房價下跌30%是底線 你信嗎
房價下跌多少誰說了算？一是政府政策，二是市場預期。根據以往經驗，如果房價下跌到一定程度，政府開始救市，那麼房價可能就會止漲返升。那麼說，房價就是政府決定的了？想讓多高就多高？其實也不能這麼說。政府採取一些救市措施，可能會對房價產生正面影響，也可能會產生負面影響，可能會暫時迴避矛盾，可能會給未來帶來更大壓力。所以，政府採取放水措施也是慎之又慎。
二是市場預期，如果，市場預期房價將來還會漲，那麼無論是買方，還是賣方，都會採取對應行動，市場預期決定房價是有道理的。但是，市場預期也是暫時的。因為影響預期的因素也有很多，很多因素可能都是人為的，那些對樓市有什麼企圖的人，可能會採取製造假新聞等非客觀因素來影響市場預期
說房價下降30%是底線，主要是從購房人的能力、銀行承受力、開發商的耐力來考慮到。我們知道，購房首付款一般都是30%左右，也就是說如果房價下降30%，那麼就相當於說，剛買房的人就把首付款跌沒了。這對購房人來說，是難以接受的。首付款是銀行應對斷供的重要工具。首付款比例越高,則銀行能夠承受的房價下跌幅度越大。如果首付款比例是30%,那麼,如果房價較貸款發放時的評估價下跌30%,此時借款人斷供,銀行收回房產並出售,在不考慮貸款利息收入的情況下,銀行剛好能收回本金。近年來,首套和許多二套以上的個人房貸首付比例的底線是20%或30%。那麼,房價下跌20%至30%似乎也就是銀行的底線。
這個理由能成立嗎？如果從購房人的角度，不要說跌30%，就是跌一分錢，都要咋售樓處，他們就說，買房的時候，開發商可是說房價要漲價的，怎麼就不漲了呢，不漲的話，就等於資金沉澱，而資金有價值的，沉澱之後沒有盈利空間，本身就是投資失敗。所以，從投資的購房人的角度，房價上漲每年都不能低於10%的幅度。如果說房價下降的幅度，多大才能對購房人產生致命打擊，那就是房屋價值低於購房人的貸款餘額。就是說，把房子賣了，都不夠還銀行欠款，那麼，購房人就可能會棄房停貸。
但實際上，這些年,國內大中城市的房價出現大幅上漲。就銀行在幾年前放出的個人房貸而言,其抵押房產的價格很可能上漲了1倍甚至數倍。即使這些房產目前的市價暴跌一半、三分之二或四分之三,銀行仍然不會虧損。比如北京地區，十年前的購房也就一萬多元，現在動不動就10萬左右了，你說跌多少是底線？顯然30%動不了這些人的筋骨。
金融系統每年都要進行房貸壓力測試，分別以房價降10%、20%、30%、50%為標準。有人說，銀行能承受房價降20%的房貸壓力，底線數字是30%。比如，中國東方資產管理股份有限公司發佈《中國金融不良資產市場調查報告（2018）》。報告顯示，若房地產市場在密集政策下反應過度，比如房價下跌20%-30%，或者市場預計房地產稅政策出臺可能造成過大沖擊，勢必會對整體產業鏈條產生影響，屆時包括建築業、房地產業在內的行業風險將連環爆發，強力衝擊銀行的風險底線。
也有媒體報道稱,國有銀行的房貸壓力測試結果顯示,它們對房價跌幅的容忍度在30%左右。有一種解讀是:這是銀行向全社會給出的房價下跌底線,即最多下跌30%。壓力測試旨在評估銀行在極端不利情況下的虧損承受能力。就個人住房貸款而言,極端不利的情況是斷供,銀行只能收回抵押的房產,然後通過出售房產收回資金。
對開發商來說，房價下跌到底有沒有底線？潘石屹最近給出了答案，他表示：對於開發商來說，20%就是中國房價下跌的底線。一旦超過這個數，絕大多數的房地產公司將不復存在。其實，開發商的生命線不在房價下降多少，而是在於開發商的資金鍊會不會斷。事實上，我們知道，現在很多地方的二手房，已經下跌的不止是30%了，還有一些地方的房價已經慘遭腰斬了，除了咋售樓處，你看到哪裡撐不住了？【本文由“馬躍成”賬號發佈20181206】
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