吳某某與安華房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案
裁判要旨
不簽訂書面的借款合同，只用簽訂《商品房買賣合同》並登記備案的方式作為擔保，同時簽訂回購協議，可以認定為借款關係。
案情］
2011年7月25日，鄭某與安華房地產開發有限公司（以下簡稱安華公司）簽訂一份（商品房買賣合同》，主要內容為：鄭某購買安華公司開發的如畫小區一幢101、201、301401號房（預售商品房），面積6200平方米，單價8000元／平方米，總價款4960萬元，鄭某於合同簽訂後10日內一次性付清房款。安華公司於2012年5月30日前將驗收合格的商品房交付鄭某使用。《商品房買賣合同》上均加蓋了當地房地產交易中心的房地產交易監證專用章和當地房地產產權產籍監理處的產權申報專用合同章。同日，雙方簽訂一份（回購協議》，約定：現安華公司欲將回購鄭某購買的商品房，如在一個月內回購，應支付鄭某房屋價款5060萬元，在兩個月內回購房屋價款為5160萬元，在三個月內回購房屋價款為5260萬元，以後以此類推；鄭某在收到安華公司支付的回購房款後，雙方終止商品房買賣合同，同時鄭某應立即協助安華公司辦理房屋備案解除手續。2011年7月28日，鄭某向安華公司匯款5000萬元，三份匯款憑證上用途一欄載明“購房款”。2011年8月2日，安華公司出具了“今借到鄭某4960萬元”的借條。
2013年1月8日，鄭某與吳某某簽訂一份《債權轉讓協議》，將對債務人安華公司享有包括欠款本金及利息、違約金等的全部債權轉讓給吳某某。同日，鄭某將債權轉讓通知書》以及《債權轉讓協議》郵寄送達至安華公司。
2011年8月5日，安華公司與當地國土資源局簽訂《成交確認書》載明，安華宇公司以5000萬元的成交價，取得一塊麵積為39493平方米的國有建設用地使用權。2013年1月31日，吳某某向一審法院起訴，請求判令安華公司向其償還原向鄭某借款本金4960萬元及利息（計至付清全部款項之日止）並承擔案件訴訟費、財產保全費。
結論
一審法院判決安華公司償還吳某某4960元本金及利息安華公司不服一審判決，上訴請求撤銷一審判決，駁回吳某某的全部訴訟請求。
二審法院維持了一審判決。
法院認為
當事人爭議焦點為：（1）鄭某與安華公司之間是商品房買賣關係還是借貸關係；（2）鄭某與吳某某的債權轉讓對安華公司是否有法律約束力；安華公司是否應當向吳某某還債。
1．關於鄭某與安華公司之間是商品房買賣關係還是借貸關係問題
根據雙方提交的（回購協議》和安華公司提交的《成交確認書》，結合安華公司關於（回購協議》和《成交確認書》的證明目的，可以證明，安華公司因競買建設用地需要資金，遂於2011年7月25日與鄭某簽訂一份總價款為4960萬元的《商品房買賣合同》。同時，雙方又簽訂《回購協議》，約定安華公司回購鄭某所購商品房，還約定回購的期限及價款，鄭某在收到安華公司支付的回購房款後，雙方終止商品房買賣合同，鄭某應立即協助安華公司辦理房屋備案解除手續。故鄭某簽訂《商品房買賣合同》的真實目的並非取得所購商品房的所有權及使用權，華公司簽訂（商品房買賣合同》的真實目的亦非為了出售該商品房，而是為了獲取競拍土地所需資金後再回購。《商品房買賣合同》及（回購協議》簽訂後，安華公司僅支付鄭某300萬元，便未再繼續履行《回購協議》，也未交付商品房，故可以認定雙方是以（商品房買合同》的形式，實現借貸定的回購房款，超出購房款的部分，實為安華公司支付佔用4960萬元資金期間90萬元的目的。（回購協議》約的利息。此外，從鄭某的《債權轉讓通知書》和《（債權轉讓協議》的內容也可以看出，其真實意思表示不是購買商品房，而是出借資金。安華公司雖然為鄭某開具了銷售不動產統一發票，但並未依約交付商品房，也未辦理產權證，且鄭某將所有權轉讓給吳某某，表明其已放棄了取得商品房的權利，故安華公同的以商品房買賣合同手續作為抗用的主張不能成立 關於那某與吳某某的權轉讓對安華公司是否有法律約束力；安華公司是否負有向吳某某償還欠款即利息的問題雖然（商品房買賣合同》已經備案登記，但那某並未實際取得該商品房的所有權，故其與安華公司之間存在5000元的債權債務關係。（《回購協議）約定的同購價款，實際月利息超出法律允許的民間借貨最高利率的部分不受保護。因此，安華公司已支付了300萬元，應以4960萬元本金為基數，先按同期中國人民行6個月－1年期貨款基準利辛四倍計算利息予以衝減，再衝減本金，剩餘部分本金及其利息為那某對安華公司享有的合法債權。鄭某與吳某某簽訂的（債權轉讓協議》的主要內容即鄭某將其對安華公司享有的全部債權轉讓給吳某某，根據《合同法》第80條“債權人轉讓權利的，應當通知債務人”之規定，《債權轉讓通知書）到達安華公司後已經產生債權轉讓的效力，至於鄭某與吳某某之間的債權轉讓協議）的內容以及是否送達給安華公司，不影響債權轉讓的效力，吳某某的訴必請求應予部分支持。
最高人民法院民一庭意見
不簽訂書面的借款合同，只用簽訂（商品房買賣合同）》並登記備案的方式作為擔保，同時簽訂回購協議，然後再用出借人向借款人實際交付款項的方式建立債權債務關係，是目前一些民間借貨當事人選擇的借貨方式。判斷當事人之間法律關係的性質，不能僅看合同的名稱、形式和內容，更重要的是分析當事人之法律關係的實質。如果（商品房買賣合同》中售房方並未準備實際交付房屋，而購房一方亦不關心取得所購房屋產權。且雙方當事人的關注點集中在《回購協議》及其相應的違約金上，則足以證明雙方之間真實的法律關係是民間借貸。
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