這個星期剛好出差去了深圳一次，我記得我上一次去深圳還是2016年，那一年接待我們的分公司領導帶我開車路過了一個看起來就特別犀利的樓盤的時候問我，首都北京房價大概是多少錢一平。我說，金融街這邊XX小區（公司總部附近）大概10多萬吧。然後他又問我，新房呢？我說上次看在東北三環好像幾年前還有一個新盤，大概不到10萬的樣子。然後分公司領導指著遠處犀利的樓盤，輕描淡寫地告訴我，小夥子那邊那個新盤13萬8一平！
上面這段話就是我對深圳的房價的全部印象了，這段2分鐘不到的對話對於當年我的心靈造成了深深的衝擊，原來深圳富人這麼多這麼犀利。沒想到過了3年多，我又一次被深圳的富豪們“刷新”了對深圳房價的認知。前幾天，福田香蜜湖片區的豪宅新盤深業中城，一個均價13萬，單套總價在1500至7700萬之間的“豪宅”，剛出來就被“秒殺”。據說192套房有2800人，每個人首先交了500萬誠意金，然後再搖號選擇房子，據說搖中的還在朋友圈接受了無數人的恭喜。這麼多人光是誠意金就140億元，我等普通老百姓真的是服了！
稍微瞭解了一下我才知道，原來這個樓盤不僅地理位置好，而且學區特別牛逼，戶型還是少有的複式結構。更重要的是，這邊新房的開盤價比周邊二手房價低2萬左右（那周圍的房子得貴成啥樣），這種一二手房價格倒掛，買到就是賺到。這我就有點不理解了，現在國家加強調控，樓市如此冷清，怎麼還有“買到就是賺到”呢？我覺得他們是不是過於樂觀了。
1.政策希望的“倒掛”和買房者眼中的“倒掛”確實不一樣
所謂一二手房價格倒掛的現象從2018年就開始有了，當年新聞裡比較火爆的幾個倒掛城市：南京、杭州、成都、西安，購房者都是排隊買房，新房市場火爆無比。與北京上海這種市中心早就開發完畢，甚至中心區也不再拆遷重建商品房的超級大城市，新房地理位置通常都比較遠，一二手房價格基本不存在倒掛現象。
反觀，南京、杭州這幾個城市都還在持續的擴張中，有些地段周邊配套成熟，又有相對成熟的二手房價格參考，所以一旦倒掛就有大批量的買家慕名而來。
但是我只能說這些買家似乎對於“倒掛”這件事情的理解有些偏頗。作為調控房價的手段，因為二手房都在個人業主的手裡，所以政府只能提高稅費、限制交易或者用金融手段，這些手段調控打擊範圍廣、影響深、程序也長，有的時候用起來不方便。所以一些政府直接採取新房限價的方式進行調控，這樣“立竿見影”。
那麼作為政策制定者的政策邏輯可以這樣理解。現在房價虛高主要表現在中心城區的二手房價上，理論上新房使用年限長肯定比二手房貴，那麼通過限制新房的價格來傳遞給市場一個消息，你們看現在市場上新賣的東西都比原先便宜了啊，舊的東西都賣貴了啊，你們也趕緊冷靜冷靜降價吧。
與之相對的，購房者的邏輯恰恰跟政策制定者是相反的。你看同樣的甚至更好的東西，價格得比過去的東西貴吧。一手的房子位置跟周邊二手房差不多，那今後再賣得比周邊的房子價格高吧。結果現在上的新房還比過去便宜，那買一點屯著，過一段時間再賣出去豈不是零風險賺大錢了。
2.倒掛之後到底政策制定者和買房者誰對？
要是分開來看兩邊似乎都有道理，但是深究一下就會知道，購房者是不可能比政策制定者正確的，因為新房會源源不斷地供應，而購房者群體的購買力是有限的。所以隨著時間推移，購房者的資金或者通俗一點說就是“子彈”，打著打著就沒有了，而新房的供應量則是隨著時間持續增加，此消彼長之下，購房者短期來看賺錢了，其實長期來看是“買高了”。甚至望遠一點來說，連原先拿來作為“標杆”的二手房價格也會下降。
前面說了在調控下倒掛的城市有很多，但是我瞭解的情況，現在倒掛的現象基本上“銷聲匿跡”了。南京2019年之後，以“倒掛”作為營銷噱頭的新盤已經越來越少了，甚至現在倒掛4000一平，都可以“驚呼”了。杭州一方面停了貨幣化棚改減少了對新房的需求，另一方面最近入市的許多都是2017年前後高地價的樓盤，一手房價格不止沒有倒掛，而且已經很正常地比二手房要高了，原先倒掛明顯的地區差價也在縮小。成都熱門樓盤當年倒掛最高超過1萬一平，現在特別熱的盤也縮小到2000甚至基本沒有了。
還有西安這些曾經倒掛，現在以“搶人”聞名的城市。這些地方的確新盤還比較熱鬧，但是新房均價漲，二手房均價跌也是不爭的事實。這一方面說明倒掛的現象在減弱。從另一個方面來看，所有投資最後都需要變現才是真的賺到錢了，現在賣二手房比買房難多了，連著急換房的剛需都難以變現了，那這些購房者怎麼算是賺到錢了？
3.賺不賺到錢都有人搶，這就是剛需面臨的問題
我相信富人之所以富，偶然因素肯定還是小部分，關鍵還是勤勞、聰明加上社會資源多。所以我分析的這些肯定大部分有錢人都能看懂，但是還是會有人買買買。
就像逛超市一樣，我雖然錢不多但是也實現了“超市買東西自由”，超市裡的東西基本上也不用關心價格就可以買了。因此設身處地試想一下，如果超市裡有什麼東西突然打個八折，我肯定也會想買來用用看，反正也花不了多少錢。所以我估計可能有些富人也是同樣的想法，一二手房倒掛了，先買個一套“嚐嚐”，反正周邊二手房跌一點還有盈利空間。
從這個角度來看，房子也好，學區也好，本質上還是社會財富分配的問題，價格只是排個序、分個先後而已。富人的“睡後收入”，也就是資本性收入，比我上班辛苦一年還要多的多的時候，房子的價格恐怕還沒降到我心中期望的價位，就被富人“撿便宜”一樣地買走了，根本也輪不到我。
深圳這些豪宅最低1500萬一套，年收入50萬也要不吃不喝地幹30年才勉強能買到，這還不算稅費等其他費用。所以我覺得，房價高固然是一個方面，但是秒殺背後的問題，也許更值得大家深思。
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