近期的房地產市場，因海南省出臺《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》）驚起波瀾。“現房銷售”“限購2套”等政策，讓外界心生無數疑問：為何在疫情蔓延的當下，全國各地紛紛出臺鬆綁救市政策，唯獨海南省調控加碼？
《通知》中指出要加快發展旅遊地產與商業地產，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房等政策，卻似乎被外界忽略。但這些才是此次政策出臺的核心邏輯所在。因為，2020年是海南建設自由貿易港的開局之年。
“限購展現了海南去地產化與加快經濟結構轉型、建設自由港的決心，房價調控政策則有利於吸引島外人才落戶。”海口市房協秘書長王路指出背後的原因。與此同時，多家入駐海南的房企，也向《中國經營報》記者表達了對海南樓市的信心。
“風起於青萍之末”
海南省3月7日出臺的《通知》一夜之間便掀起了討論熱潮，其引發的轟動效應堪比2018年“4·22全域限購”政策的出臺。
《通知》中提出的多條措施，“對在我省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”“新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度”“加快發展旅遊地產、商業地產”，進一步讓外界意識到海南擺脫房地產依賴，推進經濟結構轉型的決心不會動搖。
關於該政策的出臺，對幕後消息有所瞭解的海口市房協秘書長王路向記者透露，“這個政策反響之所以很大，是因為在疫情當下和其他地區的鬆綁形成對比，但是不論有沒有疫情，海南這個政策都是要出臺的，因為政府內部在去年下半年就開始著手準備了。實質上這是針對接下來海南建設自貿港產業發展整體戰略，做的一個房地產長效調控機制。”
根據規劃，2018年—2020年，是海南複製借鑑其他自貿區成功經驗，壓茬試行自由港某些政策，做好從“自貿區”到“自由港”銜接的初步探索階段。2020年—2025年，海南將初步建立起自由港政策和制度體系，營商環境達到國內一流水平，是最為重要和關鍵階段。2020年正是該關鍵階段的開局之年。
王路指出，“自貿港某種意義上相當於一個特別行政區，它要跟國際接軌，就要有獨立的關稅體制和貿易遊戲規則。正常情況下，今年3月底會有一個發展綱要出臺，之後會有大量的產業政策落地。所以，海南的這個長效房地產機制，是為後期的產業政策進行鋪路。”
風起於青萍之末。記者發現，此次海南樓市調控“大招”的出臺，與之前的各項“去地產化”手段一脈相承，更是一系列調控發酵的結果。在海南從事房地產行業9個年頭的趙璞對於該政策的出臺，也表示“一點不驚訝”。
因為事實上，海南樓市的調控政策一直在路上。以2017年為例，該年4月份，海南實行限購+限售政策，暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款，居民家庭新購第2套房拿證滿2年後方可轉讓。對無房和有房人員購房的公積金貸款比例進行調整，同時瓊海實行限購。
該年5月份，海口、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙多地相繼加入限購行列。9月份，中部生態核心區永久停止開發新建外銷房地產項目，100平方米及以下的小戶型被禁止。10月份，三亞調控再升級。2017年，針對海南島內不同地區出臺的調控指令，超過20條。
但是，2015年底中央明確將去庫存作為2016年的五大經濟任務之一，並在2016年出臺了大量利好樓市的政策，此舉帶動全國房價從一線到二線，再到三四線的輪番上漲，海南房價在這輪漲潮中也從平緩上漲發展到暴漲，到2018年初達到頂峰。
趙璞指出，“拿海口來說，2014年時有個大房企進入當地直接低價賣房，引起其他房企爭相加入，原本2萬的房價降到了1萬以下，那時是海南樓價的一個低谷。2015、2016、2017年三年大家覺得不行了，房價又開始慢慢回升，到了2018年年初一下就瘋漲起來。”據她回憶，2017年底還賣9000多元/平方米的剛需房，過了年就漲到15000元左右，旅居的也從7000—8000元漲到11000—13000元。“真的挺恐怖的。”趙璞對那段經歷仍心有餘悸。
