本文是關於“房產繼承”系列中的第一篇。

“房本”是老百姓擁有房產的象徵。在“房本”中，有三類信息直接關係到老百姓的利益：

• 房子的產權人。證明房子是不是你的？
• 產權人的份額。你在房子中佔有多少份額？
• 房子的價值。這套房子值多少錢？

我國住房制度改革正式落地是在1998年，至今已經有20多年的時間。在這二十餘年的時間裡，伴隨著我國不動產登記制度，“房本”的形式在變，登記信息在變。瞭解清楚這些房本的形式和信息，無論今後售賣、出租、繼承甚至分家析產，或者買房，都能做到心裡有數。

本文先帶著大家認識一下“房本”，看看這些關乎切身利益的信息都“長”什麼樣。二十年的時間裡，按照房本的形式，劃分為三個階段：

【1】“兩證”時期

1.“兩證”通常指的是《房屋所有權證》和《土地使用證》。

通過這兩個證的名字很容易看出：老百姓買的房子，擁有的是房子的所有權；蓋房子佔用的土地，只有使用權。所以，一個叫“所有權證”，一個叫“使用權證”。

老百姓口中俗稱的“房產證”就是從這個時候開始叫起來的，指的就是《房屋所有權證》。“房產證”是在1992年左右的時候開始出現：

“房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行駛佔有、使用、收益和處分的權利的證件，即《房屋所有權證》”。

“兩證”的房屋目前市場上還普遍存在。在後來新的房產證件推出之後，國家並沒有強制換證。08年之前的房子，大多是這種組合方式。這裡需要提醒的是，如果涉及到這類房產的交易，要注意《土地使用證》。我國的土地使用權只有兩種：

• 城鎮土地。屬於國家所有，對應的土地使用證叫《國有土地使用證》。
• 鄉鎮土地。屬於集體所有，對應的土地使用證叫《集體土地使用證》。

如果是《房屋所有權證》+《集體土地使用證》的組合，這類房屋多數只能在同村集體成員之間進行交易，“外戶人”購買的時候會受到很多限制甚至利益上的損失，必須要謹慎。

2.《房屋所有權證》中的三類關鍵信息

（1）房屋所有權人。登記的是房子的產權人信息。登記的是誰，誰就有產權份額。注意，房屋所有權人採取的是“一人一證”，只登記一個人的名字。

（2）共有人。這套房子是不是還有其他共有人。如果有，後面還有一個信息欄：“共有權證號自……至…… ”。這裡就會涉及到另外一個證：《房屋共有權證》，共有人信息會登記在此證中。所以，一般情況下，多人共有一套房產，採取的是《房屋所有權證》+《土地使用證》+《房屋共有權證》的組合方式。

多人共有時，如果涉及到房產的處置，在“按份共有”的情況下，需要經過擁有2/3以上產權的產權人同意；在“共同共有”的情況下，需要經過所有產權人同意。一般來講，跟份額有關的約定和說明，會在《房屋所有權證》中的“附記”欄中說明。

（3）房屋價值。房屋價值主要跟房子的位置、面積大小有關。在房產證中的信息主要包括：房屋坐落、產別、建築面積（平方米）、設計用途等四類。

• “坐落”就是房子所處的地段，值不值錢不言而喻。
• “產別”要注意，對老百姓而言，房子完全是自己家的，在產別欄上應當登記為“私產”。
• “建築面積（平方米）”就不多說了，面積×單價就是房子總共值多少錢。
• “設計用途”。我們這個系列的主題就是家庭財產，所以這一欄必須是“住宅”。

認識這三類信息之後，就知道房子是不是屬於“個人合法財產”、自己佔有的份額，等到需要處置的時候，就知道能不能處置、處置多少。

3.另外需要提醒的兩個要點

（1）不是所有的房子都必須有“兩證”。

早期的時候，房產證和土地證是不同機關頒發的，《房屋所有權證》是由房屋管理部門發的，《土地使用證》是由土地管理部門發的。有些地方由“國土資源局和房屋管理局”統一印製發放，這種情況下，都體現在《房屋所有權證》中，不需要土地證。主要標記就是看看房產證上蓋的章。

（2）在這個階段，還有個證叫“契證”。

契證是一種完稅憑證，是由縣級契稅徵收機關統一向納稅人開具，作為農村地區契稅納稅人的完稅憑證，主要適用於農村地區。

發放的主要原因在於，因為我國部分農村地區存在房產交易缺乏管理制度和機構的實際情況，所以，農村購房者繳納契稅之後，通過“契證”證明購房人實際交易的合法性。“契證”在1998年10月1日開始使用，到2016年左右的時候取消了。

