房价下跌30%是底线 你信吗
房价下跌多少谁说了算？一是政府政策，二是市场预期。根据以往经验，如果房价下跌到一定程度，政府开始救市，那么房价可能就会止涨返升。那么说，房价就是政府决定的了？想让多高就多高？其实也不能这么说。政府采取一些救市措施，可能会对房价产生正面影响，也可能会产生负面影响，可能会暂时回避矛盾，可能会给未来带来更大压力。所以，政府采取放水措施也是慎之又慎。
二是市场预期，如果，市场预期房价将来还会涨，那么无论是买方，还是卖方，都会采取对应行动，市场预期决定房价是有道理的。但是，市场预期也是暂时的。因为影响预期的因素也有很多，很多因素可能都是人为的，那些对楼市有什么企图的人，可能会采取制造假新闻等非客观因素来影响市场预期
说房价下降30%是底线，主要是从购房人的能力、银行承受力、开发商的耐力来考虑到。我们知道，购房首付款一般都是30%左右，也就是说如果房价下降30%，那么就相当于说，刚买房的人就把首付款跌没了。这对购房人来说，是难以接受的。首付款是银行应对断供的重要工具。首付款比例越高,则银行能够承受的房价下跌幅度越大。如果首付款比例是30%,那么,如果房价较贷款发放时的评估价下跌30%,此时借款人断供,银行收回房产并出售,在不考虑贷款利息收入的情况下,银行刚好能收回本金。近年来,首套和许多二套以上的个人房贷首付比例的底线是20%或30%。那么,房价下跌20%至30%似乎也就是银行的底线。
这个理由能成立吗？如果从购房人的角度，不要说跌30%，就是跌一分钱，都要咋售楼处，他们就说，买房的时候，开发商可是说房价要涨价的，怎么就不涨了呢，不涨的话，就等于资金沉淀，而资金有价值的，沉淀之后没有盈利空间，本身就是投资失败。所以，从投资的购房人的角度，房价上涨每年都不能低于10%的幅度。如果说房价下降的幅度，多大才能对购房人产生致命打击，那就是房屋价值低于购房人的贷款余额。就是说，把房子卖了，都不够还银行欠款，那么，购房人就可能会弃房停贷。
但实际上，这些年,国内大中城市的房价出现大幅上涨。就银行在几年前放出的个人房贷而言,其抵押房产的价格很可能上涨了1倍甚至数倍。即使这些房产目前的市价暴跌一半、三分之二或四分之三,银行仍然不会亏损。比如北京地区，十年前的购房也就一万多元，现在动不动就10万左右了，你说跌多少是底线？显然30%动不了这些人的筋骨。
金融系统每年都要进行房贷压力测试，分别以房价降10%、20%、30%、50%为标准。有人说，银行能承受房价降20%的房贷压力，底线数字是30%。比如，中国东方资产管理股份有限公司发布《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》。报告显示，若房地产市场在密集政策下反应过度，比如房价下跌20%-30%，或者市场预计房地产税政策出台可能造成过大冲击，势必会对整体产业链条产生影响，届时包括建筑业、房地产业在内的行业风险将连环爆发，强力冲击银行的风险底线。
也有媒体报道称,国有银行的房贷压力测试结果显示,它们对房价跌幅的容忍度在30%左右。有一种解读是:这是银行向全社会给出的房价下跌底线,即最多下跌30%。压力测试旨在评估银行在极端不利情况下的亏损承受能力。就个人住房贷款而言,极端不利的情况是断供,银行只能收回抵押的房产,然后通过出售房产收回资金。
对开发商来说，房价下跌到底有没有底线？潘石屹最近给出了答案，他表示：对于开发商来说，20%就是中国房价下跌的底线。一旦超过这个数，绝大多数的房地产公司将不复存在。其实，开发商的生命线不在房价下降多少，而是在于开发商的资金链会不会断。事实上，我们知道，现在很多地方的二手房，已经下跌的不止是30%了，还有一些地方的房价已经惨遭腰斩了，除了咋售楼处，你看到哪里撑不住了？【本文由“马跃成”账号发布20181206】
閱讀更多 馬躍成 的文章
