王鋼蛋買了個比較新的二手房，買的時候房主還沒有辦理下房產證，中介機構和賣房人都承諾，房產證一、兩個月就會辦下來。
等過了三個月，房產證還沒辦下來，王鋼蛋由於自己的資金情況，就要求退房，賣房人同意並退款。
這個時候王鋼蛋想要回十幾萬的中介費。
中介稱提供了房源，雙方交易完成，就不退中介費。這種情況下，中介費能退嗎？
什麼樣的情況下能夠退中介費？
中介費的交付有什麼技巧，可以避免損失？
還可以籤哪些特殊條款，保證買房人的權益呢？
一、以下三種情況，可以退還中介費
1、中介代理的是沒有產權證的房屋或者政策性房屋
王鋼蛋買的房子，沒房產證，等於中介代理的房屋沒有產權，也就是沒有物權。沒有物權代理，中介公司代理這種房屋所收的中介費，本身就不合法，所以中介費是可以退的。
政策性房屋，比如說兩限房、經濟適用房、自住房，這些房子是不允許中介代理買賣的。如果房屋買賣這些房屋，發生中介費糾紛，可以要求中介退還中介費。
2、《房屋買賣合同》無效時
1）房屋合同不是房主本人籤的，事後房主也不同意賣房。
這個時候《房屋買賣合同》無效，是可以退中介費的。比如說，老人的兒女拿著父母的房產證去賣房，老人不知情，合同就無效。
2）夫妻一方擅自出賣房屋，另一方不知情，房子屬於夫妻共同財產，也可能導致合同無效。
3）以惡意串通為目的，逃避債務等，損害他人利益而簽訂的房屋買賣合同，合同也可能無效。
在這三種情況下，中介機構無權收中介費，已收到中介費應全額退還。
3、由於新政出臺，導致房屋買賣合同無法履行的
新政策出臺，屬於各方都沒有預見的因素，因此導致合同無法履行，其實買方、賣方和中介公司都沒有主觀上的錯誤，各方無責解約，中介費應當退還。
如果房子漲價賣方不賣了，或者是房價下跌，買方不買了，這個時候中介費能退嗎？
答案是不能退。
為什麼？
因為中介的工作是給雙方提供信息，給賣房人提供客戶，給買房人提供房源信息，雙方簽訂合法有效的《房屋買賣合同》，那麼中介機構就可以收取中介費。
如果因為買賣雙方自身的原因，導致沒買成房和沒賣成房，這個跟中介沒關係，中介費是無法退還的。
二、如何籤中介合同，能把損失降到最低呢？
可以在與中介籤合同時，籤一些補充條款，來保證我們的利益。以下三條都是常用的條款，而且受法律保護。
1、分階段支付中介費
一般中介都是要求全額支付中介費，但是你全額支付了，之後出現問題或者需要服務的時候，中介可能就沒有動力幫你解決了。
所以，可以跟中介商定分階段支付中介費，比如說支付首付款時，申請貸款批下來時，網籤之後，過戶之後，分四批交中介費。
這樣保證交易無法完成時，減少自己的損失，又可以督促中介好好服務。
/2、特殊退費條款
可以和中介約定，雙方自願同意，如果房屋最終沒有成功過戶，中介應該退還50%或者多少比例的中介費，或者未付的中介費無須支付。
這個特殊退費條款是有效的，法律也是支持的。
3、中介承諾條款
買房的時候，中介會給你無數的保證，但是真正出問題的時候，中介的條款寫可能都是無條件免責。
所以中介跟你說好的口頭約定，一定都要寫在紙上。在中介合同上寫明承諾的內容，沒有達成後果和違約責任。
比如，關於凶宅買賣的條款“我公司承諾該房屋沒有出現過非正常死亡事件，如果購房前房屋內出現過非正常死亡現象的，我公司同意按原價回購房屋，並退還中介費，期間發生的稅費由我公司自行承擔。”像這樣落實的口頭承諾，才是法律上認可的承諾。
三、中介費收多少是合理的？
北上廣深等城市的中介費是1.5%到2.5%之間。
政府已經沒有對中介費的價格限制了，所以現在的中介費都是市場價。
正常來說，北京的中介合同分為兩部分：一部分叫居間合同2.2%，另一部分就是服務合同0.5%。
為啥中介合同寫2個？當年政府有中介費的限制，中介機構就想辦法脫離監管，做了兩個公司，跟你籤兩份合同，其實還是同一班人馬。
中介房是可以砍價的，北京買房，可以把按照2%左右的中介費砍價。如果房子交易比較火，中介費可能就會高一些，如果市場低迷，中介費可能低一些。
四、什麼時候砍中介費？
看房的時候不要砍中介費，等你和業主達成協議的時候，這個時候在跟中介談中介費。
要砍中介費，第一個事，就是居間合同是2.2%，用筆劃掉，然後再商量中介費要支付多少。
所有的中介費都可以談，什麼經理，大區的經理，都有打折的權利，你就讓經紀人申請打折中介費，如果他不同意的話，可能就會損失十幾萬的訂單，幾乎都不會不同意的。
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