深圳豪宅真的不缺購買力和想象空間。
“5000萬蹲”之後，這周又有豪宅“61億上頭條”。
再次驗證了“火線哥”（DChuoxian）說過的一句話，今年深圳樓市就是三條主線：資源型豪宅、學位房、剛需小戶型。
注意到了，豪宅放在首位。
這是因為在市場需求上，豪宅是今年深圳樓市的一個主力軍。
其中，1500萬元總價的是一條主線。
不僅是因為數據表相是這樣，這類群體的購買力也非常強大。
而且，“火線哥”（DChuoxian）還會告訴你，深圳豪宅（住宅）“四大金剛”該怎麼選？
1.
千萬豪宅“紅榜”的背後
目前深圳樓市一個景象是，優質豪宅一旦出街，銷控表必定是“紅榜”。
比如，半島城邦4期開盤去化七成，用“61億上頭條”。
另一個突出的例子是，綠景紅樹灣壹號開盤售出七成。從“火線哥”昨日踩盤情況看，僅剩下少量單位。
這還是近期深圳豪宅市場的真實情況，如果把時間軸稍微拉長一點， 還有深圳灣瑞府的熱賣。
市場一個清晰的指標是：
1500-2000萬元的豪宅，需求是槓槓的。我們可以說，深圳的經濟指標高、人口虹吸效應強、居住環境全國數一數二，但是一個根本原因是，深圳有錢人真的很多。
這個還是2017年的數據，現在的情況可能還要增加。
深圳千萬資產家庭的已經有7萬+戶，也就是說，每170個深圳人中就有一個千萬資產的土豪。
近期想買1500萬元左右豪宅的小夥伴，就有好幾個。
比如家住益田村複式房一對高知家庭，早在5年前，就想要換房，區域鎖定在福田，1500-1800萬總價、160-220㎡的大戶型，要求配套非常豐富，差點買了萬科瑧山道，後來因為一個片區規劃細節而沒有成交。
“火線哥”的另一位小夥伴，是深圳智慧化產業的一位企業主，同樣鎖定千五萬總價豪宅，要求景觀好、租得起價。這兩天也在福田、南山滿大街看樓。
深圳改善型需求有多強烈？
“火線哥”（DChuoxian）掌握一個核心數據：
深圳老破舊小區剩餘樓齡佔比
深圳大約有3022個二手樓盤屬於“老破舊”。
這3000多個樓盤中，剩餘樓齡最短的僅有12年，有37個樓盤的樓齡低於20歲。
剩餘樓齡為45~54年的樓盤最多，佔比最高。
當然，並不能說，這些樓盤的業主都是豪宅的客戶。
但是，很明顯，這些深圳人都有改善型居住的需求。
今年三月深圳豪宅成交情況
這個表格就更能說明問題了，佔據深圳豪宅半壁江山的，是1000-2000萬元總價的樓盤。
4月以來的市場動向表明，資金依然對深圳豪宅市場青睞有加，錢在用腳投票！
2.