再之後，就是號稱史上最嚴的2018年海南“4·22全域限購”政策出臺。“政府劃定了房價紅線，之後全省就圍繞著最高價走，沒什麼大變化，一些開發商還有捂盤的情況發生。直到去年年底，房價開始出現下降的苗頭，因為有的開發商撐不住了。”趙璞說道。
2018年還有個事情值得注意，當年4月13日，也就是全域限購政策出臺一個多星期前，宣佈設立海南自由貿易港。
再把目光拉回當下，在3月7日晚舉行的新聞發佈會上，“《通知》明確，各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任，避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段。”海南省住建廳廳長霍巨燃重點指出了這項規定。
轉型佈局新風口
“公司在海南市場的發展受到政策的影響較大，若按照最新的政策文件施行，我們將會保持謹慎的態度。”針對《通知》提出的現房銷售制度，一家頭部民營房企內部人士李凱對記者透露。
另一位熟諳海南市場的頭部房企項目負責人（周肖）指出，“從主體封頂預售變為現房銷售，至少會增加企業半年左右的開發週期。一方面，延緩企業開盤時間，增加了企業資金負擔和成本；另一方面，現房銷售呈現出的產品將更全面和直接，對企業綜合開發能力尤其是精裝修能力要求會更高。”
周肖也表示，由於本項政策是對新出讓土地的約束條件，因此短期對目前現有項目的房企主體影響較小，但提高了企業後期拿地的財務要求。
不過，李凱認為，因為公司在海南已有商業、旅遊地產方面的佈局，因此“對海南市場仍比較看好且不會退出，對政策的利好也抱持期待。”
如前面所提及，《通知》中“鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房。下一步加快發展旅遊地產、商業地產”。實際上，這一措施在此之前醞釀多時。
2019年1月28日，海南省自然資源和規劃廳廳長丁式江指出，“海南省存在一定數量存量商品住宅用地不能繼續用於住宅開發，我們鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用於以旅遊業、現代服務業和高新技術產業為主導的產業項目。”同年3月24日，海南省便出臺政策，鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和處置盤活，以服務於自貿區和自貿港建設。
王路認為，“現在的海南，去地產化的目標是非常確定的。因為近30年來，過度依賴房地產給海南的產業結構以及相關領域帶來太多的問題。如果海南想建設自貿港，就必須與房地產告別，放棄它作為龍頭老大的地位，轉而聚焦發展旅遊業、現代服務業、高新技術行業這三大產業。”王路進一步指出，發展這三大產業的前提，就是海南的用地規劃、指標，都得往它們身上傾斜，否則自貿港的大基建就會缺乏條件基礎。
2018年政策收緊後，海南房地產行業步入冷靜期，多項數據表明海南經濟對房地產的依賴逐步降低。2019年海南省國民經濟和社會發展統計公報顯示，2019年全省房屋銷售面積829.34萬平方米，同比下降42.1%；銷售額1275.76億元，同比下降38.8%。同時，在拉動經濟增長“三駕馬車”之一的投資領域，2019年海南的房地產開發投資大幅下降22.1%，而進出口額增長6.8%，高於全國平均水平3.4%。服務業比重達到59.0%，比全國平均水平高出5個百分點，服務業對經濟增長貢獻率達到75%，比全國平均水平59.4%高出15.6個百分點。
值得一提的是，排名前20的房地產企業中超過一半均已佈局海南，包括恆大、碧桂園、融創中國、雅居樂、富力等上市房企坐擁可觀的土地儲備。記者發現，在此背景下，不少房企近年來的佈局，已積極轉向文旅、康養等服務和商業運營，有的企業甚至已深耕多年。
