天河區|珠江新城

老鄺作為一個二胎奶爸+自由職業者，對於房子的需求一直是居住空間＞通勤時間的。回想2016年我剛接觸房地產時，頭髮發熱入了很多30-60㎡的單間、一房一廳，那時的我收入不高，看重的是高租金抵禦月供。

讓我做出改變的，是2018年中的一次陪同交易，客戶M先生找到老鄺，我和他看了很多廣州的豪宅，有些是面積上的豪宅，有些是配套上的豪宅，這是我第一次高強度踩盤好房子，同時和M先生的交流也潛移默化地使自己具備“富人思維”。

1、戰略選擇——單合同豪宅

M先生比老鄺還小几歲，自主創業者，家庭年收入七位數以上，自住在核心區強勢學位房。由於該房屋登記在家中長輩名下，他依然屬於三成首付買家，這次買房投資＞自住，啟動資金在200-350w之間。

當時老鄺給M先生的意見是首選單合同的一手房，比如廣紙板塊的金融街融御、牛奶廠的四個樓盤，需知道2018年中，廣州的一手房依然是“雙合同”，老鄺一直不建議三成首付買家購入這種產品。M先生的年收入足以支撐他撬動1000w總價的產品，沒必要選擇雙合同提高首付比例。

其次老鄺建議M先生儘量選擇＞144平米的豪宅，一方面是因為2018年是廣州房地產的平淡期，豪宅的流動性很差，砍價空間較大；另一方面是廣州目前的限貸政策對豪宅非常不友好，只要是全國層面有過貸款記錄的買家，即使賣光全國的房子，買入＞144平米的豪宅都要七成首付，因此M先生用三成首付處女貸買豪宅的優勢更加凸顯。

2、戰術選擇——住得爽

在陪同交易過程中，老鄺會挑選適合客戶的房源，我帶著M先生看了很多面積200㎡+的二手豪宅，比如：新世界凱粵灣一線江景房（220㎡，五房，1060w）、星河灣單證大平層（246㎡，四房，1000w）、科城山莊樓王單位（239㎡五房，870w）。在踩盤過程中，老鄺會帶入對方視角，去評估每一套房源，不可否認的是每一套都有或多或少的缺陷，對於豪宅的選擇往往是排除法，選出最少缺陷的那一個。

其中金山谷五期尚層有一套212㎡的四房吸引了我，業主報價760w，戶型上招商地產作為深圳的開發商，秉承了深圳高贈送的優點，使得套內使用率非常高；另外老鄺非常喜歡雙電梯

另外一個加分是M先生的長輩定居在香港，未來地鐵22號線的通車，從祈福站坐地鐵到廣州南站，然後廣深港高鐵直達九龍，讓整個通勤時間縮短到2小時左右。最後還有一點是M先生從事著跨境電商行業，里仁洞作為全國最大的淘寶村，產業上也算匹配。

3、戰術選擇——配套好

除了老鄺上面挑的200㎡+豪宅，M先生自己也挑了幾個樓盤我陪著他踩盤，比如珠江新城的星匯園、嘉裕公館；天河北的華陽學位房；琶洲的保利天悅。受高單價的限制，所挑房源都是＜144㎡的三房戶型，這些樓盤的優點在於地段好、配套成熟。

買入CBD核心區，老鄺認為這是一種身份的認同感，就好像兩個陌生人之間第一次見面，只要問一句：“你住哪裡？”，雙方的社會地位基本都能有所判斷。M先生值得擁有一套CBD住宅，因為我發現在談論上述樓盤時，M先生的眼中是有光的，這是一種上進的年輕人激勵自己繼續奮鬥的光芒。

M先生看中的是麗雅灣120㎡三房兩衛戶型，業主報價780w。該樓盤屬於珠江新城最早開發的項目，因此是2004年樓齡，這算是它唯一的硬傷。其優勢在於距離獵德站近且靠近igc廣場，坐擁全市最成熟的地鐵和商業資源，且不超豪宅免重稅。

4、最後的選擇

不得不說，對於M先生這種強現金流買家，選擇面確實很多，經過對比他們最後還是選擇珠江新城的麗雅灣二手房。在攻略它的時候，我們發現產權人為公司，雖然對方願意承擔高額的稅費，但對方老闆長居外國。面對我們的砍價，具體經辦人無法拍板，事無鉅細彙報給老闆，導致整個流程的溝通成本很高。

在等待對方老闆反饋時，我們迴歸初心，從最開始的戰略出發——單合同一手豪宅。通過對比我們發現牛奶廠的華潤天合有部分尾貨在售，出於老鄺對牛奶廠板塊的看好，M先生最後挑選了一套望別墅的160㎡四房單位。

總結

在整個陪同交易過程中，M先生不止一次感概前幾年為了創業忽略了買房，導致現在買房成本這麼高。老鄺反而羨慕他的事業有成，他創業打造的這套生意系統能帶給他源源不斷的現金流，同時他把珍貴的處女貸一步到位買入優質板塊的優質產品，也算是彌補了錯過的時光。

最後，老鄺依然強調現金流的重要性，不管是房地產還是證券，只要有強現金流就能立於不敗。買哪裡？買什麼產品？更像是武俠小說中的具體招數，而強現金流才是內功心法，郭靖的強悍就是他的內力深厚，順便打出的招式都是殺招，希望大家不要本末倒置。

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