近期，关于西安房价突破2万的讨论日嚣尘上，引得一票小伙伴围观“吃瓜”，惊呼“狼来了”。甚至很多平时不怎么关注楼市动向的朋友们都来问我，“西安房价是不是又要大涨了？”。
本着服务大家的精神，海风就来说说这个“瓜”到底是个怎么回事！
2万-3万元房源频登记，结果出乎意料
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引起讨论的导火索是曲江二期一项目以均价33335.85元/㎡的价格，创造了西安市自启用购房意向登记平台以来的价格之最。同时令人意外的是，项目最终的登记结果有313个家庭参与登记，其中核验通过了285个，核验通过率超过了90%。而这个项目就是西安大名鼎鼎的豪宅系列——玫瑰园二期。
如果单独看这一个项目的价格和登记情况，其实引起不了大家对于房价的广泛讨论，但是就如同去年四季度的西安楼市，三大高端府系华润悦府、金茂府、中海长安府同时入市，吸引了大量关注，引得人们对于高房价的阵阵惊呼一般，这次的风波也与几个高价盘的集中入市相关。
据统计，自三月份以来，西安市共意向登记了45个项目，其中有11个为高端项目，价格最低的一个是龙湖景粼天序，均价17633元/㎡，其余项目的都超过了18000元/㎡，曲江玫瑰园二期的价格最高，达到了33335.85元/㎡。
丨最近一批登记的“高价”项目
最近的一批意向登记项目中，集中出现了三个“高价”项目，分别是碧桂园凤凰城C地块，均价20874.07元/㎡；碧桂园阅江府，均价21952.28元/㎡，以及爆点楼盘玫瑰园二期的33335.85元/㎡。再加上近期的房价公示中，也有几个高端项目亮相，例如均价20000元/㎡的别墅项目天诚春暖花开、均价30000元/㎡左右的绿城高新诚园（翼中心）、均价25000元/㎡左右的融创揽月府以及均价2万元/㎡的金辉世界城D地块。让人们有种西安房价已经突破2万元大关的感觉！
可感觉毕竟只是感觉，西安的房价虽然一直在涨，但还并未到达2万元/㎡这样一个夸张的水平。海风将3-4月上线登记的45个项目价格进行统计后发现，3-4月份的西安新建商品房均价达到了14987元/㎡。并以此得出两个信息，第一，西安楼市新房均价并未到达2万元/㎡；第二，3-4月份西安新建商品住房均价已经来到14987元/㎡，原因可能跟近期数量高达11个的高端高价项目入市有关。
同时，我们也要注意到，11个高端项目占据了同期登记项目的24.4%，也就是说还有超过75%的房源属于正常的价格，而除去这11个高端项目之后的普通项目，共有34个，整体均价12925元/㎡，符合当下西安主流的房价水平。
高端项目究竟贵在哪里？
02
当很多朋友看到近期这么多高端房源入市后，心中一定会产生疑问，这些房子都贵在哪了呢？西安的市场到底能否支撑这么高的房价呢？
带着这样的疑问，我们一起来看一看，这些高端项目究竟贵在何处？首先是以绿地与湖，天诚春暖花开和融创揽月府这样的别墅产品为代表的高端项目。
其实稍微熟悉房地产市场的人都知道，正常别墅的价格是要高出普通住宅2-3倍的，因其超低的容积率，分摊到单户的地价成本就高的多，因此其价格高也很正常。同时，由于近些年国家的限墅令一直在加强，对于别墅项目的审批也越来越严格，因此其稀缺性也是高价格的一个原因。
其次，是精装大平层或大户型的洋房产品，例如精装修的洋房产品碧桂园凤凰城C地块，精装修大平层产品金辉世界城D地块和金茂府等，这些项目以自身高品质的装修标准和优秀的社区素质为主要的价值卖点。智能化、科技化、健康化的装修特点，以及高端品牌的装修用材，还包括高级别的建筑工艺和设计布局等，一同造就了高价格的高端产品。
丨曲江玫瑰园项目实景图
还有就是例如玫瑰园二期、绿城高新诚园（翼中心）这样的顶级豪宅产品，就如同中大国际9号一样，他们的名号几乎已经成为了西安楼市的豪宅代言词一般，无论是从产品还是品牌，地段还是配套都是顶级标准，这也是为什么玫瑰园二期超过3万的价格还是有这么多人登记购买的原因。
值得注意的是，在这一批高端项目中，碧桂园阅江府是唯一一个精装修现房销售项目，这也是其价格较高的部分原因。
至于西安楼市能否支撑这么高的房价呢？我认为是可以的，但仅限于部分高端项目。原因在于高端项目虽然价格较高，但是数量较少，符合高净值人群的占比情况。也就是说西安作为一个超大型城市，其金字塔顶端还是有一定数量的富豪既有这样的消费需求又有消费能力。
另外，随着西安的城市崛起，人居环境的不断改善，现在高端项目的价格越往后发展就会越趋于平均水准，还会有其它可能价格更贵的楼盘出现，而城市的崛起必然伴随着房价的上涨。
西安房价未及2万，但现上涨趋势
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通过上面的分析，我们发现西安房价由于数目不在少数的高端项目集中入市，导致整体均价出现了上涨的趋势，从最初的1.3万元/㎡的水平涨到了目前3-4月登记房源整体均价14987元/㎡的水平。
虽然如果排除高端项目之后的普通住宅均价为12925元/㎡，还算是没有涨幅，但是照目前的趋势来看，改善型的产品将会越来越多，仅在上周末就有4家高端项目进行了产品发布会活动，恒志云都、浐灞碧桂园阅江府、碧桂园香湖湾1号以及万达西安one长安龍胤。
再加上全装修政策的深化实施，毛坯产品将会绝迹，以此可以判断，未来西安的整体房价还是会继续上涨。
但我们也不用太过担心，首先要明确的是，西安房价并没有像某些吃瓜群众口中所说的来到了2万元/㎡的水平上，其次就算是上涨也是会在调控手段下的平稳上涨，不会出现坐火箭般爆涨。
就在刚刚过去的这个周末，中共中央政治局会议召开，时隔9个月，再次提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的。
要知道，2018年10月和12月召开的政治局会议，连续两次没提房地产。上一次政治局对房地产市场发表严肃的看法，还要追溯到2018年7月。9个月之后，重提住房不炒，态度十分明确！
以今年3月份的70城房价来看，一线城市：北京同比上涨3.2%；上海同比上涨1.2%，而二线城市的西安同比上涨24.4%，武汉同比上涨13.4%，因此有专家认为这次的“房住不炒”可能是针对于以西安、武汉为首的二线城市，原因很简单，在去年政策收紧之后，一线城市房价已经几乎停止上涨，但是二线房价还是有继续上涨的态势。
总的来说，西安房价的真相就是，远远未到均价2万的时代，但是随着全装修政策的进一步实施，改善产品的进一步普及，房价均价会从1.3万向1.4万甚至1.5万进发。但是由于国家“房住不炒”的态度以及地方政策的调控，涨幅的过程会是一个相对缓慢的过程。
对于购房者来说，刚需客户早买早省心，改善客户早买早享受，但切记要量力而行！
END
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