2009年，雅居樂在海南踏出其文旅地產的第一步，號稱“中國第一盤”的雅居樂清水灣項目便位於海南三亞。此後10年間，雅居樂以清水灣項目作為起點，探索觀光式旅遊、體驗式度假、沉浸式生活等場景。雅居樂主席兼總裁陳卓林曾於2019年3月20日的業績發佈會上稱，“海南在未來絕對是個寶貝”。
2015年，恆大拿下位於海南博鰲樂城國際醫療旅遊先行區的相關地塊發展醫療和康養行業，設立海南博鰲恆大國際醫院有限公司。2018年2月底，博鰲恆大國際醫院正式投入運營。醫院第一期總建築面積11萬平方米，包括醫療樓和康養樓兩大區域，康養樓區域配套190套公寓，共設康養床位424張。在旅遊地產方面，恆大更佈局有儋州海花島項目，涵蓋國際會議中心、酒店、影視基地、博物館群等28個業態。
周肖告訴記者，“經過多年市場培育，海南的旅遊地產形成了獨具特色的格局。”他認為，當下出臺的政策經優化調整後，海南的旅遊地產將憑藉其資源稀缺性，繼續表現出穩定的市場需求。
“內緊外鬆”為哪般？
稍微對海南有所瞭解的人，都會注意到海南一方面在加快推進“去地產化”運動，另一方面卻又不斷放寬人才購房門檻。
2019年10月19日，三亞下發紅頭文件，進一步完善人才住房政策，該文件引發市場譁然。
2019年年初，海口市進一步放寬了人才落戶的學歷、年齡等條件，不僅人才本人、配偶、未成年子女可以落戶，符合條件的父母也可以落戶。同年6月份，海南省又宣佈，普通人才尚未落戶的，今後購房社保限制將由2年或者5年統一降低為1年。
在王路看來，這一“內緊外松”的現象看似相互背離，實則卻是相輔相成。
王路指出，“這些年來，海南的樓市動盪很大，一是內需支撐不住，二來外部需求受宏觀經濟影響很大。所以海南需要引進人才，增加人口，同時也為改善產業結構服務。過高的房價是不利於人才引進的，所以海南才會對內調控對外放鬆。”他還指出，海南接下來會有很多利好政策放出，配合人才引進政策，將更有利於自貿港的建設。
實際上，在2018年海南也宣佈建設自貿港時，便出臺了“百萬人才進海南行動計劃”，宣佈對引進的各類人才自在瓊落戶之日起購買商品住宅，享受本地居民同等待遇，不受限購政策限制。
實際來看，海南省這幾年的人才引進政策效果如何？
趙璞對此表達了悲觀的看法，她說，“我接觸的客戶中，絕大部分海南買房都只是用於短期旅遊和投資炒房，尤其是年輕人根本不想在這裡落戶。可能現在海南的經濟還吸引不了他們。”
根據海南官方統計數據，2017年年末全省常住人口925.76萬人，自然增長率8.72‰，2018年年末全省常住人口934.32萬人，自然增長率8.47‰，2019年年末全省常住人口944.72萬人，自然增長率6.76‰。可以發現，雖然過去3年來，海南的常住人口逐步增長，但自然增長率卻逐年下降。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對新政策表達了疑慮，“海南轉化土地性質是為了騰籠換鳥，但目前海南脆弱的產業現狀無法與內地競爭，達不到吸引人才的目的。而且，建設自貿港是一個高度市場化的行為，更是一件艱難的事情，海南可以向新加坡等國際上成功的案例學習。”
“現在海南的旅遊地產和商業地產還是低級別的，功能性不大。如果一下進來很多人的話，這些配套跟不上他們的服務需求。但是，往好的方向看，那就是發展的空間很大，有很多可能性。”趙璞在另一個角度也表達了樂觀的看法。
她進一步說，“我理解海南政府要發展的旅遊地產，應該是下沉到下面的縣市，帶動當地的經濟發展。在建設自貿港的驅動下，經濟發展起來了，商業地產的需求也會隨之提升。當產業更加豐富了，就會吸引更多人才。不過這確實需要一個週期，所以現在出臺的政策，方向是對的。”
記者同時向海南省住房和城鄉建設廳致函詢問新政策具體如何服務於自貿港建設等，截至發稿未獲回覆。
（文中趙璞、李凱、周肖均為化名）
（董柴玲 本報記者鍾廣蓮對本文亦有貢獻）
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