“四大金剛”怎麼選？
為什麼這個時候說深圳豪宅？
一來市場面、資金面和技術面，都是買買買比較好的時候；
二來最近一批值得入手的豪宅，紛紛上市；
還記得三四年前，創業板一波高管解禁，巨量資金投入市場，深圳的豪宅被那些大土豪們批量買進。
目前股市的情形與那一波很類似。所以，
現在還是“搶收”比較好的時候。“火線哥”（DChuoxian）梳理了一下，最近值得關注的住宅類豪宅有4個：綠景紅樹灣壹號、半島城邦4期、海境界2期和新天鵝堡3期。
這應該是深圳豪宅市場難得一次“四大金剛”同臺“飆演技”的機會。
綠景紅樹灣壹號航拍圖
“四大金剛”中，綠景紅樹灣壹號最先入市，也是限價較為嚴重的。
兩年前，就有小夥伴向“火線哥”打聽，希望買這個盤，市場預期價格普遍在10萬。
原因很簡單，福田核心區域的純住宅大戶型本來就是稀罕物。
結果是，備案價格批下來大出意外，8.7萬元/㎡。
這個價格，只能是在現階段限價才有的政策福利。
一開盤自然收到追捧，去化七成。目前只有少量可售。
從客廳拍建築面積約13㎡的陽臺
綠景紅樹灣壹號的純粹大戶型是“火線哥”看好的，178-242㎡三四房設計，整棟樓都是兩梯兩戶，是“四大金剛”中純粹性最強的，利於打造優質圈層。
三套樣板房，“火線哥”都一一看過。
由於是毛坯交付，現場佈置採用的是簡約風格，便於體驗尺度的震撼。
比如客廳開間5.4-5.8米、建築面積約13㎡的陽臺。
另外，綠景紅樹灣壹號是現樓，今年就可以入夥，相對於預售，可以少付一年至一年半的月供。
當然，土豪可以隨性。
純粹的板樓大宅，兩梯兩戶
再看看半島城邦4期。
走量快的是大戶型，135㎡三房、117㎡兩房，這也符合當下土豪的購買習慣，有錢也要買實用的東西。
至於88㎡的一房，可能設計有些超前，有待進一步消化。
綜合看，半4的戶型方正，採光面好，海景有可能被5期遮擋。在這點上，綠景紅樹灣壹號的景觀資源優勢更明顯。
海境界2期位於後海豪宅區，居住氛圍濃厚，將要推售296套140-190㎡3-4房住宅，帶精裝，對外價格口徑10-12萬/㎡。
要看海景則要到高樓層了，而且要選擇合適的角度。
所以，綠景紅樹灣壹號在性價比、景觀優勢上，分值要高些。
新天鵝堡3期採用四梯六戶設計，1116套住宅，傳出戶型只有125㎡三房一種戶型，價格可能去到12萬/㎡。
3期的風景和環境都是上乘。缺憾的是，商業太缺乏了，而且華僑城片區的未來發展空間有限。
3.
大金沙的彩蛋有多大？
一千多萬砸進去，當然要看項目的未來。
“四大金剛”的後期能有舊改做支撐的，只有綠景紅樹灣壹號，這也是後期能夠持續爆發的能源。
答案是定位為“深圳時尚天街”的大金沙片區舊改。
大金沙整體城市規劃
作為福田最大體量的城市更新項目，大金沙舊改已經與目前中心區建築總量持平，可以說是“再造中心區”。
大金沙300億“超前規劃”中，將新增住宅350萬㎡，產業空間達412萬㎡，是未來福田主要的住宅供應和產業升級區域之一。
更新完成後，大金沙片區的總建築面積約為762萬㎡，這個體量相當於華僑城的2.5倍、車公廟的2倍、華潤大沖的2.7倍，是崗廈西舊改的5.4倍。
福田更新局這份文件，透露了三個利好：
1.片區城市品質和公共服務水平大幅改善；2.學位壓力得以緩解；3.去年6月已100%簽約這些當然會反映到在售的綠景紅樹灣壹號上。
綠景紅樹灣壹號與大金沙舊改的關係
從“火線哥”踩盤情況看，沙嘴路與金地四路的這塊，已經開始拆遷，說明整體舊改已經開始推動。綠景紅樹灣壹號與之僅一路之隔。
圍牆上的效果圖劇透了這裡的未來
綜合來看，以下幾大利好正處於發酵期：
1.大金沙300億的投資，目前對現有在售項目價值將會出現一個爆發期；2.未來片區的發展和升值空間巨大；3.教育資源上，項目可享片區內1所初中、4所小學、10所幼兒園。重點是，更新單元規劃的一所約70個班的九年一貫制中小學已經開工，這裡很有可能會引進名校。另外， 千萬不要忽略福田的兩個大招：河套深港科創園、香蜜湖金融街。
河套深港科創園旨在深港聯手打造“西有前海、東有河套”的雙雄格局。
香蜜湖金融街將建設為深圳國際金融街及國際交流中心。
試想，這三大片區骨肉相連，不久的未來建成後，這裡將發生怎樣的翻天覆地的變化！
所以，對大規劃、大資金、大改造有天生敏感的7萬+財富家庭，不會忽視這些大利好。
從這個層面看，贏得深圳十年大週期的機會，就在現在。
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