在房地產市場當中，大家關注的熱點話題很多，而進入2019年以來的這3個月時間裡，房地產稅無疑成為了最熱門的話題，隔三差五就會吸引大眾眼球。其實，這很容易理解，房地產稅與千家萬戶密切相關，隨著房地產稅出臺腳步的日益臨近，關注度只會越來越高。3月26日以來的這幾天時間裡，房地產稅再次成為了輿論關注的對象。不過，與以往不同的是，這一次討論的焦點並不是出臺時間，而是集中在了房產和地權的關係上，這與每一位有房人都有息息相關。這到底是怎麼一回事呢？
吳曉求
3月26日，在2019年博鰲亞洲論壇上，金融與證券研究所所長、中國人民大學副校長吳曉求在發言時拋出了一個值得關注的問題，他認為徵收房地產稅需要理清一個邏輯關係，房子值錢，並不是因為房子本身，主要是因為土地值錢，但是土地不是我的，怎麼要對我徵稅呢？對此，華夏新供給經濟學研究院院長賈康則回應表示，從理論和實踐角度來說，徵收房地產稅沒有硬障礙，而且他認為，房地產稅有望成為地方穩定的收入來源。其實，在筆者看來，兩位專家對於房產與地權的爭論，其實是房地產稅徵收在法理層面上的問題。
許善達
無獨有偶。關於房產和地權的關係問題，國家稅務總局原副局長、聯辦財經研究院專家許善達也曾表示，如果對居民進行房地產稅徵收，就應該把土地的價值去掉，只徵居民住宅的財產稅。不難看出，這個觀點與吳曉求校長的觀點是基本一致的。為了便於理解，在這裡，筆者有必要做一個解釋，房產稅是以房屋為徵稅對象，向產權所有人徵收的一種財產稅。而房地產稅，顧名思義，既包括房產又包括土地，一切與房地產有直接關係的稅都屬於房地產稅。
通過以上專家的觀點不難看出，房產與地權爭議的焦點在於，房地產稅的徵收對象，不僅僅包括房子的價值，也包括土地的價值。但現在專家拋出的問題是，土地屬於國家，並非私人所有，而購房者也只是對土地上的那套房子擁有所有權而已。此外，在買房的時候，70年的土地使用費已經包括在了總房款內，如果再次徵收房地產稅，與土地價值這一塊兒的相關費用就相當於變成了重複徵收。所以，專家才認為理清這個邏輯很有必要，而且也認為應該在剔除土地使用費的基礎上再徵收產權人對房子的財產稅。
在這裡，我們不妨通過一組數據來更詳細的瞭解一下。房價絕對值較高，幾乎已經是不爭的事實，那麼你有沒有認真想過所謂的高房價到底包括哪些方面呢？有人肯定會說炒房客炒起來的，其實在筆者看來，炒房客只是推波助瀾而已。一般來說，房價主要由土地成本，建安成本，國家稅費，開發商管理和銷售所產生的各種費用，以及開發商的利潤等部分組成。但是，在這些組成部分當中，佔據第一位的則是土地成本，一般來看，土地成本和各種稅費加起來大約佔據總房價的60%左右，而建安成本大約為20%，剩下的就是開發商的利潤。
通過以上這個例子和數據來看，在買房的時候，這些費用基本都包括在了房價裡面，所以徵收房地產稅先剔除土地使用費，只針對地上的房子徵收財產稅的觀點並不是沒有道理。但是，現在問題可能又來了，把佔據大頭的土地價值費用剔除以後，對房子價值所徵收的稅費就會相應減少，這樣在控制房價，增加地方收入等方面所能產生的效果就會大打折扣。那麼，有沒有一種方法既可以只針對房子徵收稅費又可以抑制房價，並且增加地方收入呢？
在筆者看來，除了對持有環節徵收財產稅以外，也可以在房產交易環節徵收一定的消費稅，或者對房子增值的部分徵收一定的稅費，畢竟這都屬於房地產稅。除此之外，空置稅的徵收也是一條途徑，而且我國香港地區已經出臺了空置稅。不過，目前業內有一種聲音認為，空置稅徵收的難度較高，因為房子是否空置沒有具體的衡量標準。
對此，筆者認為，目前我國住房總量基本夠了，住房市場整體趨於穩定，但住房資源分佈卻不平衡。根據報告顯示，2017 年，我國城鎮居民住房市場空置的住房數量總數可達到6500萬戶。所以，未來空置稅徵收的可能性並不是沒有，但肯定要在房地產稅出臺以後了。其實，早在去年10月份，住建部原副部長仇保興就曾表示過，應該將房地產稅分成消費稅、流轉稅、空置稅和物業稅四個稅。所以，這也不排除是一個可能的趨勢。
總而言之，房產與地權的討論與每一位有房人都息息相關，出臺過程一定會是穩妥和謹慎的。3月29日，國稅總局原副局長許善達在“樓市30年論壇”中就表示，只有所有爭論問題都達成共識，房地產稅才有可能出臺。根據目前政策釋放的信號來看，房地產稅還處於徵求意見和起草的階段，所以真正出臺的時間可能還需要3-5年。不過，在筆者看來，目前有一點基本可以明確，房地產稅的徵收，不管是不是會將土地價值剔除在外，政策都會保障首套房的權益，所以對剛需的影響不會太大。
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