所以，有時候人們口中的“三證”，就是指的《房屋所有權證》、《土地使用證》和《契證》。

【2】房地產權證

1.“兩證合一”

把《房屋所有權證》和《土地使用證》合二為一，變成《房地產權證》。最早是1996年3月1日在上海開始實施，2008年9月1日全國統一實行“兩證合一”。

顧名思義，就是把房屋的所有權和土地的使用權合併到一個證件上。為方便辦證、簡化辦理流程，明確不再需要跑幾個機關部門辦理，也是一項便民的舉措。《房地產權證》由當地的國土資源和房屋管理局印製發放。

2.《房地產權證》中的三類關鍵信息

（1）房地產權利人。注意，信息欄名稱已經改成“房地產權利人”，不再是“房屋所有權人”。房地產權證依然遵循“一人一證”的原則。在“權利人”登記的是一個人的名字，在後面的信息欄中寫明證件名稱和證件號碼，以證明權利人的真實身份。

（2）共有情況。有些朋友會問：婚後買的房子明明算夫妻共同財產，為什麼只能寫一個人的名字？

沒關係，在“共有情況”欄中做出標識。前面“兩證”時期做了一些提示，這裡詳細說明一下，有三種情況：

• 單獨所有。說明該房子僅由權利人個人所有。
• 共同共有。說明這個房子還有其他共有人，一般來講是平均擁有份額。
• 按份共有。說明這個房子還有其他共有人，每個人佔有的份額可以約定，例如，佔1/3、佔40%、佔50㎡等，均可。

具體可參考一紙家書之前的一篇專題文章：

針對共同共有、或者按份共有，一般情況下：

• 在“附記”欄會做出備註說明。
• 有一個叫做《房地產權共有（用）證》的證件，針對其他共有人，配套發放。

（3）房產價值。包括房地坐落、房屋的建築面積、套內面積、土地用途、土地獲取方式等。

【3】不動產權證書

《不動產權證書》是對《房地產權證》的一次升級，正式實施是在2015年3月1日，證件中包含的權利和範圍更廣。

大家知道，現在各地辦理房屋登記、更名、過戶等的機構都叫做“不動產登記中心”，這是配合國家推動不動產登記制度的機構改革措施。

《不動產權證書》中的三類關鍵信息：

（1）權利人。權利人可以是多人，例如，夫妻購房並且作為夫妻的共同財產，在“權利人”一欄中同時登記夫妻二人的名字。

這是相對之前“房本”變化的一個關鍵地方。所有的房子的產權人都寫在一欄上，不用再像之前，採用的是“主房本”+“共有房本”的組合方式。現在的做法是，如果權利人是多位，每人發一個相同的房本，唯一的區別就在於“權利其他情況”一欄中登記的持證人不同，其他信息完全相同。

（2）共有情況。跟《房地產權證》中的選項一樣，也分為單獨所有、共同共有、按份共有三種情況。同理，涉及到的“共有”的份額信息，也會在後頁“附記”欄中寫明。

（3）房產價值。通過坐落、權利類型、權利性質、用途、面積體現。重點介紹三個信息欄：

• 權利類型。會顯示土地的性質和對房屋的權利。例如：

“國有建設用地使用權/房屋所有權”

說明這套房子佔用的土地屬於國家建設用地，持有該證的權利人擁有房屋的所有權，未來這套房子滿足自行處置的條件。

• 權利性質。會顯示土地的獲取方式和房屋的性質。例如：

“出讓/商品房”

說明這套房子佔用的土地屬於國有出讓，房子是商品房，上市交易沒問題。

• 用途。這套房子是幹什麼用的。對於老百姓居住而言，顯示“住宅”。

【4】小結

目前市場上主要存在的“房本”形式就是上述三類。在實際改革過程中，由於政策試行、歷史遺留等原因，上述各類證件在各地實施時間有一定差別。

在整個住房制度改革過程中，還有很多其他形式的“房本”，例如，《村鎮房屋所有權證》、《宅基地使用證》，林林總總十餘種。這裡不詳細介紹，在後續文章中涉及到相關話題時再單獨講解。

這裡主要是告訴大家，通過各種形式房產證，要清楚房子屬於誰的、有多少份額、值多少。因此，這三類信息是真正關乎老百姓切身利益的。

最後再提醒大家一句：“房本”的信息是判斷個人權益的最重要依據，但不是唯一依據。

後記

在家庭財產繼承中，最複雜和麻煩的就是房產，其中的關鍵就在於如何判斷房產是誰的、有多少份額。

本篇文章先介紹一下目前房產證的主要類型，讓大家有一個初步認識。下一篇將介紹如何在“房本”信息的基礎上，更清楚的判斷產權人在房產中佔有的份額。

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