萬科喊出“活下去”、多地樓盤打折促銷、“金九銀十不再”······近期的房地產市場話題不斷。如何看待當前的市場、房地產未來的市場地位如何、三四線城市的市場是否有泡沫？
新京報就這些問題採訪了財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康。在賈康看來，現在的市場調整，仍然是新一輪的“打擺子”過程中的波動，房地產業仍將是中國經濟的支柱產業。此外，他還表示，目前一線城市已經沒有了泡沫，部分三四線城市顯現出了可能的泡沫化特徵。
對於行政手段的調控政策，賈康認為行政手段的調控治標不治本，關鍵是要在基礎性制度建設方面做出應有的實事，調控迫切需要進行階段轉換。
“一些局部市場的變化並不能直接代表全局”
新京報：不少人提出房地產業寒冬將至或者市場將迎來拐點，你如何看當前的市場？
賈康：萬科鬱亮此前說房地產行業從“黃金時代”進入了“白銀時代”。現在萬科喊出“活下去”，比照鬱亮的說法，是不是現在的市場進入把生存下去作為任務和挑戰的“黑鐵時代”？
“白銀時代”仍是“含金量”很高的時代，但市場分化已趨明顯，不是所有的房地產開發主體都賺錢了，有些可能無錢可賺。而從“白銀時代”往下轉入的“黑鐵時代”，市場仍然有賺錢的機會，但要應對更激烈的競爭，賺錢更不那麼容易了。那麼，房地產市場是不是演變到要打開新的“黑鐵時代”？從中國總體情況看，我覺得這樣的認識還是過於簡單化了。
的確，最近廈門的房地產市場在降價，也有一些一二線城市市場在“變冷”。但一二線城市的價位總體相對穩定，只是出現了交易不活躍、市場偏冷的跡象。這種現象主要源於此前行政性手段的調控，加上各種不明朗的猜測和困惑交織，出現了成交量下降、“金九銀十”不再的冷淡現象。可以說，這樣的低迷和冷淡，是硬壓出來的局面，並不能表明一線城市的房地產市場根本性的拐點已到，以及未來房地產市場就沒有前景了。
地方政府在“打擺子”式調控中，已經走了好幾輪。從過去的經驗看，到了某一個臨界點之後，地方政府可能就不得不放鬆限制。而且，房地產市場要適應城鎮化發展的大勢，要適應人民群眾對包括住房在內的美好生活的追求，客觀上要求放鬆行政性手段的管制，使得供給側更多的差異化供給湧流出來。此外，客觀地看，地方政府的財政收入和房地產也有內在關聯，需理性處理相關的財源建設機制。
當然，並不能否認的是，在一些局部地區確實需要有階段性下調這樣的修正。但從全局來看，中國的房地產業遍佈700多個大中小城鎮區域，在市場分化的背景下，一些局部市場的變化並不能直接代表全局。
總體來說，沒有理由認為中國房地產業現在已出現了一去不回頭的拐點，現在的市場調整，仍然是在市場分化明顯的特徵下，新一輪的“打擺子”過程中出現的波動。在“打擺子”式的新一輪波動中談論根本性拐點的意義，就明顯不足，我不認同房地產業“寒冬論”、“拐點論”說法。
“房地產仍將是中國經濟的支柱產業”
新京報：按照你剛提到的說法，房地產未來仍將是中國經濟的支柱產業？
賈康：從中國城鎮化發展的縱深和空間看，把戶籍人口的城鎮化率(42%)，結合著考慮常住人口的城鎮化率(58%)，中國真實的城鎮化水平充其量50%，未來還有20個點左右的城鎮化高速發展期，房地產一定仍將是中國經濟的支柱產業。房地產的供給必須適應未來還會有幾億人從農村進入城市，同時居民在收入水平提高過程中，對居住的要求還會升級，這種對大量房地產的有效供給的需求是大勢所趨。從這個意義上看，不走完城鎮化的高速發展期，談論“市場一去不回頭的調整”這個拐點論的說法，沒有道理。
如果把房地產的支柱作用發揮好，會帶來很多正面的效應；發揮不好，會引起民眾的不滿、損害經濟社會發展。所以，房地產業不光是經濟的支柱產業，而且要特別注意，是要能夠使國民經濟得到健康發展的重點支柱產業。
在城鎮化高速發展中，城鎮區域的國土開發、不動產優化配置，以及這種開發優化配置過程中的有效供給，需要有更高水平的結構優化處理方案，這個優化機制就是長效機制。這一機制的建立涉及土地制度、住房制度、投融資制度、房地產稅制度等領域，這些制度改革要能夠使得房地產業更好地發揮正面的支柱作用，而不是屢屢帶來困擾和壓力。
新京報：從今年情況看，房地產市場的表現是否會對經濟有影響？
賈康：有人對今年的市場看法比較悲觀，這是因為有像廈門這種城市在很長一段時間市場發展強勁，突然一下子似乎不行了，還有北京這樣的一線城市市場成交量大降，再加上地產商打出了“活下去”的標語。就全國而言，這仍只是市場分化的一個側面。
