房價漲的到不到頭，其實是看政府調控，很多人都覺得房價那麼高，肯定會跌。這個想法歸根到底還是覺得買賣房市場是自由交易的，太高肯定就是沒人買，政府無論怎麼調控最終還是會跌。
但過去十年來看，這個思路一直都是錯的，每次國家放水，房價都漲。難道是政府想讓房地產漲嗎？政府難道不能去發展高新技術嗎？其實國家一直都是想的，有了好的技術、好的企業，出口創匯就有競爭力（因為只有你有這個技術，其他國家都沒），錢賺多了，企業會擴大規模招更多人解決就業率，平民老百姓手裡錢多了就會消費更多產品形成龐大內需，政府也能從中收到稅收解決公共預算問題，這是很好的一個正反饋。
但是問題來了08年～16年，銀行幾次放水大多數都是被動的，08年是為了解決金融危機，15年是為了解決房產庫存化的問題，只有11年給企業放貸款是為了發展高新技術，當然有些老闆們拿了錢是買房子了，這批人到現在算是人生贏家了。反而老老實實拿了政府錢發展實業的老闆們除了極少數真的跑出來，其餘九成都在市場競爭、銀行抽貸、環保趨嚴的大環境下死掉了，這可謂很諷刺了。
所以從過去來看，金融政策一直都是滯後的，08年是為了救火、15年同樣也是。歸根到底在於政府過去有一條非常完善的稅收鏈接，就是發展房地產。因為房地產拉動了太多的就業，據統計一個樓盤開盤，上下涉及上百個崗位，從農民工、律師、審計、裝修、銷售、廣告學等等，大家試想下還有什麼行業能如此帶動就業率，可謂開一個樓盤，千家萬戶有飯開。
同時，地方政府有大量的地賣，只要一賣就是幾百上千億，但是發展企業呢？幾百個中小企業的稅收收上來，估計還沒百分之十，而且事還老多啊，一會這不行，那不行的，不像賣地多爽啊，蓋個章錢就來了，老百姓還喜歡，豈不美哉。
樓主問題所說的“擦皮鞋”理論，源於美國19世紀20年代股票蒸蒸日上的時候，一位政治家在擦皮鞋時，聽到擦鞋童都去買股票了，這個政治家就想擦鞋童都去買股票了，那麼接下來還有誰會接著買呢？沒人接著買結果就是跌，所以他果斷撤出股票市場，完美避開了1929年的股災。
這個理論其實是想問，目前的樓價會不會像股票一樣由於缺乏後來人繼續的購買，導致價格無法企穩造成暴跌，這個說法可以說是半對半錯，取決於在什麼市場。
在完全自由交易的市場上，這個理論是完全有可能的，而且幾率非常大，因為買賣房子雖然比股票麻煩點，但是要買要賣還是非常快的。但是問題來了，現在買賣房子的市場是自由的嗎？
很明顯就不是，政府在15年開閘為房地產業去庫存的時候早就想好了辦法，就是限購限售。這可是大招，本來你買賣房子可能就是兩三天完成的，（以一線城市為例）你買房子的條件變成了五年社保，而且賣家不夠年限稅還多，各種條件交叉之下，你發現雖然價格還是那個價格，但是價格完全不動了，而且關鍵還有成交量，因為每年總有人有首付有戶口買，但是非常少，不足以撼動這個龐大的市場。
我看了下面很多回答，都說房價到頭了要跌了，其實是連最基本的金融常識都沒，我們就想想一個市場，買也少賣也少你想怎麼跌？你想怎麼漲？所以以目前政策來看，房地產價格長期來看就是穩中有漲，因為不漲地賣不掉，但是漲太快肯定會崩，所以最好就是平穩的漲。
而且隨著時間的推移，政策也在變化，這兩年提到一個詞非常頻繁，就是因城施策，什麼意思？簡單來說就是漲多的城市趕緊各種限購、限售，漲少的城市可以適當放鬆，為什麼放鬆？很簡單，不放鬆地方政府靠什麼吃飯啊？全國現在除了一線城市，其他城市幾乎50%的財政預算都是靠賣地啊？土地價格不高，怎麼賣？賣不出那這個城市都不用運作了。
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