曾經有一個根深蒂固的信念，只要你努力工作，終將得到匹配的財富。

但現在，追求美好生活再也不是依靠勤奮的工作、永不停歇的創新，而是簡單地取決於是否足夠幸運地擁有一套住房。

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01、有房，真香

· 無房到有房，越來越難跨越的鴻溝

房子，將人民分成兩大階層——有房者階層、無房者階層。二者間的鴻溝愈發深刻。

住房兩極分化，是中國房地產市場最大的問題。

有房階級暫且不表，無房階層又可細分兩大主體：

第一大無房主體，中國2億多流動人口。

他們通常住在城中村、遠郊地區，居住環境條件比較差

他們由於沒有戶籍通常無法享受城市醫療、教育等條件；

他們更像是城市的過客，無法在城市生根發芽。

他們對「住」的需求比較卑微，只是「一張床」。

而第二大無房主體，情況也並沒有好到哪裡去——剛入社會的畢業生，也成為新市民。

長遠看，這類人群有希望在城市立足，但眼下資質不全或儲蓄不夠，暫時無法買房。

品質租住，是新市民們的普遍訴求，可以簡單概括成「一間房」的需求。

隨著新市民的年歲增長，對「住」會提出越來越多的要求——從最簡單的遮風避雨的物理居所，轉變為落戶、婚用、教育、醫療等一系列實際權益享有。

而房子，正是權益獲取的入場券。

有房者與無房者間的鴻溝，在買房問題上被真正體現出來。手頭有房子比有票子管用，成為買房或者換房的先決條件。

據統計，北京60-70%購房需求為置換需求：賣掉手裡的那套房，老換新、小換大、遠換近、二手換新房等。

如果手上沒有房本，單靠工資攢足首付款，變得越來越不現實。

放眼全球，這個結論也得到了應證。發達國家如美國，租房人口和有房人口財富差異高達50倍。

危言聳聽一些，今天如果你（或者父母）沒房產，財富累積將愈難困難，在城市落腳的可能性會越來越低。

· 房價穩，是長期且不得不的趨勢

其實全球任何一個國家，房價基本趨勢都個共性，8個字：長漲短跌，大漲小跌。（漲得多，跌得少；漲得快，跌得慢。）在中國也是一樣。

想上車的永遠在騷動，有房本的有恃無恐。

剛才提到，有房一族的置換需求，這個群體通過房子換房子，形成了強大購買力，槓桿不斷上加成為支撐一線城市房價穩中有增的重要因素。

支撐房價穩中有增的另一大重要因素是：房子的供應依舊不足，缺口依舊很大。

缺房，缺什麼房？——優質商品房。

依舊以北京為例，50%的存量住房是1998年前建造的老舊公房，這些房子雖位處黃金地段，可小區衰敗，居住舒適性不高。但短時間內，老公房卻不能遷移或重建。可見，土地對核心地段商品房的供應是壓縮的，品質遠不足矣。

核心地段的剛性土地供給有限，成為了房價不跌的保障。什麼意思呢？人們不是在為房子付錢，居住付錢，而是花錢買下好地段的有限資源！

高房價帶來的系列社會問題，正在凸顯。也因此，中央政府控房價的決心堅定。穩房價、穩地價、穩預期的政策基調不會改變。

房子，正在迴歸居住的本質。

可上車，確實越來越難。

02、有好房，越來越香

· 好房，在好城市

將城市粗暴地劃分成一、二、三、四線，並認為一二線城市房子值錢，三四線不保值，這種想法其實不太正確。

具有保值或升值空間的城市究竟長什麼樣子？三個條件：

1、人口淨流入大；

2、GDP增速快；

3、土地和房屋供應不足。

這就可以解釋城市如杭州、成都、重慶、南京、西安、鄭州等在過去幾年出現上漲的原因。

而三四線城市更加不可一概而論。刨除剛需購房，一線周邊的三四線機會更大。原因也可套用上述的三大條件：

1、一線周邊城市，藉助其戰略優勢大力發展基礎設施，尤其交通更發達更便利，加速了城市間的人口聯動，兩方城市均可受益。

2、GDP增速向核心城市靠近者，機會更大。這裡，不僅要看人均收入水平是否向一線城市追進，更關鍵的是看GDP增速度是不是更快。

舉個例子，環滬城市圈的人均GDP增速快於上海，而環京城市圈則相反。價值孰高孰低，立見分曉。

3、核心城市的土地與房屋供應，是緊是松？比如深圳，土地供應緊縮，那麼對應的粵港澳大灣區周邊城市機會將更多。

· 好房，更是好地段！好社區！

一定程度上，選對房子，比選對城市更重要。

比較悲劇的是，你的城市房價在漲，但你的房子價格在跌。可以說，今天中國居住價格的差值，是在地段與地段，社區與社區之間，房子與房子之間的分化明顯。

怎麼選擇對的社區、對的房子？

1、看社區居住人群。聚集中高收入人群的社區質量相對較高，未來的升值潛力也相對更大。

2、看社區服務配套。周邊成熟的商業配套，內部的公共活動空間，愈發成為社區升值的加分項。尤以疫情期間更凸顯出價值。未來，人們對家的定位不僅侷限在房子本身，也延伸向良好的社區配套。

3、看物業管理水平。

4、看戶型與裝修。

所以，在今天來看，買房已經不再是簡單的城市選擇，更加是對社區的選擇、對物業的選擇，對居住功能的選擇。

人們對房子的要求從「有」到「好」，從遮風擋雨上升到品質居住。

03、用指標 看好房

房價，是交易的結果。

不論消費者當下選擇買新房還是買二手房，這套房子的最終價值都是交易中體現。因此，消費者在購房前就應該看到房源的未來價值。看什麼呢？

看交易活躍性。

判斷交易活躍程度，最簡單的方法是看不同節點裡，該社區有多少套房子掛牌（在售量）？又有多少套實現成交（成交量）？

· 成交量小、在售量大，意味著小區成交難度大；

· 成交量大、在售量適中，多意味著換手率高，適合剛需上車、也適合投資；

· 在售量小、成交量小、但小區體量適中，多為品質小區，適合自住。

而掛牌價格在一段時間內的上下浮動，多半也體現該小區當下的市場冷熱。

這些數據，在房產交易平臺都是公開透明的，在購房前要大量花心思，做足功課。

房子是家，是一代人託付肉身承載夢想的居所，也可能是幾代人辛勤一生的成果。

對於一個一輩子最大的資產花費，最要改變慣性思維：房子的居住意義要大於投資意義。

在普遍不缺房的時代，好房子的價值愈加凸顯，這背後需要理性的判斷、慎重地抉擇。為好房、好家、好人生、好生活奮鬥！

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