01
房價預期在走低
9月24日，北京市統計局公佈的統計數據顯示，今年1～8月，北京市商品房銷售面積354.2萬平方米，同比下降32.8%，其中，住宅銷售面積266.3萬平方米，同比下降22.7%。
1～8月，北京市商品房新開工面積1200.8萬平方米，同比下降3.7%，其中，住宅新開工面積657.7萬平方米，同比增長18.3%。
1～8月，全市房地產開發企業項目到位資金為3186.1億元，同比下降22.7%。2018年的北京樓市，可以說寒意十足。
近期，央行發佈的一份城鎮儲戶問卷調查報告，就在力證市場預期的變化。
第三季度報告顯示：
預期房價上漲的居民比例為33.7%，較上一季度減少2.8個百分點。
預期房價下跌的居民比例為9.6%，較上一季度增加1.1個百分點。
預期房價基本不變的居民比例為45.9%，較上一季度增加1.2個百分點。
對未來3個月準備增加支出的項目，購房佔比22.5%，較上一季度減少0.5個百分點。
02
房地產市場迎來變局
最近，關於各大房企打折促銷的消息不絕於耳。“房子不好賣了”已經成了許多業內人士的共識。
面對此種局面，萬科董事長鬱亮在一次內部談話中講到“活下去”是未來三年的目標。就連一向衝勁滿滿的融創董事長孫宏斌也開始保守起來。一個月前，在融創中期業績發佈會上，孫宏斌突然說到，“融創要做到安全第一”。
改名成了多家房企不約而同的舉措。以萬科為例，目前，至少有9家萬科分公司陸續完成了更名手續。
此外，還有保利地產更名為“保利發展”；
時代地產更名為“時代中國”；
龍湖地產更名為“龍湖控股”；
合景泰富地產更名為“合景泰富控股”；
大連萬達商業地產更名為“大連萬達商業管理股份有限公司”。
與此同時，樓市新政也在不斷出臺。
近日北京出臺了公積金購房新政，將炒房客最後一點bug修復，廣東也在試圖用取消預售制度來試水。雖然後者馬上遭到權威部門的否認，但也不難看出，市場現在已經變得非常敏感。
03
住房制度做出調整
8月15日，住建部在瀋陽召開地產工作座談會。這次會議上，除了對此前調控不力的城市進行問責之外，還要求各地要加快制定未來住房規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發展住房租賃供應市場。
在這方面，一線城市首先做出了表率。
北京首個集體土地租賃項目在8月開工。
同樣8月發佈的深圳新房改方案中，商品房，政策支持住房，公租房佔比為4:4:2。新建商品房的比例被限制。未來政策性住房和租賃住房成為主流。
9月11日下午，廣東省住建廳公佈《關於推進共有產權住房發展的指導意見》，並向社會徵求意見。至此，廣東開始試點共有產權房。
通過這些城市的具體政策落地，可以看出，政策性支持住房（人才）和租賃住房的比重逐漸加大，是未來一二線城市的基本趨勢。
04
投資邏輯也要發生變化
當商品房的數量被限制，保障性住房和租賃住房成為主流，未來人們置業買房的邏輯也要發生變化。
我給大家總結了幾點，那就是：
1、未來商品房的流動會受到限制，炒房客的門檻也會越來越高。
2、投資房產越來越多要博取一個長期的投資價值，這個長期不是簡單的3～5年，而是8～10年，甚至更長。
3、目前我國樓市的租售比較其他國家還比較低，隨著租賃住房市場的發展，未來投資房產項目，應更多考慮房子的出租價值，炒房客會越來越多變身為包租婆。單論投資來說，那些人口流出的三四線城市，基本可以排除在置業選擇之外。
“房子是用來住的，不是用來炒的”終將成為未來房地產市場的主旋律。
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