最近的中國房地產市場雪積得太厚，很容易讓人想起1992年的日本和 2008年的美國。
太陽底下無新事。
在日本房地產市場經歷暗無天日的1992年之前，也曾體驗過肆意的、喧囂的狂歡，2008年前的美國亦然，看上去與半年前的中國並無二致。
這也是為什麼越來越多的人開始發問：中國樓市會像日本、美國那樣全面崩塌嗎？
這樣的想法並非沒有道理，如果經歷過高度相似的歷史情節，那麼是否會走向同樣的結局？
所以今天我們就來聊聊那一年的日本和美國，來看看這一年的中國，是否會重蹈歷史的覆轍。
一、 日本
從騰飛到摔落
日本房價騰飛起於1985年廣島協定，日元升值，國外熱錢湧入，同時日本為了刺激國內經濟選擇降低利率。
因此，自1986年起，日本房價連年暴漲。在1991年泡沫的頂峰，東京平均房價272萬日元每平米，而核心市區高達1450萬日元每平米。如果按通脹和匯率進行折算，差不多相當於今天北京/上海均價15萬元每平米，北二環或者陸家嘴則高達83萬元每平米房價。
1992 年泡沫破滅之後，經歷了長達14年的“慢性疾病”般的崩盤。到2007年底，日本六大城市土地價格僅相當於1991年高點的 27.7%，絕對價格也只相當於25年前的水平。
日本到底經歷了什麼？
看過這張數據圖，你可能會問：從1991年的高點到後續的斷崖式下跌，日本到底經歷了什麼？
這個問題並不難回答，在日本國民的壓力下，當時的日本政府出臺了兩大重要政策來調控房價，即提高利率和徵收房產銳。加息和房產稅不失為壓制房價的兩大殺器，但說到底，這只是日本房價崩盤的直接誘因，是壓死駱駝的最後一根稻草。事實上，這隻駱駝在此之前就早已不堪重負。
壓死駱駝的到底是什麼？
1.石油危機導致的日本經濟衰退。
上世紀70年代發生的兩次石油危機，是日本宏觀經濟的重要轉折點。在此之後日本經濟增長的速度和方式 均發生了重大變化。
2.城市化進程的結束
二戰後的日本創造過一個城市化發展紀錄：1947後18年的時間，日本城市化率由 33.1%提高到 68.1%。1985 年，這個數據已經達到 76.7%，宣告著日本的城市化已經接近尾聲。
在回顧完日本房價從騰飛到摔落的全過程之後，我們不難發現，人口結構才是決定日本房地產市場走勢的根本性原因。在日本房地產市場最後的瘋狂中，日本的人口結構已經發生了根本的變化，日本的人口基礎已經無法支撐起它的高房價。
從這個角度來看，中國的房地產市場還遠遠沒有走到日本這一步。畢竟，“人口”作為“日本案例”裡最為重要的因素，放到中國的語境下仍然是可以樂觀看待的一個點。作為對照，中國的城市化進程正處在開展得如火如荼的時期，即使是把它看作中國房價最重要的支點也並不為過。
我們還可以再看一看“美國案例”。
二、 美國
在美國的歷史上，曾經經歷過兩次房地產泡沫，一次是地域性的，爆發在弗洛裡達州，一次則是全國性的。
今天我們著重分析的是2008年那場全國性的房地產泡沫，這次泡沫在時間上離我們更近，也更具備參考價值。
泡沫的形成
2001年的美國，互聯網經濟破滅，當時的美國政府為了刺激經濟選擇從房地產市場入手，於是提出了“居者有其屋”的計劃。
在富人階級房地產市場飽和的前提下，美國政府把目標對準了中低收入的群體，向他們釋放大量貸款，以刺激房地產市場。美聯儲13次降息，法律明文規定向窮人放寬借貸條件……
如此一來，美國房地產市場陷入一場狂歡，2000~2007年的房價漲幅大大超過了過去30多年來的長期增長趨勢。
泡沫的破滅
出於對通貨膨脹的擔憂，美聯儲從2004年6月起，在兩年內連續17次調高聯邦基金利率，從1%上調至2006年的5.25%，這一政策成為刺破房地產泡沫的一把利刃。而由於此前向太多償還能力不夠的人發放了貸款，當他們擔負不起還貸壓力時，就導致了美國整個金融系統的癱瘓。
隨後就是眾所周知的2007-2008年次貸危機，這次危機迅速蔓延成國際金融危機，其嚴重程度號稱“百年一遇”。
美國房價泡沫帶來的啟示
當仔細回顧完歷史，我們不難發現，真正導致美國房地產市場崩塌的因素在中國也不會發生。美國房地產泡沫形成的根本原因是金融機構向太多的缺乏支付能力的人提供了住房。
但中國的大多數情況是，一家幾代人湊出錢來用於購房，並且絕大多數家庭都會將消費貸款風險控制在可承受的範圍內。因此幾乎可以斷定，中國房地產市場的問題不會出現在最終消費者支付能力上。
當我們分析完1992年的日本和2008年的美國，這兩次極具典型性的房價泡沫破滅的全過程，我們可以斷定：誘發這兩次房價崩盤的因素在中國並不會發生！
歷史的共通性也帶給我們這樣一些啟示：房地產是週期之母，房地產業在宏觀經濟起到了至關重要的作用。即使是在不同的國家，經濟繁榮多得益於房地產帶動的消費投資，而房地產的去泡沫則大多伴隨著宏觀經濟的大規模衰退。
而房地產市場也是分為大週期和小週期的，當我們從更宏觀的角度來看，我們看多中國的房地產市場，實則是在看多中國的整體經濟形勢。
那麼是不是說中國的房地產市場只漲不跌，永遠沒有崩盤的時刻呢？也不是。只是這一天還遠遠沒有到來。
買房諮詢：買房參謀（SSS06066060）
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