實際上，在部分地方市場低迷的同時，一些調控不到位或者行政手段力度不高的地區，出現了市場熱度上升的情況。比如，一些三四線城市正在顯現新的機會，一些地產商正在這些區域不動聲色地高歌猛進。房地產市場促進了經濟的繁榮，給當地政府帶來一些與房地產業相關的本地收入與百姓就業、轄區繁榮等政績。
整體看，今年的房地產市場還不會給中國經濟帶來特別大的影響，但其後的調控優化問題應當值得高度重視。
“部分三四線城市顯現出了可能的泡沫化特徵”
新京報：普通居民最關注房價。大家近兩年討論比較多的是，房地產稅能否抑制房價。
賈康：房價的變化不是由稅制這一單一因素所決定，是多種因素的合力形成了房價的演變。比如，房地產市場的基礎性制度建設中的土地改革涉及土地的供應，這個和房價有關；投融資制度能不能更好地調動社會資金來增加有效供給，也和房價有關。
對於房價來說，正常健康的稅制是不可少的因素之一。但它不是唯一的決定因素，不能指望只靠房地產稅這個單打一的方式去解決房價問題。但是，該做的稅制改革不做，該去建立的稅制不去建，一定是不負責任的，房地產稅改革是建立長效機制的必選項。
新京報：現在三四線城市房價上漲過快，是不是有了泡沫？
賈康：不能簡單說，一個城市房價漲了多大幅度，就一定是泡沫。從較長時間段來看，中心區房價的總趨勢是上漲的，而且在城鎮化高速發展期，房價上漲幅度要比其他一些形態的商品價格上漲的幅度會更大一些。
泡沫是模糊的概念，往往是泡沫破滅後，才可以認定此前存在有泡沫。如果總是感覺有泡沫，但泡沫並沒有破裂，它可能還不是我們說的負面意義上的泡沫。
房地產市場的泡沫，主要伴隨著不良炒作。前些年部分一二線城市的泡沫化問題主要體現在肆無忌憚的炒作、快進快出的短期投機行為，這些炒作推高房價，很容易產生泡沫。而現在在嚴厲的行政手段打壓之下，北上廣深已經沒有了這種肆無忌憚炒作存在的空間。可以說，一線城市目前已沒有什麼泡沫可言，可能已傷及剛需和一部分改善性需求了。
總體看，不能說三四線城市普遍出現泡沫化的壓力。確實，我們現在接觸到的一些三四線城市的市場升溫過快、房價猛漲、老百姓不滿意，顯現出了可能的泡沫化特徵。如果這些三四線城市沒有更好的經濟手段為主的制度約束，很容易在一定發展階段又落入過度炒作的不良狀態。
現在不少三四線城市的主要矛盾已不是去庫存，需要警惕的是，不要在市場熱度上來後，重蹈一二線城市的覆轍，一定要借鑑一二線城市的經驗教訓，防患於未然。
“在基礎制度方面要做出實事，調控迫切需要進行階段轉換”
新京報：現在看調控是否有必要繼續？
賈康：房地產調控政策應該能夠實現有效的供給，以滿足人民群眾不同層次的住房需求。
目前北京這樣的一線城市，一方面，很多人的購買能力只能走保障房的軌道，通過公租房和共有產權房解決住房問題，但目前政策還沒有給出相對理想的全面解決方案；另一方面，因為各種限制，有支付能力的人很多又無法購買改善性住房。
不能提供有效的、多樣化的供給，不優化供給結構，單純的行政手段的調控治標不治本，還積累不良的副作用。要真正改變治標不治本的局面、真正解決房地產市場問題，要在健全法制的情況下，積極用經濟槓桿的調節替代行政手段，建立起房地產市場的長效機制，在基礎性制度建設方面，要做出應有的實事。這是政府調控中一個迫切需要進行的階段轉換。
同時必須注意的是，在供給側結構性改革中，要帶出供給體系質量和效率提高的定製化方案。不同的城市、不同的地段、不同的類型，到底怎麼認識、怎麼看待、怎麼樣有合理的對策？一定要有一個高水平的、通盤考慮的定製化解決方案，而不只是一些簡單化的行政手段。
新京報：但長效機制遲遲沒有落地。
賈康：長效機制建設是一個攻堅克難、慢變量演變的過程。比如說，房地產稅說了5年之內啟動立法，但何時啟動，現並不清楚，啟動後要走多長時間的立法過程，也不知道。
制度建設是慢變量的過程，但市場總是動態的，老百姓的需求也往往是等不及的。這種情況下，只能標本兼治，但治本為上，長期的制度建設追求結合短期行政手段調控，要把短期與中長期銜接好。在趕快組織有效的、高水平的供給的同時，大方向是行政手段的調控轉變為經濟手段為主，從而尋求市場的長治久安。
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