內房企Top10門檻高達35億；長租公寓仍為18年熱頻詞彙；未來存量資產市場更為激烈。
☉ 文／克而瑞研究中心
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榜單解讀
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入榜門檻：內房企Top10門檻高達35億
2018年內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為35.4億元和12.2億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了23.2億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為19.3億元，甚至超出了外資房企Top10的運營收入門檻7.1億元。
與2017年相比來看，內房企發展尤為迅猛，而外資房企不進則退。尤其是內房企TOP5的入榜門檻相比17年大幅增長64.18%，此外TOP10、TOP20門檻分別增長30.48%、8.67%；外資房企TOP5、TOP10門檻則分別下滑10.21%、14.69%。可以看出，與以穩為主的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更為迅猛，展望2019年隨著內房企的商業擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續擴大。
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收入結構：租金收入仍為主要來源
總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都佔據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達79.6%，而外資房企則為86.8%。
大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如中國金茂、碧桂園等房企，其中碧桂園的酒店運營佔比達到了57%。此外多數企業都加大了長租公寓的佈局力度，預計未來租金中長租公寓的貢獻佔比將持續增大。如2018上半年龍湖集團的長租業務快速發展，租金收入達到了1.39億元，同比2017年增長了4273%，佔到了總租金收入的7.5%。此外龍湖還表示至2020年其長租公寓租金將超30億元，租金佔比預計將達約30%。此外禹洲也表示其上海的一部分房源已經轉為長租公司，未來來自這一板塊的租金會直線上升。
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政策下外資房企獲取大宗投資物業
2018年以來我國的融資環境仍然收緊，在此背景下許多內資房企都放慢了投資腳步，但對於具有融資優勢的外資企業而言，2018年卻逐步加大了對於商業地產的拓展力度，其中不乏許多大手筆的商業投資項目。
以恆隆為例，2018年1月在全年業績會上恆隆董事長陳啟宗就表達了對內地商業市場的信心，並表示將會進一步加大內地投資。2018年5月恆隆地產以人民幣 107億元首次佈局杭州，競得杭州核心區域的百井坊地塊，成交樓面價55285元/平米，總價及樓面價均位列杭州商業地塊第一。恆隆表示將會發展該項目成為大型綜合商業項目，包括世界級商場及辦公樓，其樓面面積最高達約19.41萬平方米。截止2018年上半年，恆隆地產的發展中投資物業價值已達260.98億港幣，分別位於武漢、昆明、杭州等地，相比2017年底增長了21%。恆隆董事長陳啟宗表示，未來會繼續關注中國不同地方的項目。
除恆隆外，2018年11月12日新加坡企業凱德集團先以人民幣8.82億元拍得粵港澳大灣區“灣頂明珠”項目，打造凱德在廣州首座含辦公樓業態的綜合商業項目。此後僅過一天，凱德集團又宣佈以127.86億元的價格，受讓了上海星外灘開發建設有限公司100%股權。
此次127.86億元的收購價格，不僅創下了凱德自1994年進入中國市場以來，單體收購交易的最高價；同時也是外資在內地投資物業購買價格的新紀錄。除凱德、恆隆外，如新鴻基、瑞安等等的外資房企，也都加大了商業佈局力度。在外資房企踴躍佈局境內商業地產的背後，可以看出外資企業對中國發展的長期看好。此外在目前國內融資環境不斷收緊的環境下，鉅額的商業項目成交價也讓許多內房企望而卻步，而這也在無形中給了外資企業更多的機會。
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長租公寓仍為18年熱頻詞彙
除傳統商業板塊外，2018年長租公寓延續了17年的熱潮，依舊成為被各大房企多次提起的熱點領域。據不完全統計TOP30房企中，已進軍或表示將佈局長租公寓的房企已達到了近20家，可見長租公寓已成為了房企佈局多元業務的一個主要趨勢之一。從目前來看，未來明確表示將會進入該領域的房企就包括有中海、花樣年、正榮、北辰、上實等，如中海表示18年要開長租項目6個，包括3個重資產，3個輕資產，未來達到一定數量。此外在具體的做法上，這些房企也不盡相同，如花樣年主要是從養老領域著手，目前正從自有物業的改造來嘗試長租業務；北辰則是從複合地產的角度出發，以地產為載體，結合多種產業，其中不排除長租公寓；正榮則主要是為了盤活存量資產等等。不同的出發點，也將為其未來的長租公寓在特性上產生較大的區別。
部分企業仍處於長租公寓的嘗試階段，與此同時不少企業已對長租公寓的規模發起了衝刺。目前房企佈局長租公寓規模較大的包括有萬科、龍湖、招商、旭輝等，此外其他企業如越秀、華潤、保利、朗詩、首創也都紛紛提出了追趕計劃。
如華潤於18年6月提出長租公寓品牌有巢，18年末其就計劃獲取2萬間的公寓單位，至2020年數量將達10萬間；而越秀方面則計劃要在三到五年內達到10萬間；保利目標2020年公寓管理規模達30萬間。隨著各大房企長租公寓規模的越來越大，市場競爭也將愈發激烈。此外近期，由於監管空白，長租市場也顯露出了一系列的問題，如哄抬租金、租金貸、甲醛超標等。在此背景下，房企在發展中也不該一味求大，更要從運營上著手，從而為項目帶來更多的附加價值。
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存量市場的競爭將會更加激烈
近年來，隨著增量市場行業天花板的逐步逼近，房企競爭也越發激烈。與此同時，存量市場無論在規模還是增速上，都呈現出了長期上揚的態勢，如何挖掘存量市場的價值和機會無疑成為了房企未來的新命題。
此外在房地產市場宏觀調控的背景下，加大布局存量物業也更有利於房企銀行貸款、吸引外資基金或是資產證券化等等。尤其是在2018年房企一般債券發行被加多種限制的同時，住房租賃相關專項債券或票據的審批渠道反而較為暢通。2018年4月，證監會、住房城鄉建設部發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確表達了對於房企進行住房租賃資產證券化的鼓勵。在此背景下，已有多家房企嘗試發行相關債券，自2018年3月龍湖集團發行了國內首單住房租賃專項債券後，據不完全統計，截至12月共有4家房企發行了住房租賃專項債券，金額共計92億元。預計未來房企在住房租賃方面的資產證券化發行總額將會繼續提升，從而助力房企在住房租賃市場方面的發展。
除長租公寓繼續延續火熱，在傳統商業方面也有越來越多的房企都開始轉型並涉足，其中如福晟、中梁等，其中福晟表示將會以20%和80%的比例同時發展商業和住宅，未來五年計劃新增商辦體量約200萬平方米；而中梁則表示未來將會繼續計劃擴張商用、產城、綜合物業及其他類型物業的投資物業組合。此外還有許多房企在未來的租金規模上提出了新的衝刺目標。如華潤置地提出了2020年租金收入100億人民幣的目標，屆時將擁有購物中心48個，總建面達610萬平方米。而新城控股則計劃19年實現40億租金收入，保證每年開業15到20個項目。
由此可見，2019年乃至更長一段時間內存量市場的競爭將會更加激烈，而內房企的運營收入門檻仍將會繼續保持快速提升。2018年內已有泰禾、新城在運營收入方面實現大幅增長，尤其是新城控股已入圍內房企運營排行榜TOP20，相信未來2019年的榜單中還會出現越來越多的商業新軍。
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