近期，關於西安房價突破2萬的討論日囂塵上，引得一票小夥伴圍觀“吃瓜”，驚呼“狼來了”。甚至很多平時不怎麼關注樓市動向的朋友們都來問我，“西安房價是不是又要大漲了？”。
本著服務大家的精神，海風就來說說這個“瓜”到底是個怎麼回事！
2萬-3萬元房源頻登記，結果出乎意料
01
引起討論的導火索是曲江二期一項目以均價33335.85元/㎡的價格，創造了西安市自啟用購房意向登記平臺以來的價格之最。同時令人意外的是，項目最終的登記結果有313個家庭參與登記，其中核驗通過了285個，核驗通過率超過了90%。而這個項目就是西安大名鼎鼎的豪宅系列——玫瑰園二期。
如果單獨看這一個項目的價格和登記情況，其實引起不了大家對於房價的廣泛討論，但是就如同去年四季度的西安樓市，三大高端府系華潤悅府、金茂府、中海長安府同時入市，吸引了大量關注，引得人們對於高房價的陣陣驚呼一般，這次的風波也與幾個高價盤的集中入市相關。
據統計，自三月份以來，西安市共意向登記了45個項目，其中有11個為高端項目，價格最低的一個是龍湖景粼天序，均價17633元/㎡，其餘項目的都超過了18000元/㎡，曲江玫瑰園二期的價格最高，達到了33335.85元/㎡。
丨最近一批登記的“高價”項目
最近的一批意向登記項目中，集中出現了三個“高價”項目，分別是碧桂園鳳凰城C地塊，均價20874.07元/㎡；碧桂園閱江府，均價21952.28元/㎡，以及爆點樓盤玫瑰園二期的33335.85元/㎡。再加上近期的房價公示中，也有幾個高端項目亮相，例如均價20000元/㎡的別墅項目天誠春暖花開、均價30000元/㎡左右的綠城高新誠園（翼中心）、均價25000元/㎡左右的融創攬月府以及均價2萬元/㎡的金輝世界城D地塊。讓人們有種西安房價已經突破2萬元大關的感覺！
可感覺畢竟只是感覺，西安的房價雖然一直在漲，但還並未到達2萬元/㎡這樣一個誇張的水平。海風將3-4月上線登記的45個項目價格進行統計後發現，3-4月份的西安新建商品房均價達到了14987元/㎡。並以此得出兩個信息，第一，西安樓市新房均價並未到達2萬元/㎡；第二，3-4月份西安新建商品住房均價已經來到14987元/㎡，原因可能跟近期數量高達11個的高端高價項目入市有關。
同時，我們也要注意到，11個高端項目佔據了同期登記項目的24.4%，也就是說還有超過75%的房源屬於正常的價格，而除去這11個高端項目之後的普通項目，共有34個，整體均價12925元/㎡，符合當下西安主流的房價水平。
高端項目究竟貴在哪裡？
02
當很多朋友看到近期這麼多高端房源入市後，心中一定會產生疑問，這些房子都貴在哪了呢？西安的市場到底能否支撐這麼高的房價呢？
帶著這樣的疑問，我們一起來看一看，這些高端項目究竟貴在何處？首先是以綠地與湖，天誠春暖花開和融創攬月府這樣的別墅產品為代表的高端項目。
其實稍微熟悉房地產市場的人都知道，正常別墅的價格是要高出普通住宅2-3倍的，因其超低的容積率，分攤到單戶的地價成本就高的多，因此其價格高也很正常。同時，由於近些年國家的限墅令一直在加強，對於別墅項目的審批也越來越嚴格，因此其稀缺性也是高價格的一個原因。
其次，是精裝大平層或大戶型的洋房產品，例如精裝修的洋房產品碧桂園鳳凰城C地塊，精裝修大平層產品金輝世界城D地塊和金茂府等，這些項目以自身高品質的裝修標準和優秀的社區素質為主要的價值賣點。智能化、科技化、健康化的裝修特點，以及高端品牌的裝修用材，還包括高級別的建築工藝和設計佈局等，一同造就了高價格的高端產品。
丨曲江玫瑰園項目實景圖
還有就是例如玫瑰園二期、綠城高新誠園（翼中心）這樣的頂級豪宅產品，就如同中大國際9號一樣，他們的名號幾乎已經成為了西安樓市的豪宅代言詞一般，無論是從產品還是品牌，地段還是配套都是頂級標準，這也是為什麼玫瑰園二期超過3萬的價格還是有這麼多人登記購買的原因。
值得注意的是，在這一批高端項目中，碧桂園閱江府是唯一一個精裝修現房銷售項目，這也是其價格較高的部分原因。
至於西安樓市能否支撐這麼高的房價呢？我認為是可以的，但僅限於部分高端項目。原因在於高端項目雖然價格較高，但是數量較少，符合高淨值人群的佔比情況。也就是說西安作為一個超大型城市，其金字塔頂端還是有一定數量的富豪既有這樣的消費需求又有消費能力。
另外，隨著西安的城市崛起，人居環境的不斷改善，現在高端項目的價格越往後發展就會越趨於平均水準，還會有其它可能價格更貴的樓盤出現，而城市的崛起必然伴隨著房價的上漲。
西安房價未及2萬，但現上漲趨勢
03
通過上面的分析，我們發現西安房價由於數目不在少數的高端項目集中入市，導致整體均價出現了上漲的趨勢，從最初的1.3萬元/㎡的水平漲到了目前3-4月登記房源整體均價14987元/㎡的水平。
雖然如果排除高端項目之後的普通住宅均價為12925元/㎡，還算是沒有漲幅，但是照目前的趨勢來看，改善型的產品將會越來越多，僅在上週末就有4家高端項目進行了產品發佈會活動，恆志雲都、滻灞碧桂園閱江府、碧桂園香湖灣1號以及萬達西安one長安龍胤。
再加上全裝修政策的深化實施，毛坯產品將會絕跡，以此可以判斷，未來西安的整體房價還是會繼續上漲。
但我們也不用太過擔心，首先要明確的是，西安房價並沒有像某些吃瓜群眾口中所說的來到了2萬元/㎡的水平上，其次就算是上漲也是會在調控手段下的平穩上漲，不會出現坐火箭般爆漲。
就在剛剛過去的這個週末，中共中央政治局會議召開，時隔9個月，再次提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的。
要知道，2018年10月和12月召開的政治局會議，連續兩次沒提房地產。上一次政治局對房地產市場發表嚴肅的看法，還要追溯到2018年7月。9個月之後，重提住房不炒，態度十分明確！
以今年3月份的70城房價來看，一線城市：北京同比上漲3.2%；上海同比上漲1.2%，而二線城市的西安同比上漲24.4%，武漢同比上漲13.4%，因此有專家認為這次的“房住不炒”可能是針對於以西安、武漢為首的二線城市，原因很簡單，在去年政策收緊之後，一線城市房價已經幾乎停止上漲，但是二線房價還是有繼續上漲的態勢。
總的來說，西安房價的真相就是，遠遠未到均價2萬的時代，但是隨著全裝修政策的進一步實施，改善產品的進一步普及，房價均價會從1.3萬向1.4萬甚至1.5萬進發。但是由於國家“房住不炒”的態度以及地方政策的調控，漲幅的過程會是一個相對緩慢的過程。
對於購房者來說，剛需客戶早買早省心，改善客戶早買早享受，但切記要量力而行！
END
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