正如节前预测的，开年后温州土拍市场果然挂牌了多宗市区优质地块。此前多宗地块的出让情况想必大家都有关注，瑞安和瓯江口的地块竞拍激烈程度和最后的成交价都让人惊讶。
近日，温州土拍网上有多宗涉宅地块挂牌，其中有市区的温州市上陡门单元11-B-10a地块、温州市旧城隔岸垟地块、温州市仰双片区黄龙单元瓯浦垟街坊A-24-2地块、温州市三溪片区瓯海中心南单元A-02地块。除了A-02地块属于瓯海区，其他三宗地块都是温州鹿城区的地块。
至于这些地届时会被哪些大佬房开以何种成交价拿到手，现在还未可知，今天我们聊聊离温州有名的五马街只有1.5公里的温州市旧城隔岸垟地块。
Part 1
温州市旧城隔岸垟地块坐落于温州市鹿城区大南街道，也就是被温州市民俗称为“小南门”的片区。
（现场图）
从现场实景图可以看出，这个地块可以说是一线临河的好位置。西边（以地图方位定向）一线临河，完全可以打造成又一个河景房。东边靠近一条主干道，小南路，出行便利。
（区位图）
该地块总用地面积68214方米，其中出让部分面积52090平方米。
起拍价293200万元，上限价格为439600万元。当竞买人报价达到上限价格时，转为在此价格基础上通过竞报政策性住房面积的程序，每次竞报面积增幅为200平方米或200平方米的整数倍，并以竞报面积最高者确定竞得入选人，最高竞报面积为147800平方米。
（地块详情图）
在土地利用规划指标上也有诸多要求：
① E-24a地块为R2（二类居住用地）兼容B11(零售商业用地)、B13（餐饮用地）、B2（商务用地）。
其中兼容零售商业用地、餐饮用地的建筑面积≥6000平方米，商务用地的建筑面积≤21000平方米。
建筑密度≤30%（住宅建筑及其便民服务设施建筑密度≤22%），绿地率≥35%，建筑高度≤100米（24米≤住宅≤80米，配建政策性住房≤100米）。
② 竞得人竞得地块后需代建公园绿地（E-24b）和荷花路，公园绿地总投资不少于1000万元（单方造价投入不少于600元/平方米），荷花路总投资不少于 890万元。绿化带和荷花路用地性质为划拨。
③E-02c地块为B2（商务用地）兼容B11（零售商业用地）、B13（餐饮用地），兼容比例不大于30%。
其中各兼容面积≤933平方米，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，建筑高度≤24米。
Part 2
目前不确定最终的成交情况，以上限价计算楼面价约为24047 元/㎡（以总计容面积算）。
对比周边二手房的情况，北面一水之隔的得月花园在二手房市场上均价在1.8万-2.7万元/㎡之间，大多数集中在1.8万-2.5万元/㎡，这是个2005年较早的小区。南面一路之隔的新世界庄园在二手房市场上均价处于1.7万-2.5万元/㎡，是2000年前的老小区。目前不确定该区域是否会有拆建，且无其他对标拍地。所以我们将同样处于老城区的且距此宗地块仅2公里左右的大发·宸央拿来与其对比。
大发·宸央所属温州市核心片区江滨单元垟儿地块，在2019年7月15日拿地，拿地价为40600.0 万元+400.0平方米配建面积，溢价率29.7 %。楼面价约为20799元/㎡。现在售房源拟售均价为40103元/㎡。
以上价格可做本宗地块建成项目的价值参考。
Part 3
【地块点评】
第一、这是一宗处于温州市中心核心区的地块，以上限楼面价和目前市场参考价而言，这无疑是一块优质“贵”地。所以未来极有可能会打造临河高端住房产品。
第二、以硬性要求建筑面积≥13000平方米的配置政策性住房（人才住房）以及最高竞报面积为147800平方米的配置政策性住房（人才住房），最高达到160800平方米的人才住房配建面积，占总建筑面积的8.24%左右。
温州目前大力引进人才，从2019年开始众多出让地块都有竞报配建面积。而此地块不同于其他带配建竞报的地块在于，一是硬性要求与竞报配建不重复计算，二是竞报配建的面积上限也是少有的高。
第三，目前地块未出让也没有其他多说的，市中心的优势配套以及目前拆建后规划的配套完善度也无需多说。地段较好，就看开发。
4月2日时我们再看谁成功拿地吧。
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