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某地有個案例，甲公司向A銀行貸款1000萬，年利率10%，以名下不動產辦理了抵押權登記。不動產登記機構登記了主債權金額1000萬，並頒發了不動產權利證明。後甲公司因到期還不起債務，A銀行向法院起訴要求拍賣抵押物，並就拍賣所得優先受償貸款本金及利息1200萬。法院判決A銀行的擔保債權為不動產登記簿記載的1000萬，利息沒有登記，因此不予優先受償。後銀行要求在抵押登記時將貸款本金和利息一併登記，被不動產登記機構以不符合登記規範及違反抵押權的從屬性拒絕。這個案例涉及抵押合同約定的擔保範圍與不動產登記簿不一致時如何確定擔保範圍的問題，引申出不動產登記簿抵押登記事項和不動產登記證明的合理設置。
一、約定的擔保範圍與登記簿不一致時應視記載事項而定
抵押權作為擔保物權，是以確保債務得到清償為目的，在債務人或者第三人所有物上設定以取得擔保作用的定限物權。抵押權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，可以就該財產優先受償（《物權法》第179條）。由於抵押權的這種以支配抵押物交換價值為效力的價值權性特徵，優先受償的範圍即抵押權的擔保範圍對當事人及第三人的影響甚巨，必須明確且公示，讓第三人知道以此評估風險，維護交易安全。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保解釋》）第61條規定，抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。《物權法》第173條規定，擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。可以看出，擔保範圍確定的效力順序，是登記簿的記載優先於擔保合同約定，擔保合同約定優先於法定擔保範圍。從被保護的法益看，物權公示是保護不特定第三人的利益籍以保護交易安全，涉及公共利益，作為最優先順序。在民事領域，契約自由是基本原則，法律尊重當事人依照自主意思表示形成相互之間的法律關係，在當事人意思表示不足的地方方給予補充規定以資明確。《江蘇省高級人民法院關於執行疑難若干問題的解答》認為，抵押合同與抵押權登記簿、他項權證上記載的抵押權的擔保範圍應當一致。如果出現不一致，鑑於權證登記的公示效力，應以登記的內容確定具體數額。在抵押合同與登記簿、登記證明均有擔保範圍的記載時，應以登記簿記載的擔保範圍為準。該解答符合《物權法》和《擔保解釋》的規定，可資贊同。
也有不同意見。《浙江省高級人民法院關於審理實現擔保物權案件若干問題的解答》第11條認為，在合同中約定的擔保範圍包括主債權、利息、違約金、實現擔保物權的費用等，但在相關登記證明或他項權證上卻載明擔保範圍僅為本金時，不能因不規範的行政行為而影響當事人實體權益的實現，登記效力應及於合理的利息、違約金等其他費用，申請人可在據以登記的擔保合同約定的範圍內依法享有優先受償權。這一觀點應視不動產登記簿中抵押登記事項的設置而定。
國土資源部《關於啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕15號）（以下簡稱《啟用簿證通知》）附件不動產登記簿樣式的抵押權登記信息中，只有被擔保主債權數額欄目，沒有記載擔保範圍。按照全國人大法工委對《物權法》第173條擔保範圍的說明（《物權法釋義》第373頁），主債權是指債權人與債務人之間因債的法律關係所發生的原本債權，相對於利息和其他附隨債權而言，不包括利息以及其他因主債權而產生的附隨債權。可見主債權與擔保範圍是不同性質的記載事項。不動產登記簿記載的主債權不應認定為是對擔保範圍的約定。因此如果以統一登記後的不動產登記簿登記抵押權信息，則不屬於《擔保解釋》第61條規定的登記內容與抵押合同約定的內容不一致的情形。此時應按照《物權法》第173條的規定，以抵押合同約定的擔保範圍或法定擔保範圍為準。鑑於《不動產登記操作規範（試行）》規定申請抵押權首次登記提交的材料應包括抵押合同，抵押合同一般需具備被擔保的主債權種類、數額；債務人履行債務的期限；抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；抵押擔保的範圍等內容（《擔保法》第39條），可以說基本排除了適用法定擔保範圍的可能，擔保範圍應以在不動產登記機構申請抵押權登記時提交的抵押合同約定為準。浙江省高院的解答在此情況下可資贊同。
