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最近大家對於房地產市場討論最多的，恐怕是廣東省發佈的通知預取消的“商品房預售制度”吧？
朋友圈有媒體十萬火急的做深度解讀，說中國樓市即將迎來大震盪，中小房企將倒閉出局，百姓迎來購房保障新時代。
這個伴隨中國樓市發展至今的制度真要被取消了？依我看，現階段絕對不可能。
事實證明，後續住建部市場監管人員就闢謠，徵詢取消商品房預售意見的情況並不屬實，但是沒有直接否認要求各地深入研究。
其實取消商品房預售制度和推出的房地產稅難度一樣，背後勾扯的利益很多。
實際上，第一次取消這個制度的想法是2004年提出的。當時政府一聽，你們想取消這個制度啊，那我考慮調查一下，但2012年以後政府就開始研究取消它所帶來的後果了。
什麼意思呢？就是隻能在此階段進行改革，或者說改革比取消要更有效。想取消的話在2004年-2012年之間早取消了，何必等到今天。
大家最關注的問題還是“商品房預售制度”對購房者意味著什麼？現階段為什麼無法取消？取消的後果是什麼？
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在中國，最先引進預售制度的是深圳，它是霍英東發明的，是港英時期、房地產商在資金不夠的情況下以信用為擔保的一種融資手段。
這個制度繁榮了香港的房地產市場，但在中國卻讓百姓成為被動的韭菜。關鍵原因是環境，中國缺乏前提條件：信用。
信用可以促進經濟發展，信用環境好就會減少交易風險和損失，節約交易費用，所以在信用環境良好的香港，這個制度能推進經濟的發展，奇怪的是，在信用環境差的大陸，需要信用支撐的賣樓花制度不但沒有淘汰，反而遍地開花，為什麼？
這便是預售證的由來。
開發商買地，用地皮從銀行套貸款，用貸款和提前賣期房得到的錢去蓋房子搞工程搞營銷搞關係，那麼政府其實是不放心開發商的，誰知道他們拿這麼多錢是不是真的蓋房子去了？所以就要開發商將這些錢存在一個指定的銀行賬戶上，便於監管開發商的花銷。
而開發商對政府也不放心，誰知道我這錢能不能真的如數給我啊，萬一我貸款放你銀行了你不給我，我這邊又賣不出去期房，我的資金鍊就斷了啊，我惹不起政府，我總能忽悠百姓吧，所以我需要政府給我背書，那麼就需要政府給我一個證明，證明我有權利去賣房子。
所以彼此的信任就靠這麼一個證書建立起來了。
房地產行業本身是個資金密集型行業，中國本來的融資工具就少，而賣樓花解決了房地產商的資金問題——當時的住房總量不足，商品房供應不求，加快建設、增加住房供應是客觀需求。
所以商品房預售許可制度的本意是為了降低開發商資金門檻，促進房地產開發和銷售。
客觀來說，商品房預售制加速了整個建設資金週轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
所以預售制度的受益者之一是開發商，簡單而言，預售制度為開發商提供了一筆零風險零成本的鉅額貸款。
其二是銀行，銀行通過轉移財富獲得利差，也減少了相當一部分的壞賬風險。
這些關係裡面，唯一能制約開發商的就是“發證人”。問題在於，發證人也天生具有逐利性（追求GDP），這就決定了必然不公，天然站在房地產商的一邊，對房地產商的監管天然缺位。
而由於買賣雙方存在天然的“信息不對稱”，購房者天然弱勢，沒有能力來判斷房地產商的服務是否合理、是否必要，這就導致了房地產商沒有外力制約。
在監管缺位的情況下，如果經濟繁榮，賣樓花的問題不大，但是一旦經濟下滑，後果非常嚴重。一旦資金鍊崩潰，房產商卷錢跑路，買房者血本無歸，幾個老百姓輸得起？
沒有跑路，能否按合同交房也不一定，即便前面可以避免，等交房後房子和預期介紹相去甚遠時，業主申訴也是極困難的，即便法院判開發商輸，法律也拿他們沒辦法。
對於買房者來說，預售制幾乎將所有的資金風險都轉嫁給了他們，而只有在房價上漲時，買房者的利益才可能得到保障。
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看到這裡，大家會覺得購房者顯然是整個關係鏈裡面的最底層，所以取消這個制度簡直是對百姓的一種救贖。
從購房者角度來想是沒有問題的，但如果你換個角度就會發現，取消預售制對於購房者來說並不是最佳策略。這也是這個制度這麼多年來遲遲沒有被取消的原因，且貿然取消還會帶來很嚴重的後果。
怎麼說呢？
首先我們從購房者角度來看。
目前市場上預售房普遍相對同水平現房便宜20%左右，購房者也能花更少的錢更早訂到自己喜歡的戶型、樓號、地段。如果取消該制度，一方面現房更貴增加老百姓的經濟負擔，另一方面現房交易中，優質房源往往會被樓盤黃牛，走後門者佔有。
再從開發商角度來看。
有數據顯示，開發商到位資金四成是來自預售款，四成是開發商的自有資金。想想看，如果取消了該制度，開發商從哪裡彌補原先來自預售的四成資金？
或許房地產巨頭能勉強撐住，但對普通開發商而言，開發週期加長、融資不暢、資金鍊斷裂的打擊是致命的，將直接導致房地產業兩級分化嚴重，大規模中小型房企成批死亡。最終的結果就是強者恆強，弱者恆弱，不利於市場積極競爭，甚至還會形成類似壟斷的局面。
最後我們從當今國情來看。
目前我國城鎮化率不足60%，尤其是在重點城市，房源供不應求。房地產相關行業對中國整體GDP的貢獻率超過30%，其發展舉足輕重。尤其是當今中國正處於中美貿易戰初期，人民轉向投資以房地產為首的虛擬經濟熱情不減，需求還處於旺盛期。
而取消這個制度後，一些中小型開發商勢必迫於資金壓力停止建房，供應量減少，進一步加重供不應求的局面，掀起更大的炒房熱，房價將大幅上漲。
所以在思考中國樓市問題時，必須要退而求其次，加上“中國國情”這四個大字。
預售制度取不取消沒有多大意義，其癥結所在就是購房者未來擔憂的房子質量問題。
如果發證人堂堂正正站出來，鎖定開發商的信譽抵押作為未來購房者收房的擔保，開發商開發的房子質量1次不達標，罰1千萬，2次不達標，罰5千萬，三次不達標沒收開發資質，那麼還會有開發商敢頂風作案，偷工減料，誆騙購房者嗎？
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