元。當競買人報價達到上限價格時，轉為在此價格基礎上通過競報政策性住房面積的程序，每次競報面積增幅為200平方米或200平方米的整數倍，並以競報面積最高者確定競得入選人，最高競報面積為147800平方米。
（地塊詳情圖）
在土地利用規劃指標上也有諸多要求：
① E-24a地塊為R2（二類居住用地）兼容B11(零售商業用地)、B13（餐飲用地）、B2（商務用地）。
其中兼容零售商業用地、餐飲用地的建築面積≥6000平方米，商務用地的建築面積≤21000平方米。
建築密度≤30%（住宅建築及其便民服務設施建築密度≤22%），綠地率≥35%，建築高度≤100米（24米≤住宅≤80米，配建政策性住房≤100米）。
② 競得人競得地塊後需代建公園綠地（E-24b）和荷花路，公園綠地總投資不少於1000萬元（單方造價投入不少於600元/平方米），荷花路總投資不少於 890萬元。綠化帶和荷花路用地性質為劃撥。
③E-02c地塊為B2（商務用地）兼容B11（零售商業用地）、B13（餐飲用地），兼容比例不大於30%。
其中各兼容面積≤933平方米，建築密度≤50%，綠地率≥20%，建築高度≤24米。
Part 2
目前不確定最終的成交情況，以上限價計算樓面價約為24047 元/㎡（以總計容面積算）。
對比周邊二手房的情況，北面一水之隔的得月花園在二手房市場上均價在1.8萬-2.7萬元/㎡之間，大多數集中在1.8萬-2.5萬元/㎡，這是個2005年較早的小區。南面一路之隔的新世界莊園在二手房市場上均價處於1.7萬-2.5萬元/㎡，是2000年前的老小區。目前不確定該區域是否會有拆建，且無其他對標拍地。所以我們將同樣處於老城區的且距此宗地塊僅2公里左右的大發·宸央拿來與其對比。
大發·宸央所屬溫州市核心片區江濱單元垟兒地塊，在2019年7月15日拿地，拿地價為40600.0 萬元+400.0平方米配建面積，溢價率29.7 %。樓面價約為20799元/㎡。現在售房源擬售均價為40103元/㎡。
以上價格可做本宗地塊建成項目的價值參考。
Part 3
【地塊點評】
第一、這是一宗處於溫州市中心核心區的地塊，以上限樓面價和目前市場參考價而言，這無疑是一塊優質“貴”地。所以未來極有可能會打造臨河高端住房產品。
第二、以硬性要求建築面積≥13000平方米的配置政策性住房（人才住房）以及最高競報面積為147800平方米的配置政策性住房（人才住房），最高達到160800平方米的人才住房配建面積，佔總建築面積的8.24%左右。
溫州目前大力引進人才，從2019年開始眾多出讓地塊都有競報配建面積。而此地塊不同於其他帶配建競報的地塊在於，一是硬性要求與競報配建不重複計算，二是競報配建的面積上限也是少有的高。
第三，目前地塊未出讓也沒有其他多說的，市中心的優勢配套以及目前拆建後規劃的配套完善度也無需多說。地段較好，就看開發。
4月2日時我們再看誰成功拿地吧。
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