另一方面，統一登記前的房屋登記簿和土地登記簿的抵押登記事項都有對抵押範圍的登記設置。住建部08年印發的《房屋登記簿管理試行辦法》 第9條規定登記簿的房屋權利狀況部分應記載房屋所有權、他項權利等有關情況。他項權利的記載內容包括抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額、擔保範圍、債務履行期限。可以看出這裡的被擔保主債權的數額、擔保範圍是並列的。國土資源部《關於印發（試行）的通知》（國土資發［2008］153號）在土地登記簿的填寫說明中也要求，土地抵押權、地役權登記時，應填寫土地抵押權、地役權來源證明文件的名稱、編號、日期、權利人、內容、範圍、設定日期、權利順序、存續期限、土地他項權利證書號等。因此分散登記時期的土地和房屋登記簿都有抵押權擔保範圍的記載，此時應適用《擔保解釋》第61條規定，在約定擔保範圍與登記簿記載的擔保範圍不一致的情況下，以登記簿記載的擔保範圍為準。浙江省高院的解答不適用這種情況，值得商榷。
最高法院在2015年天津隆僑商貿有限公司因中航信託股份有限公司申請執行隆僑公司等借款合同糾紛案中認為：《擔保法解釋》第六十一條規定“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。”該條文是對抵押登記內容的規定，而非是對抵押擔保範圍的規定，他項權證記載的權利數額與抵押擔保範圍系不同事項，當抵押合同對於抵押擔保範圍進行明確約定的情況下應依照合同約定執行，可資贊同。
二、合理設置不動產登記簿登記事項發揮物權公示作用
抵押權的物權特性決定了其可以直接支配擔保範圍內的抵押物交換價值並優先受償。如果抵押物上承受如此巨大的負擔而沒有對社會公示，無疑將對交易安全造成巨大的破壞，影響後順位抵押權人的判斷和決策，不利於發揮抵押物的效用。抵押物和擔保債權必須特定和明確，這是不動產物權變動公示的最基本需求。如果擔保債權沒有特定，就無法達到抵押權公示的目的。特定原則和公示原則是一體兩面的關係，擔保範圍是確定抵押權人優先受償範圍，也就是抵押權人可直接支配抵押物交換價值的範圍，屬於抵押權所應登記事項的範圍。
《啟用簿證通知》附件中《不動產登記證明使用和填寫說明》要求抵押權登記在其他欄填寫不動產權證書號、抵押的方式、擔保債權的數額。這裡的擔保債權如果理解為登記簿上的被擔保的主債權，有點牽強，且擔保範圍事項依然付之闕如，宜認為是指包括主債權及利息等擔保範圍內的債權。但不動產登記簿才是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書與不動產登記簿記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準（《物權法》第16條、第17條）。因此在不動產登記簿沒有登記擔保範圍的情況下，不動產抵押權的擔保範圍還是應以抵押合同約定為準，法院在認定擔保範圍時可以申請登記機構提供當事人申請登記時的抵押合同。目前由於不動產登記簿缺乏擔保範圍的設置，導致法院在判斷利息是否納入擔保範圍時有不同看法，影響了當事人的權利，不利於發揮物權公示的作用。有地方銀行因此向登記機構提出將利息納入主債權進行抵押登記。但這種變通做法不被登記機構認可，因其與申請人提交的原因證明文件記載不符，萬一發生糾紛登記機構很容易敗訴，風險很大。
從《物權法》第173條規定的法定擔保範圍看，違約金、損害賠償金雖然外國立法例無，具有代替主債權給付的性質，並非增加抵押人的負擔。而實現擔保物權的費用則是債務人不及時履行債務導致，理應由債務人負擔。唯有利息債權是當事人約定發生，並非原本債權的存在而當然存在，必須加以登記公示，才不會對第三人造成難以預測的損害。這與原債權必須經過登記才能產生抵押權擔保效力的法理是一樣的。德國民法典第1115條規定，在登記抵押權時，應在土地登記簿中載明債權人、債權金額，債權為附利息的，應登記其利息、應支付其他從給付的金額。國土資源部肖攀博士介紹的德國慕尼黑地方法院Untersendling地區土地登記簿的第三分欄抵押權記載事項以及日本東京都土地土地登記簿權利部分乙部事項欄都有對利息的記載。臺灣地區土地登記簿其他項權利部則設置了權利範圍、利息或地租、遲延利息、違約金等登記事項。但在實踐中，考慮到既要發揮物權公示作用，又不過於增加登記機構工作量，可在不動產登記簿增設擔保範圍的欄目，對利息登記不做硬性要求。如此也可達到確定擔保範圍、維護交易安全的目的。
《啟用簿證通知》明確不動產登記機構可以結合地方實際，針對不同的權利登記事項，對登記簿做相應調整，但不得隨意減少登記簿的內容。《不動產登記暫行條例》第11條規定，不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載於不動產登記簿。抵押登記的擔保範圍作為影響相對人至深的事項，應作為不動產登記簿的登記事項。在不動產登記簿上增加擔保範圍的記載只是增加了登記機構的工作量，並不增加申請人的負擔，並非增加前置審批要件，因此各地登記機構將擔保範圍增加作為不動產登記簿的抵押登記事項合理合法。也可以採用在登記簿的附記欄中記載擔保範圍的做法，為減輕登記人員的負擔，可以記載“擔保範圍詳見擔保合同”，將登記機構保存的擔保合同作為登記簿的附件。
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